看上去很幸福

楊凱

2017年以來，面對陷入“缺錢”風(fēng)波的質(zhì)疑，華夏幸福再三否認(rèn)，但在頻繁的甩賣與融資動(dòng)向之下，其“不差錢”的言論實(shí)在顯得過于蒼白。

華夏幸?？瓷先ズ堋靶腋！薄?/p>

上半年，華夏幸福營收349.74億，同比增57.13%;凈利潤69.27億，同比增長29.05%。

“幸福”的華夏幸福，卻在平安入股成為第二大股東后，又以32.34億的價(jià)格將環(huán)京10幅住宅土地平價(jià)甩賣給萬科——一面是“拉幫結(jié)派”，繼東原、旭輝、陽光城、平安之后，將萬科拉上“華夏大船”;一面是持續(xù)不斷地?fù)?dān)保、貸款、四處融資。2017年以來，面對陷入“缺錢”風(fēng)波的質(zhì)疑，華夏幸福再三否認(rèn)，但在頻繁的甩賣與融資動(dòng)向之下，其“不差錢”的言論實(shí)在顯得過于蒼白。

市界查詢相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，這些年，華夏幸福應(yīng)收賬款逐年增多：2015年，71.98億元;2016年，95億元;2017年，189.1億元。今年上半年，華夏幸福經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為-78億元，2017年全年為-162億元。而華夏幸福的負(fù)債率，一直穩(wěn)定在80%左右的高位。

誰說華夏幸?！安徊铄X”？

到手的“肥肉”何以拱手相讓？

東原、旭輝、陽光城和平安之后，華夏幸福的合作隊(duì)列里又多了一個(gè)伙伴。

10月9日晚，華夏幸福（600340.SH）發(fā)布公告稱，旗下子公司與北京萬科企業(yè)有限公司及北京恒燚企業(yè)管理有限公司簽署《合作協(xié)議》及《股權(quán)轉(zhuǎn)讓及合作協(xié)議》，計(jì)劃合作開發(fā)位于涿州、大廠、廊坊和霸州等地的4個(gè)項(xiàng)目。

公開資料顯示，雙方合作的具體方式為：萬科收購涿州公司80%股權(quán)、裕景公司80%股權(quán)、裕達(dá)公司80%股權(quán)、廊坊公司80%股權(quán)和霸州公司65%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，雙方按持股比例合作開發(fā)位于涿州、大廠、廊坊和霸州的項(xiàng)目。暫定交易價(jià)款約為32.34億元。

據(jù)悉，此次合作共涉及4個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，分別隸屬于華夏幸福旗下的涿州公司、裕景公司等5個(gè)公司。合作共涉及10幅土地，用地總面積為509畝，住宅用地共計(jì)33.9萬平方米。

經(jīng)查詢公告發(fā)現(xiàn)，以上地塊均由華夏幸福在2017年9月9日到2018年5月9日間取得，土地價(jià)格共計(jì)約38.33億元。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)報(bào)道，10幅土地的容積率從1.3到2.0不等，按照1.5均值計(jì)算，計(jì)容建筑面積大約為50.9萬平方米。根據(jù)項(xiàng)目所在地的市場價(jià)格估算，4個(gè)項(xiàng)目10幅土地總貨值大約為65億元。

2018 年11 月20 日，上海，F(xiàn)IF2018 未來工業(yè)展，華夏幸福展臺

按照萬科在項(xiàng)目公司的股權(quán)比例，萬科權(quán)益貨值大約為50億元。也就是說，萬科以32.34億元的價(jià)格獲得了貨值約50億元的土地，此番合作對于萬科而言顯然是筆劃算的買賣。

可是，華夏幸福為何會將到手的“肥肉”拱手相讓呢？

公開資料顯示，被華夏幸福視作立身之本的產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)從廊坊市起步。而此次合作涉及的地塊均來自于廊坊及其周邊地塊。對于重點(diǎn)布局環(huán)京區(qū)域的華夏幸福而言，此次合作涉及的4個(gè)項(xiàng)目共10幅土地?zé)o疑是其寄予高度期望的核心資產(chǎn)。

政策面前人人平等。2017年3月，北京出臺317政策，環(huán)京的廊坊等地也相繼實(shí)施了更嚴(yán)格的限購政策。其中，在廊坊、大廠和霸州，外地人購房均須持三年社?；蚣{稅證明;政策相對寬松的涿州，外地人也只能限購一套房產(chǎn)。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，調(diào)控政策實(shí)施至今，廊坊地區(qū)樓市成交量下滑近九成，部分區(qū)域房價(jià)跌幅甚至超過30%。

華夏幸?；舜髢r(jià)錢并寄予厚望的這些地塊也因此成了“燙手山芋”。

32.34億只是“飯前甜點(diǎn)”

不僅如此，受累于大筆土地購置資金，華夏幸福旗下相關(guān)的5家項(xiàng)目公司深陷負(fù)債“泥潭”。公告顯示，5家項(xiàng)目公司累計(jì)負(fù)債為39.81億元，凈資產(chǎn)不到1500萬元。而萬科注入項(xiàng)目公司的32.34億元，最終將用于償還華夏幸福的借款。

值得一提的是，這32.34億元顯然只是“飯前甜點(diǎn)”而已。一旦項(xiàng)目開工，勢必需要大筆資金持續(xù)投入。華夏幸福顯然承擔(dān)不起后續(xù)投入，因此才抱上了萬科的大腿。

花了大價(jià)錢的萬科想要的也不僅僅是合作。公告顯示，在各目標(biāo)公司所設(shè)的董事會中，華夏幸福均只保留1個(gè)席位，萬科在前4家公司董事會中有4個(gè)席位，霸州公司萬科有2個(gè)席位。并且，雙方同意，由萬科負(fù)責(zé)目標(biāo)項(xiàng)目的運(yùn)作和經(jīng)營管理。

也就是說，萬科最終成為這些項(xiàng)目的實(shí)際操盤方。而一旦項(xiàng)目順利完工，一路陪跑的華夏幸福也將從中分一杯羹。

由此看來，這筆“合作”可謂雙贏。

對于此次合作，華夏幸福給出的說法是，“本次合作是公司實(shí)施全面開放合作戰(zhàn)略的重要體現(xiàn)與落地，符合公司整體發(fā)展戰(zhàn)略與方向，對于公司的長遠(yuǎn)發(fā)展將有積極影響。本次交易對公司的經(jīng)營業(yè)績不構(gòu)成重大影響?！?h3>囤地很多，無力開發(fā)？

2017年底，華夏幸福提出與行業(yè)優(yōu)秀開發(fā)商合作的構(gòu)想，旨在增強(qiáng)其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)能力。有人認(rèn)為，華夏幸福意在給自己早前囤積的無力開發(fā)的地塊尋找潛在買家。

2018年1月，華夏幸福相繼與東原地產(chǎn)、旭輝地產(chǎn)和陽光城等開發(fā)商簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，并在嘉善等部分項(xiàng)目上展開合作。而此番與萬科的合作無疑是這一構(gòu)想的延續(xù)。

不過，諸如此類的合作自然不如真金白銀來得痛快。

5月15日，華夏幸福發(fā)布公告稱與中信銀行續(xù)約。中信銀行同意向華夏幸福提供總額不超過人民幣315億元的集團(tuán)授信額度。沒過多久，又有媒體報(bào)道稱，華夏幸福此前擬公開發(fā)行的40億公司債券更新狀態(tài)為“已反饋”。

很快，華夏幸福又找到了平安集團(tuán)這個(gè)金主。2018年7月，平安集團(tuán)通過平安資管以137.7億元價(jià)格收購華夏幸福5.82億股股份，成為第二大股東。隨后，雙方進(jìn)一步達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，在業(yè)務(wù)協(xié)同方面合作將進(jìn)一步深化。

不過，平安集團(tuán)137.7億元對于華夏幸福似乎仍不足以止渴。8月14日晚，華夏幸福發(fā)布公告稱擬發(fā)行不超過人民幣100 億元的公司債券。10月8日晚間，華夏幸福再發(fā)公告稱，公司境外子公司向境外專業(yè)投資人增發(fā)1億美元的高級無抵押定息債券，票面利率9%。

在房企融資環(huán)境一再收緊的情況下，華夏幸福的每筆融資都來之不易。為了籌集資金，華夏幸福頻繁為旗下子公司提供貸款擔(dān)保。

最新披露的公告顯示，華夏幸福對外擔(dān)保累計(jì)金額已經(jīng)達(dá)到789.61億元。按照華夏幸福半年報(bào)披露的370.95億元凈資產(chǎn)計(jì)算，其對外擔(dān)?？傤~已然超過凈資產(chǎn)的兩倍。有趣的是，就在華夏幸福宣布牽手萬科的次日，10月10日，華夏幸福發(fā)布公告旗下全資子公司為萬科合作項(xiàng)目提供擔(dān)保。

這場游戲顯得越發(fā)有趣了?！敖鹬鳌比f科為華夏幸福注入大筆資金，華夏幸福再反過來為萬科合作項(xiàng)目提供擔(dān)保。這當(dāng)真是一場難得的雙贏。

半年現(xiàn)金凈流量-78億

從2018年中報(bào)來看，華夏幸福上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入349.74億元，同比增長57.13%;歸屬于上市公司股東的凈利潤69.27億元，同比增長29.05%。

表面看來，華夏幸福業(yè)績喜人。但其急劇增加的應(yīng)收賬款還是令人捏了一把汗。2015年全年華夏幸福應(yīng)收賬款為71.98億元，2016年為95億元，2017年為189.1億元。

華夏幸福的資金問題仍然嚴(yán)峻。上半年，華夏幸福經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為-78億元;2017年全年為-162億元;而其負(fù)債率近年來也一直穩(wěn)定在80%左右的高位。

那么華夏幸福的大筆資金究竟去了哪里？據(jù)騰訊《一線》報(bào)道，華夏幸福的資金緊張?jiān)从跇I(yè)務(wù)急速擴(kuò)張。2017年，華夏幸福新設(shè)了近140家公司，其中包括多家海外公司。2018年，華夏幸福擴(kuò)張速度依舊不減，僅1到3月份，華夏幸福就新設(shè)了31家公司。

或受此影響，2018年以來，華夏幸福股價(jià)持續(xù)走低，10月10日收報(bào)24.04元每股，相較于1月31日的44.46元每股的高點(diǎn)下跌約45.93%，市值蒸發(fā)約613億元。

無獨(dú)有偶，剛剛還喊著“活下去”口號的萬科同樣處于高速擴(kuò)張狀態(tài)。數(shù)據(jù)寶顯示，按照權(quán)益金額計(jì)算，萬科三季度合計(jì)拿地金額高達(dá)458.7億元，相當(dāng)于恒大+碧桂園+保利+融創(chuàng)四大龍頭房企拿地金額總和。

也難怪，不少人都認(rèn)為郁亮“活下去”的口號是喊給別人聽的，攪亂了市場的萬科則借機(jī)抄底，瘋狂拿地。不過，如同此刻的華夏幸福一樣，萬科的擴(kuò)張也應(yīng)適可而止，警惕“貪心不足蛇吞象”，陷入擴(kuò)張與缺錢的怪圈里。