讓全體人民住有所居

鄭智維

我國經歷了從福利性住房到商品房，從剛需性住房到改善性住房，從“蝸居”到“宜居”的歷史性轉變。

“1978年，我國城鎮人口不足1.8億，人均純居住面積約3.6平方米；而現在，城鎮人口8.1億，人均純居住面積約19平方米。”

接受《民生周刊》記者專訪時，住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧云昌，通過數據對比講述了改革開放40年我國住房條件的巨大改善。

作為民生之本，住房始終是群眾最關心的話題之一。

改革開放以來，我國經歷了從福利性住房到商品房，從剛需性住房到改善性住房，從“蝸居”到“宜居”的歷史性轉變。隨著經濟發展與居民消費升級，我國早已告別住房嚴重短缺時代，住房形態發生了翻天覆地的變化。

房子是用來住的，不是用來炒的。黨的十九大以來，各級政府致力于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，從而讓全體人民真正住有所居。

從福利房到商品房

改革開放之初，最大的民生問題是住房問題。按照當時的標準，住房困難家庭是指那些人均居住面積不足2平方米的家庭。

“當時，每次給中央寫的報告中都會談到，住房嚴重短缺，出現了‘房荒。因為居住面積狹窄，三代同堂、兩戶合居等現象較為普遍。”顧云昌回憶。

為深入了解群眾住房狀況，剛到國家城建總局下屬的房產住宅局工作不久的顧云昌走訪了很多城市，當時的情形他還清晰記得：

“在哈爾濱，去一位老太太家里，需要彎腰才能走進去。”

“因為沒有住房，廣州的很多居民住在船上。”

“北京的很多房子也是破破爛爛，屬于危舊狀態。”

1978年，鄧小平提出，“力爭到1985年，人均住房居住面積達到5平方米。”建筑面積相當于10平方米，為實現這個目標，當時提出發揮國家、地方、單位和個人4個主體的積極性，加快住宅建設。

與此同時，以市場化為導向的住房制度改革開始探索前行。

有資料顯示，自1978年改革開放以來，住房市場化改革先后經歷了探索試驗售房（1978—1985）、提租補貼（1986—1990）、以售帶租（1991—1993）、全面推進（1994—1998.6）、取消福利分房、實行貨幣分房（1998年至今）等階段。

1983年，顧云昌受命組織成立中國城市住宅問題研究會。研究會由當時的北京市常務副市長擔任會長，經濟學家于光遠、社會學家費孝通、建筑專家戴念慈任顧問。作為發起者和組織者，顧云昌擔任研究會的第一任秘書長。

“當時研究的主要內容是住房的屬性。住房到底是福利品還是商品？最終基本達成共識：住宅是商品，要逐步推行住宅商品化。”顧云昌說。

1998年6月，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房改革加快住房建設的通知》，標志著我國沿襲數十年的福利住房政策為住房商品化所取代。

通知提出，“1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化”“停止住房實物分配后，新建經濟適用住房原則上只售不租”“發展住房金融，培育和規范住房交易市場”等內容。

房改取得突破性進展，在制度上實現了轉軌，為何發生在1998年？

據顧云昌分析，有兩方面原因：一方面，將近20年的探索、積淀和試點，思想、輿論和政策等方面的條件逐步成熟；另一方面，1996、1997年我國經濟進入低谷，住宅建設被視為新的經濟增長點和消費熱點。

多數城鎮家庭擁有一套商品房

雖然制度已確立，但開始的幾年，群眾購房熱情并不高。除了福利分房觀念一時難以扭轉外，群眾更預想不到房價會上漲如此之快。

“為鼓勵人們買房，2000年上海出臺過一個優惠政策，包括降低交易契稅，給購買商品房的非滬籍居民辦理上海藍印戶口等。”顧云昌說。

在快速城鎮化與工業化浪潮強力推動下，住房市場形勢發展提出了住房進一步商品化的要求，住房的投資投機屬性開始為多數人所認識。

這一時期，大量農村人口涌入城市，形成巨大住房剛性需求；工業大發展、經濟起飛所帶來的國民家庭收入快速增長，也必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。

房價最先漲起來的是杭州。從2000年開始，此后的三四年一直領漲全國。此后，北京、上海、杭州、廣州、深圳等經濟發達城市的房地產市場迅速熱起來，“房價像坐了火箭一般地躥升”。最后，漲價勢頭逐步蔓延到了其他城市。

2004年，國土資源部和監察部聯合下發了71號文件，要求各地在當年8月31日前將“土地歷史遺留問題加以界定并處理完畢”，此后不得再以協議方式出讓土地。

因為從根本上改變了開發商獲得土地的方式，“8·31大限”對地產界影響巨大。自此以后，土地價格開始上漲，加之居民購房熱情高漲，住房市場出現供不應求，不斷推動各地房價上漲。

到2010年，城鎮人均住房建筑面積達31.6平方米。在這一階段，多數城鎮居民家庭都擁有了一套商品房，甚至不少家庭擁有多套房；很多進城務工農民家庭也在其流出地縣城或地級市購置商品房。

在住房大發展的同時，這一階段也出現了房價飛漲、住房投機盛行等問題。例如，溫州炒房團開始騷動，在各個城市伺機炒房。

為解決低收入家庭住房問題，2007年我國保障性住房進入制度性建設階段。但當時保障政策難以保障大量中低收入家庭的住房問題。

2010年，我國保障房建設開始發力。該年6月，住建部等七部委聯合出臺加快發展公共租賃住房的指導意見，廣大“夾心層”住房問題正式列入國家保障性住房建設體系。次年發布的“十二五”規劃綱要中，正式提出建設3600萬套保障房的目標任務。

住有所居 房住不炒

改革開放40年來，城鎮居民人均住房建筑面積增加30.2平方米，居住條件和質量顯著提升。隨著棚戶區改造和貧困地區危舊房改造項目推進，許多居民家庭告別低矮、破舊、簡陋的住房，遷入寬敞明亮、設施齊全的樓房。

截至今年，我國啟動以棚戶區改造為重要內容的保障性安居工程已經10年。10年間，全國棚改累計開工3896萬套，圓了1億人的安居夢。2018年至2020年，“三年棚改攻堅計劃”提出再改造各類棚戶區1500萬套。

據《中國住房發展報告2015—2016》測算，按照未來5年1億人城鎮化計算，如果70%的家庭人口在城鎮購房，每年以新市民為主體的購房需求可達4.6億平方米。

在房地產野蠻生長時期，投資、投機住房一度成為快速致富的捷徑。房地產商捂盤惜售，借機拉抬出售價格；一些企業大量涉足房地產，在推升房價中大發橫財；不少個人或投機者借助信貸杠桿結隊“掃樓”，囤積居奇并頻繁高拋低吸。

此外，房地產是極易產生高杠桿、滋生泡沫的領域。因此，防控金融風險，最大的風險就是房地產泡沫的風險。

要徹底解決樓市中存在的矛盾，最根本的還是推進房地產調控長效機制的建立。以習近平同志為核心的黨中央高度重視人民的住房問題，不斷采取新舉措，以讓人民安居樂業。

2016年12月中旬召開的中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。

同年12月21日，習近平總書記在中央財經領導小組第十四次會議上指出：“要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監管等多策并舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居。”

今年是貫徹黨的十九大精神的開局之年，也是改革開放40周年。

在顧云昌看來，習近平總書記提出“住有所居”，使得調控的目標更加精準。

“對群眾而言，實現住有所居，可通過購房或租房實現。目前，解決的重點應針對兩類人群，剛剛進入工作崗位的大學畢業生和大量進城的農民工群體。”他解釋說。