基于“新常態”下房地產市場價格的態勢及對策

文/佟爽，中國電建地產集團有限公司

1 引言

自2015年我國開始房地產市場的去庫存以來，房地產市場開始進一步升溫，形成了房地產價格普遍較快增長的“新常態”。房地產市場價格的較快增長，在無形中增加了房產的投資屬性，“炒房”等行為屢見不鮮，在這種情況下，如何抑制房地產市場價格的過度增長，使房地產市場回歸理性，房產回歸居住屬性，是一個非常重要的議題。

2 “新常態”下我國的房地產市場價格趨勢

形成房地產市場價格普遍上漲的原因主要有建筑成本的增加、房地產的市場需求和銀行貸款利率的下調貸款條件寬松等原因。由于土地的開發成本，房地產的建筑成本和人工管理費用的提高，在政府控制土地供應，地產開發公司競爭越來越激烈的情況下，樓盤的開發成本逐步提高，造成了房價的增長。在人口加速流入一、二線城市的情況下，新增人口對住房的需求越來越大，同時有改善住房需求的人也越來越多，推動了房地產市場火熱。最后在貸款條件較為寬松，利率普遍較低的情況下，人們買房的欲望被進一步放大，房地產市場價格至此開始飛速增長。隨著房價的增長，房地產的投資屬性逐步顯現出來，許多人開始了操作進行“炒房”，通過增加杠桿等方式進行非自住或非改善性住房的購買，在占用了銀行貸款的同時，又將房地產的市場價格推上了一個更高的水平。在房地產市場價格快速增長的“新常態”下，控制房地產行業的合理健康發展已經刻不容緩。

3 應對“新常態”下的房地產市場價格問題對策

3.1 通過宏觀調控房地產價格

我國在過去的房地產調控政策上，存在著政策的不穩定，政策在實施時往往具有碎片化、時效性強的特點，只在特定的時間內具有較大的作用，缺少穩定的、法制化的措施，在調控時也主要以需求側進行控制，對供給側的管理較少。同時，對于不同的城市，城市的房地產市場也不盡相同。對此，在房地產市場的宏觀調控政策上應保持獨立性和延續性，以通過貨幣政策、財政政策調控方法為主，在不同城市應因地制宜進行政策的實施，對供給側和需求側進行全面的管理。例如通過對房地產貸款利率和寬松程度進行調控，對于個人第一套住房可以適當降低貸款利率和首付占比，對于非第一套住房的則給與較高的利率和首付占比，降低房地產的投資屬性，對于地產開發商，則通過對于城市內的新房存有量進行合理的土地供給，確保價高無市的情況出現。

3.2 完善房地產行業制度

每一個行業的正常發展都需要一套合理的管理機制，房地產行業更是如此。各地政府應制定合理的土地規劃計劃，同時對土地進行科學的管理，防止出現因競標等原因造成的土地開發價格過度上漲。在房地產市場建立信息化的公開平臺，確保在房屋的買賣上的信息平等，讓消費者了解到房地產市場的具體狀況，對房地產的價格認識更加理性。對在出售過程中刊登不實廣告欺騙消費者的行為進行嚴厲處罰，并取消開發商的土地開發資格，同時在房屋的銷售中不得綁定其他服務進行收費。成立專門的房價評估機構，對城市各個地區的房價進行計算，設定不同區域的房屋最高出售價格，本地區房屋在出售時不得高于設定的最高價格。將城市的各種只能進行平均分配，降低城市的資源過度集中于中心地區。將城市的公共服務資源例如醫院、學校、公園等進行平均分配，確保城市不同區域內的居住條件差異最小，從而保證房價的差異性最小。

3.3 加大租房市場建設力度

我國的租房制度抑制不夠完善，只是初步形成了租房市場，體系建設還不夠完善，對此應首先實現租售同權政策，確保租戶能夠享受到房屋所有者一樣的權利，建立房屋租賃信息中心，為那些還沒有能力購買住房的人提供更好的專業租房服務，同時規范租賃市場，讓租賃市場更加透明，并且具有高效性。在政策上對出租房屋者進行補貼，讓更多的空屋參與到租賃中來，同時大力發展公租房。公租房作為低收入者、進城務工農民工、大學畢業生等人群的保障住房，往往存在著難以租賃到的問題，這主要與公租房的建設資金不足、房源不足、租金和租期設計不夠科學等原因有關。對此應該加大政府對公租房的資金投入，同時吸收社會上的資金來進行公租房的建設，通過新建、改建、收購等方式增大公租房的住房存有量，在公租房的租金和租期上也要進行合理設計。

3.4 實行房產稅制度

房產稅是以房屋為征收對象，以房屋的計稅余值或租金收入作為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。這種制度具有調控個人住房、籌集財政收入、調節收入分配的功能，符合國情和民意，應恪守循序漸進的原則，逐步進行實施。在制定房產稅時應該對征收對象進行合理的確定，對增量住房和存量住房應一視同仁，對首套住房也要收取房產稅，避免大戶型規避稅收。對免收面積進行科學的設定，例如將居民住房免收面積設定為60平方米，超過的面積進行房產稅的正常收取，非居民住房不能享受免稅面積。在稅收的過程中要有具有權威性和專業性的房價評估機構，以便對房價進行評估，并以此確定房產稅的具體收取額度。例如由社會房產評估機構進行評估，通過對地理位置、配套設施、樓盤品質、過往成交價格進行分析，保證評估結果的客觀、公正。

4 總結

房地產市場正常發展關系到我國經濟發展的穩定和繁榮，為了抑制房地產市場價格的過快增長，應采用適當的措施對房地產市場進行管理，防止房地產泡沫的出現，降低房地產購買活動中的高杠桿，預防系統性金融危機的發生。