家里有礦？

熊穎 唐郡

2018年融創(chuàng)掌門人孫宏斌表現(xiàn)克制，強(qiáng)調(diào)要“謹(jǐn)慎地把公司做安全”，然而孫宏斌一邊接盤做“白衣騎士”，一邊扮演門口的野蠻人

老 孫一出手，豪爽、果敢。

10月29日，孫宏斌治下的融創(chuàng)又“拿下一城”，以62.81億元的價(jià)格收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下原文旅集團(tuán)和13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城的設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理公司。

不僅大手筆接盤做“白衣騎士”，融創(chuàng)還大舉增持，作為金科股份門口的“野蠻人”虎視眈眈。

在不久前的2018年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，孫宏斌表現(xiàn)得非常克制，強(qiáng)調(diào)“多看少動(dòng)”“小心”“安全”。近期大動(dòng)作頻頻的融創(chuàng)，不禁讓人懷疑，孫宏斌是不是又將自己說(shuō)過(guò)的話拋之腦后。

買手孫宏斌

孫宏斌的豪爽在地產(chǎn)圈早已名聲遠(yuǎn)揚(yáng)，所以有東西想賣，第一個(gè)被想到的也是孫老板。這些人中，賈躍亭不是第一個(gè)，也不是最后一個(gè)。

2017年7月，萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)簽下631.7億元的商業(yè)地產(chǎn)包交易的框架協(xié)議，一起被打包出售的包括13家文旅城91%的股權(quán)和76家酒店。

雖然這樁交易“半路殺出個(gè)程咬金”，資產(chǎn)包一分為二，但買賣最終談成，融創(chuàng)以438.44億元拿下13家文旅城，買了自己想買的。

一年后，萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)的買賣出了“續(xù)集”，融創(chuàng)再以62.81億元的價(jià)格收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下原文旅集團(tuán)和13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城的設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理公司。

據(jù)融創(chuàng)公告披露，具體的交易標(biāo)的包括萬(wàn)達(dá)文化管理公司75%的股權(quán)和萬(wàn)達(dá)BVI文創(chuàng)100%的股權(quán)，以及與萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)同意終止原有商業(yè)安排產(chǎn)生的代價(jià)2.87億元。前前后后，為了吃下萬(wàn)達(dá)的文旅項(xiàng)目，融創(chuàng)一共拿出501.25億元。

并購(gòu)擴(kuò)張一直是孫宏斌和融創(chuàng)的利器，雖然2018年融創(chuàng)表示要謹(jǐn)慎，但孫老板在“買買買”的路上也沒(méi)有停下腳步。

2017年1月，融創(chuàng)150億元輸血樂(lè)視，拿下樂(lè)視網(wǎng)、樂(lè)視影業(yè)、樂(lè)視致新三大板塊。事后，孫老板直言樂(lè)視是一個(gè)失敗的投資，損失了165億元。

不過(guò)，2018年9月下旬，號(hào)稱“再借樂(lè)視100億是傻X”的孫宏斌再次出手，以7.73億元的起拍價(jià)“接盤”了樂(lè)視控股的樂(lè)融致新18.38%股權(quán)以及樂(lè)視影業(yè)21.8%股權(quán)。

除此之外，融創(chuàng)還以19.33億元接手了海航位于海南的兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目;在金科股份“門口”潛伏兩年，“野蠻人”融創(chuàng)與金科股份實(shí)控人黃紅云之間的股權(quán)“拉鋸戰(zhàn)”不斷，2018年10月25日，融創(chuàng)通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)增持，以0.0002%的微弱優(yōu)勢(shì)巧奪金科股份大股東之位，打破了原有的平衡，導(dǎo)致黃紅云反擊。

看中了別人囤的地？

表面上，擅長(zhǎng)充當(dāng)“白衣騎士”的孫宏斌買了一堆毫不相關(guān)的資產(chǎn)。然而，孫老板深諳逆周期擴(kuò)張之道，買的比賣的精。

浙江省杭州市，融創(chuàng)中國(guó)宣傳展板

易觀智庫(kù)房產(chǎn)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹說(shuō)，融創(chuàng)近兩年表現(xiàn)不錯(cuò)，企業(yè)規(guī)模不斷做大，資金方面也相對(duì)充裕，在并購(gòu)方面屬于地產(chǎn)中頂尖企業(yè)。

他推測(cè)，融創(chuàng)購(gòu)買萬(wàn)達(dá)文旅，可能是要在文旅產(chǎn)業(yè)上發(fā)力，而意圖控股金科，可能是看中金科的土地儲(chǔ)備。

一位資深房地產(chǎn)人士表示：“現(xiàn)在大房企都迷茫，在想辦法轉(zhuǎn)型，多元化的資產(chǎn)配置可以分散風(fēng)險(xiǎn)。”

不過(guò)這一觀點(diǎn)遭到了另一位房地產(chǎn)從業(yè)者的反對(duì)：“（融創(chuàng)買買買的）背后都是拿地。”

最為直觀的是接盤海航海南地產(chǎn)項(xiàng)目和控股金科股份。同樣是房地產(chǎn)公司的金科股份在2018年圈地不少，三季度報(bào)告顯示，2018年前9個(gè)月，金科股份新增項(xiàng)目92個(gè)，新增土地儲(chǔ)備1770.83萬(wàn)平方米。這一數(shù)字較去年同期增長(zhǎng)146%，甚至超出了2017年全年拿地的42%。

而在購(gòu)買萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目后，融創(chuàng)2017年年報(bào)顯示，融創(chuàng)文旅板塊土地儲(chǔ)備總建筑面積957萬(wàn)平方米，其中主題樂(lè)園、商業(yè)、酒店分別占比21%、31%、23%;已經(jīng)開(kāi)業(yè)面積271萬(wàn)平方米，占比28%，未開(kāi)業(yè)面積686萬(wàn)平方米，占比72%。

此外，樂(lè)視背后的土儲(chǔ)面積同樣不可小覷。公開(kāi)資料顯示，僅在2017年4月，樂(lè)視汽車就以1.4億元的價(jià)格拿到了679畝土地，從2011年-2016年，樂(lè)視集團(tuán)總共積攢了海內(nèi)外大約2萬(wàn)多畝的“概念地”。

孫宏斌也曾在新聞發(fā)布會(huì)上指出，樂(lè)視此前在莫干山區(qū)域獲得政府批復(fù)的1萬(wàn)畝土地，除去工業(yè)和其他項(xiàng)目外，剩余的開(kāi)發(fā)價(jià)值依然很大。

對(duì)于自己的拿地哲學(xué)，孫宏斌曾這樣解釋：“融創(chuàng)從來(lái)沒(méi)有高價(jià)搶地，我看好它，是因?yàn)槲矣X(jué)得它不貴。”不過(guò)畢竟前有順馳之鑒，2006年因?yàn)橘Y金鏈問(wèn)題，孫宏斌不得不把自己一手創(chuàng)建的企業(yè)低價(jià)出手，所以拿地、買買買，還是得量力而行。

錢從哪里來(lái)？

孫宏斌和他的融創(chuàng)馳援樂(lè)視、舉牌金科、接盤萬(wàn)達(dá)，以一己之力開(kāi)創(chuàng)了公司IPO后的全新融資輪次——孫宏斌輪。輪番大手筆買買買，孫宏斌輪的錢從何來(lái)？

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年融創(chuàng)投資業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流出凈額為人民幣1201.7億元，遠(yuǎn)高于經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金凈流入額751.0億元。

除了少部分來(lái)自股東注資、股票增發(fā)，大部分資金自然只能依靠杠桿。兩年前，孫宏斌在一個(gè)內(nèi)部演講上論述了他的杠桿之道，“在經(jīng)濟(jì)下行壓力大的時(shí)候，有很多并購(gòu)的機(jī)會(huì)。誰(shuí)能借更多的錢、更便宜的錢、更長(zhǎng)的錢，可以穿越周期的錢，就有很大的優(yōu)勢(shì)。如果有這個(gè)機(jī)會(huì)不去做，反而減杠桿那是不對(duì)的。”

截至2015年末、2016年末、2017年末和2018年6月末，融創(chuàng)中國(guó)有息負(fù)債余額分別為417.99億元、1128.44億元、2192.69億元和2097.67億元;同期，其凈負(fù)債率分別為75.90%、121.52%、202.10%和192.56%。

這是什么概念？融創(chuàng)的凈負(fù)債率甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以高杠桿著稱的中國(guó)恒大。

據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，在香港和內(nèi)地上市的房企凈負(fù)債率排名中，融創(chuàng)中國(guó)以192.56%高居第二名。

直白一點(diǎn)說(shuō)，截至2018年6月末，融創(chuàng)中國(guó)總資產(chǎn)高達(dá)6699.42億元，凈資產(chǎn)不過(guò)635.40億元，90%以上的資產(chǎn)靠負(fù)債撐場(chǎng)面。

龐大的有息負(fù)債自然會(huì)帶來(lái)沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

2015年至2018年上半年，公司利息開(kāi)支分別為29.09億元、41.62億元、110.91億元和71.30億元，占當(dāng)期歸母凈利潤(rùn)的比重分別為88.20%、167.92%、100.79%和112.08%。

值得注意的是，融創(chuàng)的借貸融資也并非輕而易舉。

據(jù)2018年半年報(bào)，公司借貸總額為2097.7億元，其中1797.4億元由其受限貨幣資金、發(fā)展中物業(yè)等資產(chǎn)（合計(jì)人民幣1802.3億元）及若干附屬公司股權(quán)作出抵押或共同抵押。也就是說(shuō)，融創(chuàng)龐大的有息負(fù)債中，信用借款僅300億元左右，占比約14.32%。

另一方面，其融資成本也在上升。2017年年報(bào)顯示，其加權(quán)平均實(shí)際利率已經(jīng)由2016年的5.98%上升至2017年的6.24%。今年以來(lái)，房企融資狀況持續(xù)惡化，融創(chuàng)很難獨(dú)善其身。盡管其當(dāng)前并未披露借款利率情況，但相較2017年利率水平下降的幾率不大。

實(shí)際上，融創(chuàng)也意識(shí)到杠桿高處不勝寒，今年以來(lái)開(kāi)始調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低杠桿率。但截至今年6月末，有息負(fù)債規(guī)模下降不到100億元，凈負(fù)債率下降不到10%，資產(chǎn)負(fù)債率下降不到1%，去杠桿任重而道遠(yuǎn)。

孫宏斌的大起大落證明了，成也加杠桿，敗也加杠桿。不確定的是，融創(chuàng)的杠桿能否撬動(dòng)孫宏斌更大的野心。