滁州產業園長租公寓的戰略分析和風險應對

顧 翰

（中新蘇州工業園區置地有限公司，江蘇 蘇州 215000）

引言

自2003年建設部起草的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》起，國民住房水平大大改善，人民生活幸福感穩步提升，但近年來，隨著城市炒房熱的出現，房價也飛速上漲，低收入群體購房成本壓力正逐步加大，對國家經濟的發展也造成了負面影響。在國民經濟由高增長向高質量增長轉型之際，房地產正逐步回歸居住屬性。在“房住不炒”這樣一種大趨勢下，公司也于2018年8月正式啟動了長租公寓的探索之路。

一、項目可行性宏觀分析

（一）政治和法律因素

2017年底，中央經濟工作會議指出，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。這意味著國家已高度關注住房租賃市場，住房租賃值得期待。法律方面，目前國家還未出臺更多的稅收優惠、貸款措施，但相信優惠政策的出臺，極可能成為未來住房制度改革的重點內容之一。

（二）經濟與市場環境

目前，房屋居住成本居高不下，房價與家庭平均收入的比例，都顯著超出了國際上多數國家水平，房產租賃行業對改善住宅需求，調控房價將起到積極的作用。從住建部的相關統計資料當中可以看出，當前中國租賃市場要要解決1億人口的住房需。據邁點研究院(MTA)測算，不完全數據統計，截止到2017年底，國內重點城市中分散式長租公寓房間數在100萬間以上。另根據中商產業研究院的統計，2017年中國租賃市場成交總額已經超過1萬億元，租戶人口超過1.6億，預計到2020年租金成交總額將達到2萬億元，租賃人口達到2億；2025年租金成交總額有望達到3.2萬億元，租賃人口將達到2.5億。

（三）技術因素

隨著人工智能崛起，大量體力勞動，重復性勞動會被機器取代，人力成本將大幅提升，藍領工人人數將大大減少，同時伴隨地區產業升級，該項目的低端戶型在后期將面臨客戶需求人數減少的困局。但目前來看，制造業門類眾多，各種細分崗位成千上萬，目前還沒有足夠多的智能制造技術與之匹配。

二、項目競爭力分析

（一）供應者、購買者議價能力

長租公寓客戶群體為低收入群體，價格敏感性較高，目前租賃價格基本由市場決定，出租方議價能力較弱。

（二）產業內現有企業競爭

目前萬科、碧桂園、龍湖等房企均已涉足長租公寓，但市場尚未形成領軍人物，市場發展空間還比較寬廣。本項目地處滁州開發區內，屬南京周邊影響區域，是沿海地區制造業向內地制造業轉移的路徑之一，目前碧桂園、蘇高新等多家房產已入駐開發，但與政府合作面對產業園區員工的長租公寓涉足單位較少，該產品存在結構性差異，競爭性不強。

綜上所述，從宏觀因素及行業發展狀況來看，長租公寓的發展機遇已經到來，該行業極可能成為房地產企業轉型的下一個利潤增長點，但就目前來看，租金水平較低，盈利能力較差，是長租公寓面臨的主要風險，如何應對，是公司投資該項目面臨的重要課題。

三、長租公寓風險分析及應對策略

（一）財務風險分析及應對策略

1、財務盈利和現金流能力分析及應對策略。本合作項目為重資產運營項目，項目自持，因此項目投資金額較大。如前述分析因素所述，目前市場租金單價較低，以藍領公寓為例，單戶市場可接受租金為800元，前期虧損較多。經測算，即使后期提高租金，項目回收期也要15年。資產流動性差，是本項目面臨的主要財務風險。參考同類產品，如萬科泊寓等一些項目要30年才能回本。2018年4月，長沙優租客因資金鏈斷裂而“陣亡”，2018年4月，長租公寓品牌鼎家因經營不善導致破產。核心問題，是內部運營與快速擴張引發的資金鏈斷裂。因此，該項目的前期資本運作及后期運營資金管理對本公司具有較大的挑戰。公司應對措施：一是將項目分為三期，根據前期市場調研分析精準確定首期開發規模，以盡量最小化前期投資，并加快開發周期，力爭早日收回投資成本。二是考慮項目后期物業成熟及周邊發展規劃，配套建設適宜商業設施，努力挖掘房屋租金之外的增值服務收入，同時縮短提高租金調整時間，將盈利目標設定在5年以內。三是引進戰略合作伙伴，采取與當地開發公司共同持股開發方式，利用當地政府提供的租戶資源，減少住房空置率，擴大長租戶比例，提高項目的品牌影響力。通過價格敏感分析和多種方案模擬，該項目整體預計IRR可達到7%。，銷售凈利率超過20%。

2、稅務風險分析及應對策略。目前，租賃行業稅負較重，國家尚無具體稅收優惠政策，加之2020年后國家可能出臺房地產稅，整個生命周期內稅負存在較大不確定性。圍繞長租公寓有大政策、大方針，但是卻沒有一些相應的細則方面的內容，企業要摸著石頭過河。經測算，該項目稅費占整體收入比為30%以上，企業稅負較重。公司應對策略是與當地政府積極洽談，爭取一定比例的稅收補助[1]。

3、財務杠桿風險分析。項目計劃自有資金為30%，其余投資需靠項目融資，從目前市場利率水平來看，融資成本在6%以上，財務融資成本較高，財務杠桿較高。公司應對策略為：一是依托國資背景大平臺，以集團公司名義與銀行簽署戰略合作協議，努力降低財務融資成本。同時與銀行洽談提供綜合化金融服務，滿足長租公寓多元化金融需求。二是著手考慮資產證券化融資方式，提前收回投資，緩解開發資金壓力，并使財務風險隔離。但資產證券化前提條件要求租金能保持穩定增長，同時因信用增級影響，利率水平較高。如何選擇，需要企業權衡利弊[2]。

（二）運營風險分析及應對策略

1、開發環節存在的風險及應對策略。因該項目為公司與政府合作項目，當地政府給予了一定的政策傾斜，土地獲取成本較低，土地成本占總投資成本比例較小，風險較低。開發環節面臨主要風險是建設及裝修成本較高，對客戶需求不夠了解，影響日后項目IRR及實際利潤水平。公司主要應對風險應對策略為：一是密切與當地政府合作，保證開發符合當地產業園區載體配套商發展規劃要求。二是利用從事房產開發已有近20年優勢，加強市場調研，設計不同層次的產品戶型，模塊化裝修過程，基本滿足廠房員工藍領和白領人群的入住需求。三是重點監控項目的裝修成本，建立目標成本管理團隊，嚴格控制不必要成本支出，力求成本和收益比最大化。

2、租賃運營環節存在的運營風險及應對策略。該項目全部完工后，公寓戶數近5000戶，入住人員近2萬人，日常運營涉及人員管理、租金管理、物業管理（水電費、日常維護）、配套商業管理等諸多內容，內容繁雜，千頭萬緒，挑戰不小。因此，日常運營風險主要是為客戶提供標準化公寓式租房服務。公司主要應對策略：一是整合集團人力資源，將服務分門別類，非核心業務進行外包。二是加強信息化建設，搭建信息化管理平臺，努力減少運營管理人力成本。三是對外尋求優質合作伙伴，吸收優秀公司的運營管理經驗。對財務管理工作而言，一是要安排專職會計人員參與日常運營管理，要求會計人員不僅要參與會計核算，更應及時向公司管理層反饋運營中遇到各種問題，適時調整運營方案，及時解決問題。二是利用計算機和信息技術，搭建與公司運營管理軟件要求對接的財務信息平臺，提高財務數據報告信息的準確性和及時性，把財務管理有效地融合在運營管理之中。三是加強預算管理，在預算管理中，對運營重點指標進行及時跟蹤分析，找出并反饋預實差異原因，保證公司順利實現既定的戰略目標[3]。

四、結束語

該項目為公司投資的長期固定資產的增值項目，通過對租賃市場的有效占據及科學化管理，可以讓公司占據異地開發租賃市場一定份額，并打響自己公司的服務口碑，屬于長遠利益投資項目。因項目生命周期因素，公司應更多從宏觀角度出發，密切關注國家產業政策和稅收因素，挖掘企業自身優勢，有效整合公司資源，以使項目優勢最大化。同時重點抓好公寓的運營管理，精細管理，使這些運營管理能有效保證公司在市場上的口碑建立及長遠競爭力，實現企業長久盈利，幫助企業搶占市場變局的一席之地。