房地產項目工程成本管控策略探討

胡 燕

在競爭激烈的市場上，為了保持企業的長期生存能力和持續的盈利能力，實現企業的利潤最大化目標，需要重視企業的項目成本，降低成本，擴大盈利面，才能夠達到增加利潤的最終目標。本文對項目的成本控制進行研究和探討，為房地產企業降低經營成本提供參考建議。

房地產企業的主要收益來源是工程項目收益，而對于房地產企業的項目成本構成來說，占比較大的主要是土地成本和工程成本。其中土地成本屬于固定的成本，其可控因素較小，難以進一步壓縮成本進而達到提升利潤的目的；但是項目工程成本與其不同，可以通過成本預算制定，動態成本管理，和相關項目開發各流程的成本管理等三個階段進行項目成本管控。以下筆者分別就這三個成本管控方面進行分析，提出針對性策略，為房地產企業達到控制工程項目成本，擴大利潤空間提出建議。

一、成本預算制定

(一)什么是房地產企業的成本預算管理

項目的成本預算管理是指房地產企業在進行一種項目開發前，根據開發項目目的出發，首先制定出此次項目開發整個流程的目標成本，具備整體的目標成本后，在固定框架下開展項目，可以減少不必要的成本支出，避免浪費等資金損失。關于企業的成本預算管理工作，是一項復雜且難度系數較高的工作，因此需要專業的財務管理人才和經驗豐富的財務管理者去制定和管理成本預算管理條例，按照適宜本企業的實際情況去開展工作，達到控制項目成本，降低不必要成本支出及浪費，最終實現擴大企業利潤的目的。

(二)房地產企業進行成本預算管理的必要性

房地產企業在開展項目前進行的成本預算管理工作是該項目整體資金花費統籌的最高限度，也給了該項目的資金花費一個依據標準，有了項目成本預算，在開展項目之前以及開展項目過程中，在資金的成本消耗量上就具有了參考標準和限制條件，不盲目地進行項目開發，杜絕成本浪費，讓整個項目實施過程的成本支出有據可依，有限制條件，達到成本控制的目標。

(三)房地產企業進行成本預算管理的要點

首先房地產企業開展成本預算管理工作不是一個單獨部門的工作和職責，而是根據企業具體情況，多部門協作的工作內容。成本預算工作的開展需要由專業的財務管理部門下屬的成本管理部門作為牽頭部門，聯系與整個項目實施流程相關的所有部門共同制定出科學合理的成本預算管理方案，單獨的一個成本管理部門難以結合項目實施的具體情況，從實際出發，落實到項目實際實施的每一個進程中去。因此，借助其他相關部門，比如項目規劃設計部門，工程預決算部門，工程實施部門，項目營銷部門，會計部門等等，可以大大增加成本預算方案的可實施性和科學有效性，達到實現最終目的的效果。此外，當項目的成本預算管理方案設計出來后，需要由專業的企業相關管理人員，進行層層審核和評議，才能最終確定可投入使用的項目成本預算管理方案。其次，在編制項目成本預算管理方案的過程中，需要嚴格遵循預算管理方案的完整性，科學性以及準確性。詳細來講，完整性意味著企業制定出的預算管理方案必須縱觀整個項目實施過程，詳細落實到每個項目實施環節，考慮到每個環節的成本支出明細，不要出現遺漏和疏忽，按照標準的方案設計原則進行設計，做到不重不漏，杜絕片面和細節缺失，嚴格保證預算管理方案的完整性。科學性意味著，成本預算管理方案的設計不要墨守成規，按照陳舊的設計方式去套用與時俱進的工程項目，要科學考察項目，按照科學的分析辦法，針對性地制定出該項目的成本預算管理方案。最后準確性意味著，成本預算管理方案的制定人員，要按照每個項目的特點，做出充分的分析，制定出對于項目最準確的成本預算方案，專業化的設計使得每個方案對于項目本身來說都是最合適最準確，這樣才能達到預算準確，成本控制精確的目的。

二、動態成本管理

(一)什么是項目的動態成本管理

制定出科學并且行之有效的項目成本預算管理方案后，并不意味著能夠百分之百確保項目的成本支出完全按照預算方案的規定實現，項目實施前期完成完備的預算管理方案后，還需要制定出項目開始實施后的動態成本管理辦法，以備項目實施過程中發生的各種不確定情況的出現，進而更完備的保障對項目成本支出的管控，避免項目實際實施后的成本支出與項目實施前的成本預算管理方案出現偏差而導致的成本支出超標情況。因此，針對工程項目的實施過程中可能出現的各種不確定性情況制定的動態成本管理方案可以有效地處理好這一系列情況，實現對工程項目成本支出的有效控制。

(二)動態成本管理的重點內容

制定動態成本管理方案具有它本身的側重點，動態成本主要包括項目的已發生成本和未發生成本兩部分，其中已發生成本在項目實施過程中再發生變動的情況發生的可能性較小，因此不是制定動態成本管理方案的側重點， 我們將這一工作的側重點放在項目的未發生成本上，這是因為項目的未發生成本，包括許多可變動事項，存在著很大的不確定性，是工程實施過程中最容易產生變動的一項因素。因此加強對項目的未發生成本進行管理和控制可以有效地防止工程實施過程中的可變因素發生。

(三)動態成本管理的主要方法

針對動態成本管理方案的特征和處理對象，可以分析出動態成本管理工作的主要方法是針對工程控制對象設置出最低控制線與最高控制線這樣一種動態范圍。這種方法適應了工程實施過程中可能發生變動的實際情況，允許成本支出有一定的動態活動范圍，根據項目本身的特征和預算管理分析出科學合理的最低控制線和最高控制線的設定值。并且做出相應的反應對策，比如成本一旦支出低于最低控制線，或者高于最高控制線，應當出現相應的警報方式，并采取相適應的應對措施。進而對出現狀況后的工程成本支出做出相應處理，及時控制成本，使之回歸到正常活動范圍值。

三、工程項目開發流程成本管控

(一)工程項目的開發設計階段

在房地產企業對工程項目做出投資規劃后，一個項目的實施與否取決于項目本身的開發設計，一項好的開發設計方案能夠給該項目和企業帶來很大的經濟收益。因此對項目進行完備和科學的開發和設計是實施項目之前的重要工作。這一工作需要專業的技術人才，結合專業知識和項目本身特點才能夠對該工程項目做出量身定做的開發設計方案。這就需要房地產企業重視人才的引入，來進行工程項目的高質量開發和設計并且需要企業相關管理者具有發展的眼光來挑選適合本企業本項目的建筑設計單位，并聘請專家為項目的開發設計方案進行評估和篩選。這一準備工作對于企業項目的發展好壞而言至關重要，不可忽視。

(二)工程項目的公開招標階段

企業的工程項目進入公開招標階段后，仍然是需要嚴格把控成本的一個階段，在招標過程中，要采取嚴格的審核標準，既要選擇出優秀的施工單位，又要篩選出合理的價格，這決定了企業工程項目的成本支出。首先在招標的預審階段，就要做好充足的準備，必須制定出嚴格的達標標準，確保招標企業的質量，確保招標企業良性競爭，確保招標企業的運作情況，把控好入圍企業的合格性，設定出最合理的中標原則，以保證以合理價格中標，避免因為招標企業的問題導致的成本超支情況。

(三)工程項目的實際施工階段

工程的施工階段是也是不可忽視的環節，因為施工階段涉及工程質量問題，工期問題，以及工程未發生成本問題，任何環節出現問題都可能導致工程項目的成本支出超出預算，因此，在施工過程中，必須嚴格按照企業制定的施工細則實施，嚴格把控質量問題，加強對施工過程中的監督力度，不可放松任一環節，尤其是對工程未發生成本的把控要嚴格，防止成本超支問題的發生。并制定出施工過程中的成本超支預案，成本一旦出現超支，要快速采取相應的預案措施進行處理，在保證施工成本不超出預算的前提下，確保工程按期完成。

四、結語

在競爭越來越激烈的房地產行業市場上，房地產項目工程成本管控，顯得愈發重要，已經成為了房地產企業所面對的重要問題之一，因此如何制定出科合理，行之有效的對應策略是房地產企業要解決的一大難題。達到控制工程項目成本支出的目的，也意味著達到了給企業創造更大的收益，擴大利潤空間，提高市場競爭力的目的，最終還能夠實現互利共贏的目標。