處分“單獨(dú)所有”房產(chǎn)委托書公證的辦證探討

（黑龍江省大慶市讓胡路公證處，大慶 163000）

隨著二手房市場交易的活躍和交易過程耗時(shí)較長等原因，辦理委托書公證成為大多房產(chǎn)交易者的重要選擇，尤其為辦理外地房產(chǎn)手續(xù)的當(dāng)事人提供了極大的便利,使其節(jié)約了交易成本。委托公證作為傳統(tǒng)的公證事項(xiàng)，一直在公證中占重大比重，也是最為常見的公證事項(xiàng)。

目前，各公證機(jī)構(gòu)在辦理委托公證過程中，對(duì)于處分產(chǎn)權(quán)憑證中注明“單獨(dú)所有”的房產(chǎn)時(shí)，辦理委托公證所需要的申請當(dāng)事人及辦證要求有所不同。有的公證機(jī)構(gòu)必須審明房屋憑證中“單獨(dú)所有”產(chǎn)權(quán)人的婚姻情況，并且要求除受托人為配偶的情況外，配偶需要一起作為委托公證的申請人。有的公證機(jī)構(gòu)需要所有權(quán)人配偶到公證處聲明對(duì)處分房產(chǎn)的意見或在外地公證處做相關(guān)聲明書公證。有的公證機(jī)構(gòu)僅在筆錄中向產(chǎn)權(quán)人詢問配偶對(duì)于處分房屋的意見。有的公證機(jī)構(gòu)根本不做婚姻審查，直接為房產(chǎn)證上注明的權(quán)利人辦理處分房屋的委托公證。以上幾種做法，在公證行業(yè)頗有爭議。下面具體分析一下各做法基于法律和現(xiàn)實(shí)方面的考慮。

一、對(duì)“單獨(dú)所有”的認(rèn)識(shí)

首先，如何理解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上“單獨(dú)所有”的含義。目前在法律層面，并未對(duì)“單獨(dú)所有”進(jìn)行明確的定義，僅能參考《房產(chǎn)登記辦法釋義》中的相關(guān)解釋。在申請房產(chǎn)所有權(quán)證填寫說明中指出“不屬共有情況的，填寫單獨(dú)所有;屬于共有情況的，填寫按份共有或共同共有”，以及在解釋共有概念時(shí)標(biāo)明“共有作為所有權(quán)的一種形態(tài)，是與單獨(dú)所有相對(duì)而言的”。根據(jù)《房產(chǎn)登記辦法釋義》中的表述，只能確認(rèn)，“單獨(dú)所有”表示房屋產(chǎn)權(quán)由房產(chǎn)所有權(quán)證上登記人一人所有，這種解釋也符合群眾對(duì)這一概念的心理認(rèn)知。對(duì)此，可以進(jìn)一步解釋為房產(chǎn)證以及登記簿記載的房產(chǎn)權(quán)屬情況與事實(shí)權(quán)利狀態(tài)有可能并不一致。“單獨(dú)所有”僅是產(chǎn)權(quán)登記時(shí)形式登記的內(nèi)容，并不代表房產(chǎn)部門對(duì)“單獨(dú)所有”認(rèn)定為夫妻一方所有。產(chǎn)權(quán)部門可以在夫妻雙方提供充分證明的情況下，辦理增加共有人的登記申請，進(jìn)行相應(yīng)的變更登記，這也反映出房產(chǎn)登記部門將夫妻關(guān)系存續(xù)期間登記在一方名下的房產(chǎn)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

產(chǎn)權(quán)憑證上記載了“單獨(dú)所有”并不能簡單認(rèn)定為個(gè)人產(chǎn)權(quán)的困擾在于 《婚姻法》與《物權(quán)法》之間的沖突，雖然產(chǎn)權(quán)登記為“單獨(dú)所有”，但夫妻存續(xù)期間所取得的財(cái)產(chǎn)，在雙方未進(jìn)行財(cái)產(chǎn)約定的情況下，仍屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。《婚姻法》第十九條規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有約束力”。

二、對(duì)“單獨(dú)所有”房屋委托公證審查的不同看法

一是審查配偶意見。根據(jù)中公協(xié)《辦理房屋委托書公證的指導(dǎo)意見》中相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人委托處分的房產(chǎn)屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的，如果夫妻不能共同辦理委托書公證的，公證機(jī)構(gòu)必須審查另一方是否同意處分的意思表示。

在審查處分行為時(shí)，公證員基于職權(quán)探知的義務(wù)，在不動(dòng)產(chǎn)登記部門審查義務(wù)的基礎(chǔ)上，要求查明房產(chǎn)取得時(shí)產(chǎn)權(quán)人的婚姻情況以及有無夫妻財(cái)產(chǎn)約定等。公證人員需要在房產(chǎn)登記信息的基礎(chǔ)上，探知房產(chǎn)的事實(shí)歸屬狀態(tài)。這一較為嚴(yán)格的形式有利于預(yù)防糾紛、避免公證書的不正當(dāng)使用，并且，這也是公證行業(yè)長期以來的習(xí)慣做法，如果辦理委托公證處分房產(chǎn)時(shí)，忽略隱性共有人的利益，由此而引起信訪、投訴事件，會(huì)對(duì)公證書的權(quán)威性和公證機(jī)構(gòu)的信譽(yù)產(chǎn)生負(fù)面影響。從此角度而言，公證機(jī)構(gòu)嚴(yán)格審查房屋委托隱性共有人的做法也是勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)。

二是不需要審查婚姻情況。基本對(duì)公示物權(quán)的依賴，當(dāng)事人在處分“單獨(dú)所有”的房產(chǎn)時(shí)，對(duì)房屋是否為夫妻共有，僅以詢問、告知形式，進(jìn)行形式審查。不動(dòng)產(chǎn)登記部門在登記時(shí)沒有實(shí)質(zhì)審查夫妻共有問題，致使登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人可能不一致，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該借鑒登記部門的做法，尊重不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示公信效力，也不應(yīng)該越俎代庖去審查登記所有權(quán)人的婚姻情況及實(shí)際共有人。況且，在婚姻信息尚未聯(lián)網(wǎng)共享的情況下，公證處極盡職權(quán)所能，也不能完全確定當(dāng)事人的婚姻情況，從而不能準(zhǔn)確得知房產(chǎn)的實(shí)際共有人。另外，委托書公證體現(xiàn)的最重要的作用和最實(shí)質(zhì)的價(jià)值是將代理權(quán)授予的行為以公證書的形式對(duì)外表征，即本人授予代理人代理自己行為的意思表示，產(chǎn)生的后果最終由本人承擔(dān)。故此，公證員職權(quán)探知應(yīng)是本人的主體身份及代理權(quán)授予意思的真實(shí)性，而非產(chǎn)權(quán)是否有實(shí)際共有人情況。

三、公證實(shí)務(wù)中的可行做法

隨著《物權(quán)法》頒布實(shí)施，房產(chǎn)登記規(guī)定及程序不斷完善，公證機(jī)構(gòu)面對(duì)產(chǎn)權(quán)證應(yīng)該有一個(gè)更新的認(rèn)識(shí)和應(yīng)用，了解房產(chǎn)登記中的有關(guān)規(guī)定和操作程序，挖掘背后的理論爭議點(diǎn)，尋找法律和法理上的支撐點(diǎn)，厘清實(shí)務(wù)中的模糊問題，從而有利于更好地辦理公證實(shí)務(wù)。

筆者認(rèn)為，公證機(jī)構(gòu)作為法律服務(wù)部門，也應(yīng)該遵循法律原理“法無授權(quán)不可為”，按照《辦理房屋委托書公證的指導(dǎo)意見》中第十二條第六項(xiàng)規(guī)定，需要審查是否屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，如果屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)且夫妻不能共同簽署委托書的，應(yīng)有另一方同意的意思表示。并且《司法部關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”的通知》中要求，不得未經(jīng)實(shí)質(zhì)審查出具公證書，不得以簽名屬實(shí)公證替代委托公證。這就涉及一人委托處分“單位獨(dú)有”房產(chǎn)中，對(duì)婚姻審查問題和對(duì)其配偶處分意見的審查問題，筆者建議可以靈活采取審查方式，如果在當(dāng)事人配偶無法親自到公證處接受詢問的情況下，可以通過遠(yuǎn)程視頻詢問和發(fā)送信函詢問等方式與其配偶取得聯(lián)系，問詢對(duì)委托處分房產(chǎn)的意見，將通話或視頻內(nèi)容刻盤保存或者做書面的詢問過程記錄，這樣做法，既符合法律的基本要求，同時(shí)也可最大限度的方便當(dāng)事人。

綜上所述，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門的實(shí)際做法，靈活地選擇辦證方式，為當(dāng)事人提供便捷、高效的公證服務(wù)，充分展現(xiàn)公證制度的優(yōu)勢和公證的社會(huì)價(jià)值。