淺析當(dāng)前保險企業(yè)投資不動產(chǎn)存在問題及相關(guān)建議

隨著保險業(yè)的不斷發(fā)展，保險資金規(guī)模的不斷擴(kuò)大，保險行業(yè)對不動產(chǎn)的可投資金也越來越充裕。政策及監(jiān)管層面的支持也進(jìn)一步拓寬了保險資金的投資渠道，保險企業(yè)投資不動產(chǎn)的需求也愈加迫切，進(jìn)而促進(jìn)了保險資金對不動產(chǎn)的投資。目前不動產(chǎn)投資已成為我國保險企業(yè)保險資金應(yīng)用的主要形式之一，相比國外成熟的不動產(chǎn)投資理論和投資模式，我國保險資金對不動產(chǎn)的投資仍處于起步階段，因而必然面臨諸多投資及經(jīng)營管理方面的問題，需要探討和解決。本文除了闡述保險資金投資不動產(chǎn)存在的普遍共性問題外，也結(jié)合實際工作經(jīng)驗分析保險業(yè)實務(wù)中存在個性問題，并針對相關(guān)問題提出合理建議。

1 保險資金投資于不動產(chǎn)的意義

不動產(chǎn)主要指不可移動或者移動本質(zhì)出現(xiàn)改變的有形資產(chǎn)，其中涉及了土地以及定著物等。保險資金應(yīng)用管理有關(guān)條例中已經(jīng)明確指出，保險資金投資不動產(chǎn)主要指土地、建筑物等定著物。廣義而言，保險資金投資不動產(chǎn)不但涉及有形的土地、房產(chǎn)投資，例如房地產(chǎn)以及基礎(chǔ)設(shè)施等，同時也涉及對基礎(chǔ)建設(shè)以及其他非基礎(chǔ)建設(shè)等有關(guān)金融產(chǎn)品。不動產(chǎn)投資對保險行業(yè)來說具有重要意義。首先，不動產(chǎn)投資具有投資期限長、投資金額大等特點，與保險資金的長期性，特別是壽險公司的長期性相匹配，從而使保險公司更好的實現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債的合理匹配，以保證償付能力指標(biāo)的要求。其次，不動產(chǎn)投資符合保險資金投資運用安全性原則的要求，保證了保險資金投資的長期安全收益，不動產(chǎn)具有增值保值作用，避免或降低了通脹的影響。最后，不動產(chǎn)投資回報率較為可觀，滿足保險資金投資運用的收益性原則，促進(jìn)保險公司有序管理和健康發(fā)展，實現(xiàn)投資的社會性。

2 保險資金投資不動產(chǎn)項目存在的問題

2.1 缺少完善的不動產(chǎn)投資決策制度及技術(shù)支撐

從行業(yè)現(xiàn)狀來看，多數(shù)保險企業(yè)沒有樹立完善的投資理念，保險資金投資不動產(chǎn)行業(yè)相關(guān)決策制度有待完善；從技術(shù)角度來說，投資方式有待改進(jìn)；投資決策方面，沒有建立完善的市場評估；在風(fēng)險管控方面，有關(guān)技術(shù)手段缺少；在投資評估方面，缺少高效的評估標(biāo)準(zhǔn)和模型。

2.2 投后管理不科學(xué)

保險企業(yè)普遍只注重不動產(chǎn)投資前期工作，在投資之前花費大量精力對投資標(biāo)的進(jìn)行多方調(diào)研及可行性研究，然而往往忽略對不動產(chǎn)的投后管理，甚至沒有設(shè)立不動產(chǎn)投資管理平臺，或者設(shè)立了相關(guān)管理平臺卻形同虛設(shè)，或者設(shè)立的相關(guān)平臺非但沒有起到應(yīng)有的作用反而成為公司發(fā)展的障礙。此外，保險公司管理決策層對保險負(fù)債端更加注重，而對作為保險資產(chǎn)端的不動產(chǎn)業(yè)務(wù)缺乏應(yīng)有的重視和關(guān)注，在一定程度上也限制和影響了不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)范運作及發(fā)展。

2.3 不動產(chǎn)專業(yè)人才匱乏

不動產(chǎn)投資作為一項系統(tǒng)性工作，單一保險行業(yè)或地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)從業(yè)人員已經(jīng)不能迎合現(xiàn)代化不動產(chǎn)投資運營需求，保險企業(yè)急需既懂保險知識又懂地產(chǎn)知識的復(fù)合型人才，然而這類掌握不動產(chǎn)投資技能的復(fù)合型專業(yè)人才比較匱乏。保險企業(yè)開始處于“有資可投，無人可用”的發(fā)展現(xiàn)狀。

3 保險資金投資不動產(chǎn)行業(yè)相關(guān)建議

3.1 建立完善的投資決策機(jī)制

集團(tuán)企業(yè)投資決策應(yīng)該建立在長期穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，制定完善的投資標(biāo)準(zhǔn)。從技術(shù)角度來說，應(yīng)該合理應(yīng)用投資方式以及決策模型；從投資戰(zhàn)略角度來說，對當(dāng)前資本市場以及不動產(chǎn)市場加以評估和核查；從投資風(fēng)險角度來說，應(yīng)該做好投資風(fēng)險把控工作。通過完善投資決策機(jī)制，提升決策效率效果。

3.2 加強(qiáng)平臺建設(shè)力度

不動產(chǎn)項目的投資和后續(xù)運營均需要強(qiáng)有力的平臺作支撐，以做好投前戰(zhàn)略規(guī)劃，準(zhǔn)確定位，精準(zhǔn)投資，投后技術(shù)支持、運營指導(dǎo)等全方位服務(wù)工作。保險企業(yè)可以借助投資平臺來實現(xiàn)主動投資，尋找市場發(fā)展時機(jī)，實現(xiàn)保險資金的保值增值。首先，投資平臺應(yīng)建立完善的監(jiān)管機(jī)制，避免因為監(jiān)管不當(dāng)而導(dǎo)致項目停滯；其次，加大不動產(chǎn)投資專業(yè)人才和管理人才的培養(yǎng)力度，挖掘造價以及經(jīng)營管理方面的專業(yè)人才，以提升團(tuán)隊的專業(yè)性和全面管理能力，也為后續(xù)其他項目的建立儲備重要力量。最后應(yīng)建立規(guī)范的平臺管理體系，包括合理的制度、高效的流程、清晰的權(quán)責(zé)、相對公平的薪酬結(jié)構(gòu)、對資產(chǎn)端和負(fù)債端一視同仁的管理方式等等，避免因體制機(jī)制障礙或因管理理念的落后等原因制約了不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的長遠(yuǎn)和順暢發(fā)展。

3.3 合理配置投資資產(chǎn)

因為我國保險不動產(chǎn)投資落實時間相對較晚，除了一些作為自用物業(yè)而采購的辦公樓之外，大部分物業(yè)正處于規(guī)劃以及籌備時期。因此，企業(yè)不僅需要加大儲備項目的拓展開發(fā)力度，同時還要注重自身物業(yè)類型的多樣化，全面擴(kuò)充除辦公物業(yè)之外的其他物業(yè)類型，從而借助多樣化物業(yè)分配方式來緩解房地產(chǎn)市場瞬息變化所帶來的經(jīng)營風(fēng)險。此外，還要注重物業(yè)在地區(qū)之間的分配比例，如一線城市的物業(yè)投資，相對來說運營風(fēng)險低以及運營效益較高，但開發(fā)成本同樣較高；二三線城市較一線發(fā)達(dá)城市運營風(fēng)險高，運營收益低，但投資成本相對較少、流動性風(fēng)險不高，并且隨著國家城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和全面深化，在二三線城市投資越來越受到企業(yè)的青睞。因此企業(yè)應(yīng)權(quán)衡各方面的利弊，綜合考慮在城鄉(xiāng)、區(qū)域方面的資產(chǎn)配置比例，以有效提升不動產(chǎn)投資回報率。

4 結(jié)束語

我國保險資金步入到不動產(chǎn)領(lǐng)域的時間較短，保險主體市場化運營時間和較西方國家普遍偏短，多數(shù)險企對不動的投資和運營還處于探索和初級發(fā)展階段，在前進(jìn)的道路上可能存在各種障礙需要跨越，各種問題亟待解決，因此需要企業(yè)結(jié)合實際情況予以應(yīng)對，在提升不動產(chǎn)投資管理水平的基礎(chǔ)上，規(guī)范投資平臺運作，優(yōu)化資產(chǎn)配置現(xiàn)狀，持續(xù)推進(jìn)不動產(chǎn)項目的健康穩(wěn)定發(fā)展。