天黑了請閉眼

楊凱

曾經的四大天王“招保萬金”，唯萬科獨存，第一梯隊變身“恒碧萬”。今天，刀光劍影再現，誰能活，誰又會死？

當郁亮說出“活下去”三個字時，不知萬科人是否還記得，10年前那個“大廈將傾”的日子。

2008年9月，杭州萬科，一群“剛交了房款，還沒收房，房價卻瞬間蒸發了20萬”的業主聚集于此，連耗4天，兩次怒砸萬科辦公區。萬科“退房門”瞬間引爆輿論。

這一年，王石提出“拐點論”，“汶川地震捐款門”讓他和萬科慘遭口誅筆伐;帶頭降價引起的“退房門”，令多地喊出“不許降價，遠離萬科”。一夜間，行業龍頭淪為眾矢之的、全民公敵。而由萬科發起的這場地產圈“狼人殺”，在此后引發一場行業大洗牌：許多玩家徹底消失，新玩家借機入場。

今天，地產圈“狼人殺”風云再起。

萬科創始人王石

此時，“房市入冬”成為地產圈的主旋律：屢屢因高周轉碰壁的碧桂園開始減速;一向激進的孫宏斌變得沉穩起來直呼“安全第一”;郁亮“活下去”的口號更讓圈子里醞釀已久的悲情色彩達到了頂點。

剛剛發布的2018福布斯中國富豪榜上：許家印從首富的位置上退了下來，楊惠妍、王健林、王文學、孫宏斌等大佬財富全面縮水。上榜的364位地產富豪中，113人財富減少，資產蒸發3127億元。中國房地產協會會長胡志剛說：“現在的形勢，只會讓能活的活好，瀕死的死掉。”

10年前，地產界四大天王是“招保萬金”，如今第一梯隊是“恒碧萬”，唯萬科雄風依舊。

10年后，誰能活，誰又會死？

萬科虛晃一槍：我是“平民”！

第一個發言的萬科還是老套路：我是平民，不要殺我。

9月29日的萬科南方區域月度例會上。董事會主席郁亮作了上任以來的第一次檢討。他說，集團要做的第一件事就是進行戰略檢討，落實到具體業務的操作是“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為最終目標。

會議上，郁亮提到了萬科的“事業合伙人制度”;提到了頻頻被“打臉”的多元化發展戰略;也提到了6300億的回款目標，“6300億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障。如果6300億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停了。”

不過，這些對于萬科之外的人而言都無關緊要。所有人的目光都聚焦在背景板上鮮紅奪目，甚至有些“血淋淋”的“活下去”三個大字。

表面上，一向高周轉、快節奏的萬科來了個急剎車。

2018 年3 月27 日，萬科在深圳舉行2017年度業績推介會，萬科董事會主席郁亮出席

從業績看，上半年，萬科銷售額為3046億元，超過恒大的3041億元，雖不及老大“碧桂園”的4124.9億元，但還說得過去。不過，其10%的增速顯得有些難看，碧桂園和恒大同期增速分別為42.8%和24.6%。要知道，2016年和2017年萬科同期銷售額增速分別達到了69.9%和45.8%。

高負債率是萬科的“老大難”問題。上半年，萬科負債總額為1.14萬億，資產負債率達84.7%，攀升至上市以來最高位;現金流問題不小，經營活動產生的現金流為-42.55億元，而去年同期是218.5億元。

種種跡象都表明，萬科“很危險”。

不過，瘦死的駱駝比馬大。無論如何，萬科的總土地儲貨值仍然有15830億元，高居第5，且手上還握著1500億現金。

顯然，萬科“不可能死”，而“活下去”或許只是萬科為“攪局”向外界釋放的信號。

為配合“活下去”這場“戲”，萬科早早打響了“金九銀十”打折降價潮的“第一槍”。9月26日，廈門“首開萬科白鷺郡”別墅，推出107套特價別墅，89-110㎡的聯排別墅，原價500萬元，現價278萬元。六折甩賣的別墅很快被一搶而空。

受萬科這場“苦肉計”影響，早前便推出促銷活動的恒大繼續跟進，碧桂園也加入其中，國慶期間的折扣力度驚人。

另一邊，進一步點燃市場負面情緒的萬科趁機抄底，加速拿地。第三季度，萬科合計拿地金額達到458.7億元，幾乎相當于保利、碧桂園、融創、恒大四大巨頭之和。這也讓萬科今年以來拿地總額大漲，迫近上半年積極拿地、總額達1198億元的碧桂園，以1163億元拿地金額穩居第二。照目前的拿地速度，萬科超過碧桂園是早晚的事兒。

當然，即便萬科拿再多地，也不可能在今年開發、進而計入銷售額。在一眾高負債率房企開始去杠桿的情況下，萬科進一步加杠桿，加速拿地也導致負債率攀升。顯然，萬科看得更遠。萬科在下一盤大棋。

這局游戲中，誰是“狼”似乎顯而易見。

“盟友”王文學

輪到王文學發言時，他選擇與萬科成為“盟友”，結成統一戰線。

2018福布斯中國富豪榜中，54歲的王文學是失落的地產富豪之一。過去一年里，王文學身家縮水85億元，約占其財富總額的15%。這也讓王文學的排名下降了12位，以490億元的總資產與沈國軍家族并列榜單第40位。

2017 年1 月15 日，樂視舉行樂視& 融創戰略投資暨合作發布會，會上的賈躍亭和孫宏斌

這一年，王文學和他的華夏幸福日子過得實在談不上“幸福”。

從被傳“資金鏈斷裂”到資金鏈問題遭遇上交所問詢，2018年初以來，華夏幸福不斷被質疑陷入“缺錢”風波。對此，華夏幸福再三予以否認。但在其頻繁的甩賣與融資動向之下，“不差錢”的言論實在顯得過于蒼白。

從2018年半年報來看，華夏幸福上半年實現營業收入349.74億元，同比增長57.13%;歸屬于上市公司股東的凈利潤69.27億元，同比增長29.05%。表面看來，業績喜人，但資金問題依然嚴峻。上半年，華夏幸福經營活動現金凈流量為-78億元，較去年同期有所好轉，不過負債率仍維持在80%左右高位。

為降低資金鏈問題帶來的經營風險，華夏幸福積極拓展融資渠道。2018年5月，華夏幸福獲得中信銀行315億元的授信額度。除此之外，今年以來華夏幸福還頻繁發行公司債券。但激增的償款也給其帶來了很大資金壓力。據半年報披露，華夏幸福上半年融資總額達1128.82億元，實際籌資活動現金流入僅為364.73億元，較去年同期下降30.47%。很明顯，華夏幸福的融資有很大一部分用作償還之前的借款，這未免有“拆東墻補西墻”之嫌。

其頻繁的融資也導致對外擔保累計金額高達789.61億元。按照華夏幸福半年報披露的370.95億元凈資產計算，其對外擔保總額已然超過凈資產的兩倍。對于一家上市公司而言，這顯然不是一個好消息。

為真正緩解資金問題，王文學把平安拉來當救兵。7月10日，華夏幸福發布公告稱與平安資管簽訂股權轉讓協議。平安資管以137.7億元的價格獲得華夏幸福19.7%的股權，晉升為第二大股東。有了平安這個“金主”，華夏幸福安心許多。

在地產圈這場“狼人殺”中，王文學最擅長的就是“示弱”。

2017年底，華夏幸福提出與行業優秀開發商合作的構想，旨在增強其在房地產領域的開發能力。 但華夏幸福尋找的合作伙伴卻是東原地產、旭輝地產和陽光城等“小角色”。以至于一度有人認為華夏幸福在“扮豬吃老虎”。

直到最近，華夏幸福與萬科達成合作意向。10月9日，華夏幸福發布公告稱，北京萬科擬以32.34億元收購華夏幸福環京的5家項目公司部分股權，涉及的10幅土地，總住宅面積33.93萬平方米。

上半年，華夏幸福的總土儲貨值未能進入前10名，不過其旗下土地主要集中在環京區域，屬于優質地塊。據悉，華夏幸福共計以38.33億元獲得這10幅土地。按照雙方的合作協議，萬科最終將成為這些項目的實際操盤方，32.34億元的價格顯然不貴。

次日，華夏幸福又發布公告稱旗下全資子公司為萬科合作項目提供擔保。

萬達董事長王健林

通過讓利和為其保駕護航的方式，華夏幸福成功晉升為萬科的“盟友”。這也讓華夏幸福在這場游戲中變得安全許多。至少，“活下去”不成問題。

一向頻繁示弱、四處“抱大腿”的華夏幸福還有另一面。2017年，華夏幸福新設了近140家公司，其中包括多家海外公司;2018年，華夏幸福擴張速度依舊不減，僅1到3月份，華夏幸福就新設了31家公司。

王文學的野心可見一斑。只是，步子未免邁得大了些。

“女巫”賈躍亭和他的“守護”們

賈躍亭原本不屬于這場游戲，但無奈其口才太好。

彼時，賈躍亭像往常一樣四處“販賣”自己的生態夢想和“SEE造車計劃”。聽愣了神的孫宏斌沒忍住，被拉入了這場游戲當中，當起了賈演員的“守護”。

見慣大風大浪的孫宏斌曾兩度落難，又兩度東山再起。他以為山西老鄉賈躍亭和他一樣，終究會東山再起。他以為賈躍亭缺的只是錢和一個機會，落難時拉其一把，自己一定不會吃虧。

孫宏斌以為自己看懂了樂視，“樂視別的沒問題，就是缺錢。所以我們投樂視的第一條邏輯就是讓它不缺錢。”

沒錯，賈躍亭和樂視缺的就是錢，很多很多的錢。只不過，樂視這個“無底洞”，孫宏斌填不滿。燒了165億之后，孫宏斌才真切地意識到這一點，黯然離場。

2018年3月 ，傷痕累累的孫宏斌選擇辭去樂視董事長職位。此時，他對于這個自己曾經稱贊有加的山西老鄉恨極了，“損失了165億，你說還怎么壯士斷臂，而是斷頭了。”“再借它100個億？當我傻X嗎？”“以后別提樂視，歸零了，沒了。”

賈躍亭確實坑慘了孫宏斌。因為做了樂視的“接盤俠”，孫宏斌身家縮水260億元，降幅達36%。2018福布斯中國富豪榜上，孫宏斌以460億的身家排第43位，較去年足足下降了24位，是這些失落的地產富豪中最慘的一位。

9月，孫宏斌以7億元抄底樂視旗下最有價值的兩項資產——樂融致新和樂視影業。雖然比起165億的損失，這點兒“小便宜”不值一提。但成功把樂視變成一個“空殼”，或多或少也算報了賈躍亭的一箭之仇。

孫宏斌把賈躍亭的生態夢想視作一劑“解藥”，被他拉進這場游戲，并甘當其“守護”，是希望他有朝一日能拉自己一把。但他沒想到的是，“女巫”賈躍亭還有一劑“慢性毒藥”，而第一個中毒的就是自己。

國內待不下去，賈躍亭遠赴美國造車。盡管毒害了不少人，但“賈氏解藥”魅力不減。試圖去地產化的恒大老板、前胡潤富豪榜首富許家印與販賣造車夢的賈躍亭一拍即合，成為賈的新“守護”。

許家印財大氣粗，以67.46億港元的價格收購香港時穎公司100%股份，間接持有賈躍亭控制下的FF45%的股權，成為FF母公司Smart King的第一大股東。雙方的蜜月期里，許家印于7月到訪FF美國洛杉磯總部，并表示要在資金、生產基地建設、產品銷售等方面給予FF全方位支持。

賈躍亭一直期待可以依靠FF再創奇跡、東山再起，但新晉的“守護”許家印不是一盞省油的燈：恒大在給予大量資金支持的同時，賈躍亭也可能失去對FF的控制權。孤注一擲的賈躍亭，怎能甘心？

10月7日，恒大健康發布公告稱，賈躍亭欲單方面撕毀合約踢恒大出局。10月8日，FF發布公告予以回應：解約，是因為恒大在協議有效期內未履行其支付款項的承諾，并阻止FF接受其他融資。

雙方各執一詞。有人將賈躍亭斥為“大騙子”、恩將仇報，也有人說是許家印錢多、人傻。事件未最終落地前真相尚不得而知。

受此事影響，恒大健康股價大跌，市值一天之內蒸發約131億元。對于許家印而言，8億美元或許算不了什么，但花了錢惹來一堆煩心事兒顯然不爽。而剛剛，他又被馬云奪去了首富位置。

新問題也來了：“女巫”賈躍亭的下一個“守護”，會是誰？

早早出局的“預言家”王石

王石“預言家”的身份盡人皆知。

2003年，孫宏斌和他的順馳銳氣逼人，瘋狂擴張、四處制造地王，號稱要成為行業第一，叫板王石和萬科。王石提醒他注意風險，“你不可能這么快超過萬科，是不是要注意控制風險？”2006年，順馳由于擴張過于激烈資金鏈出現問題，最終被迫低價轉手。

2007年底，王石提出“拐點論”，認為房產需求已經發生了根本性轉變，房市可能迎來“冰火兩重天”。王石打趣“房市拐點就是禿子頭上的虱子，明擺著”，并承諾2008年后萬科絕不當拿地王，不囤房。此后，王石和萬科遭遇“至暗時刻”。當然，今天仍有不少人認為按照當時的市場狀況，王石的預言沒有錯。只不過“四萬億”計劃以及調低90㎡以下普通商品房契稅率、免征個人買賣商品房印花稅等一系列政策最終成功救市，為中國房地產行業帶來了又一個10年紅利期。

2013年，近乎瘋狂的孫宏斌又開始高價拿地，不斷刷新北京地王紀錄。王石在微博上提醒孫宏斌，精明的李嘉誠已經在兜售其在北京、上海的物業了，讓他注意風險。此時，在地產圈摸爬滾打多年的王石早早嗅到了房產泡沫的危險氣息。2014年，王石提出“頂點論”，而郁亮也認為房企已經進入“白銀時代”。從理論與國外的歷史經驗來看，王石的預言顯然是合乎情理的。不過，現實常常會出現“不可控因素”的強行干預，房市又這樣狂奔數年。

而“預言家”王石也因此遭遇質疑：王石的預言總是出現在整個行業迷惘之時，而萬科又總是在熱點地區引爆殺價出貨的連鎖反應。

不過，如今的王石再掀不起什么風浪，因為他已是局外人。

1988年，王石決定對萬科進行股份制改革。正是這次改革為“預言家”王石的“出局”埋下了種子。這次改革，王石選擇放棄萬科股權，做一名純粹的職業經理人。而萬科高度分散的股權結構，也令其成了野蠻人狩獵的目標，這才有了后來的君萬之爭和萬寶之爭。有人說，早在1988年，當王石在萬科股東與職業經理人之間做出選擇后，他的結局就已經注定。此后的29年，不過是一場漫長的告別。

萬科與寶能之爭始于2015年7月，至王石2017年6月辭職出局，這場爭斗持續了近兩年之久。不過，寶能系最終也未能如愿成為第一大股東，萬科的管理團隊最終選擇了具有國資背景的深圳地鐵集團。

2018年1月23日，就在王石67歲生日這一天。離開萬科216天的王石在水立方舉辦了一場名為《回歸未來》的演講。3000余名觀眾早早圍在臺前，等待著這位商界傳奇親口講述他的傳奇人生。3個多小時時間里，王石幾度哽咽、一度淚流滿面。王石35000字的演講稿從生命的起源講到自己的創業歷程，再到人類的未來，自我、親情、事業、社會以及死亡這些重大關鍵詞都包含其中。此時的王石仿佛是一個布道者。

演講的最后，王石領唱《藍蓮花》，“沒有什么能夠阻擋，你對自由的向往。天馬行空的生涯，你的心了無牽掛……”一聲撕裂般怒吼的“藍蓮花”綻放了王石的自由和理想、牽掛與了無牽掛。

離開萬科后，“老驥伏櫪”的王石依舊登山、劃賽艇、堅持海外游學、不斷地挑戰自己。在剛剛過去的亞洲協會2018“亞洲創變者”頒獎典禮上，王石作為唯一的中國企業家代表發表全英文演講，還因對田樸珺的高調表白登上微博熱搜。顯然，出局后，王石活得越發輕松自在了。

如今，地產圈的“狼人殺”里再也沒有“預言家”王石了。不過他的“萬科魔咒”卻依然存在。10年前，地產界四大天王是“招保萬金”，如今第一梯隊是“恒碧萬”，只有萬科依然保持在第一陣營之中。一個十分典型的案例是，曾經一度超越萬科的綠地，之后因債務危機一落千丈。

如今這場亂局，碧桂園和恒大，能否打破“萬科魔咒”？

“去地產化”似乎是唯一的出路

地產圈的“狼人殺”，從來沒有公平。

因為這里根本沒有“獵人”，也就是說，即便“狼”跳出來任意廝殺，也沒有可以殺死“狼”的內在力量，“平民”們處于絕對劣勢。

一些地產大佬或者看透了游戲規則、或者厭煩了這個游戲，爭相逃離。“去地產化”似乎成為了這場游戲的唯一出路。

前首富王健林無疑是“去地產化”的第一人。

2015年，萬達曾是全球最大的商業地產開發商。王健林更是成功擠下霸榜多年的李嘉誠，登上亞洲首富的寶座。

而此時，深耕地產多年的李嘉誠正加速退出國內地產市場，撤資速度驚人。許多人不理解李嘉誠為何這樣做，認為他這是在轉移資產，甚至喊出了“別讓李嘉誠跑了”的口號。正處事業巔峰的王健林在眾人驚詫的目光中來了個急剎車，緊跟著老對手李嘉誠的步伐著手“去地產化”。

這一年，萬達全面開始第四次轉型，去除商業地產中的房地產項目，實現輕資產化。按照王健林的規劃，“5年內萬達商業地產將去地產化，轉型為一家商業投資服務企業，類似于酒店管理公司，完全輕資產化。”萬達減速沉潛以后，一向高調的王健林也低調了許多。

最初，習慣了重資產模式的萬達極不適應，“去地產化”一度停滯。不僅如此，萬達還因此營收大減，被碧桂園、恒大等趕超，在房地產行業迅速掉隊。萬達的處境變得異常尷尬，進退兩難。不過，王健林以“壯士斷臂”的決心硬撐了過來。

隨后，“去地產化”的萬達不出意外地進入“賣賣賣”模式。2017年中，王健林分別把萬達旗下的13個文旅項目91%的股權和77個酒店項目打包賣給融創和富力，交易總對價高達637億。這兩筆飽受關注的重大交易充分展現了萬達加速“去地產化”的決心。

2018年2月，萬達發布公告稱，公司正式由“大連萬達商業地產股份有限公司”更名為“大連萬達商業管理集團股份有限公司”。顯然，萬達希望徹底撕掉“地產標簽”。

2018年半年報顯示，萬達投資租賃收入達143億元，營收占比達到28%，為萬達決心“去地產化”以來的最高值。不過，萬達包括物業銷售在內的其他收入仍然高達68%。顯然，萬達仍然是一家不折不扣的地產公司，“去地產化”任重而道遠。

剛剛發布的2018福布斯中國富豪榜上，王健林家族的標簽仍是“地產和文化”。為了“去地產化”，王健林家族資產持續縮水，以1400億元位列第五，與2015年不可同日而語。盡管如此，歷時3年，萬達已然走在了房企“去地產化”大潮的最前列。至少，萬達廣場和萬達影業早已深入人心。

繼王健林之后，越來越多房企走上“去地產化”之路。恒大、保利等地產巨頭相繼更名，爭相“去地產化”。就連在這場游戲中最為活躍的萬科也跟著更名，著手“去地產化”，收縮多元業務戰線，將租賃住宅業務確立為核心業務。

與之相對的是，碧桂園、融創等房企仍決心在地產領域廝殺。

沒有人知道，“堅守地產”和“去地產化”哪個是正確的選擇。但是，在頭部房企相繼做出自己的選擇后，中小房企玩家也是時候做出選擇了。

這一輪，大家尚且相安無事。但下一輪呢？無論如何，在這局地產圈“狼人殺”中，一場大洗牌即將來臨。?