吉林省房地產市場去庫存策略研究

劉 楠 姚子豪 馬季洲 郭 珅

(1.吉林建筑大學城建學院，吉林 長春 130114；2.吉林建筑大學，吉林 長春 130118)

一、吉林省房地產市場現狀

吉林省統計局《2016年國民經濟和社會發展統計公報》數據顯示，2016年全省完成房地產開發投資1016.76億元，比2015年增長10.0%，其中，住宅投資710.69億元，增長9.5%。房屋面積1351.65萬平方米，同比增長5.0%。商品房銷售面積1919.30萬平方米，同比增長28.7%，其中，住宅銷售面積1630.72萬平方米，同比增長25.0%。商品房銷售額1029.58億元，同比增長26.0%。吉林省統計局《2017年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，全年完成建筑面積1478.85萬平方米，同比增長9.4%。商品房銷售面積1885.21萬平方米，同比下降1.8%，其中，住宅銷售面積1602.06萬平方米，下降1.8%。數據說明吉林省房地產市場的去庫存在一定程度上遇到了瓶頸。2016年1月，吉林省政府工作報告中明確提出，房地產去庫存要綜合施策，還需要將近5—8年左右的時間來消化近幾年的房產庫存。

二、吉林省房地產庫存產生原因

(一)供應上升，需求下降

首先，受前期房價影響，許多大型開發商開始積累開發用地，房地產開發面積逐漸增加，住房供給增多。其次，由于房地產行業可以帶來超額利潤率，使市場供給出現過度擴張和結構失衡，從而形成了供給過剩的局面。同時，由于房屋是高價值、耐用的消費品，一般的消費周期是40—70年，所以一旦房地產市場趨于飽和，市場剛性需求減少，房地產市場去庫存就會變得舉步維艱。

(二)住房供給相對需求具有滯后性

政府為增加財政收入，在面對房地產長期的超額利潤下，開始盲目擴大土地市場的供應，鼓勵房地產業的發展，并將土地出售給開發商。但住房供給是缺乏彈性的，即開發、建設、銷售周期長，一旦開始建設很難中途轉換用途，新增的投資會形成新一輪的庫存積壓，延長了商品房庫存的消化周期，住房供給相對于住房需求來說存在滯后性。隨著經濟增長速度放緩，房地產市場發生變化時，房屋儲量容易發生積壓和滯銷，導致供求失衡，引發高空置率。

(三)城市面積不斷擴張，空置率較高

過去各級地方政府為了完成GDP增長指標任務，大力鼓勵房地產行業拉動城市經濟增長，城市面積不斷擴張，但是基礎設施配套并不健全，導致新城的空置率較高。城市化建設初期會有大量的財政支出，政府為彌補財政赤字，開始依靠出讓土地帶來的高額財政收入，而大規模的土地出讓又帶來新一輪的房地產開發，導致了惡性循環，使房地產市場庫存持續增加。

三、房地產庫存增加產生的影響

(一)造成社會資源浪費

每套房子都是一件商品，凝聚著巨大的人力和物力，但是，當房屋積壓未能售出時，房屋的使用價值就不能映出來，房地產的價值也不被人們所認可，必然會造成社會資源和自然資源的巨大浪費。

(二)地方財政收入減少

根據吉林省財政部門數據顯示，“土地出讓金收入”占地方財政收入的比重從2015年的近60%迅速下降到2017年3月的32%。從長遠來看，打破“土地財政”有利于改善地方財政收入結構，但是短期內會對地方的財政收入產生巨大沖擊。土地財政收入的減少將削弱地方政府的投資力度，導致地方政府失去相當一部分資金來源。

(三)固定資產投資放緩

房地產市場對宏觀經濟的影響是因為其投資比例高，因而具有加速效應。反過來，房地產業的下滑將直接影響經濟增長，房地產投資占吉林省全社會固定資產投資的20%左右。一些房地產開發商開發和建造房屋的資金來自銀行，當房地產市場庫存積壓時，它將占用大量資金，導致現金流量緊張。因此，當庫存壓力較大時，導致全省固定資產投資放緩。

四、吉林省房地產市場去庫存策略

(一)完善吉林省財政政策體系

1.降低購房信貸門檻

鼓勵金融機構創新金融產品和服務，為購房者提供更優惠和有針對性的購房貸款。靈活識別收入認證，采取每月、每季度、半年或全年的還款方式來優化還款頻率。房地產開發公司不得限制買家選擇金融機構貸款的權利。對積極支持加快去除房地產庫存的金融機構，地方政府可以提供相關支持。

2.完善住房公積金政策

完善住房公積金政策，充分發揮住房公積金在住房消費和改善民生方面的作用。加強對住房公積金貸款的支持力度，提高金個人住房公積貸款額度，鼓勵職工用住房公積金貸款購房，提高住房公積金使用率。

(二)落實租購并舉住房制度

引導和鼓勵有條件的企業收購或長期租賃商品房庫存，以滿足新公民、農民工、應屆畢業生等群體的住房需求。指導房地產經紀公司和物業服務公司注重開展房屋租賃業務，并提供市場化和專業化的房屋租賃服務。吉林省一些旅游業發達的城市也可以通過為游客提供短期房租租賃服務來降低庫存壓力。

(三)完善“一城一策”政策

2016年吉林省政府工作報告中明確提出了實施“一城一策”的目標和任務。到2018年底實現一類城市商品住房存量比2015年末下降25%，二類城市和三類城市下降30%。四類城市沒有任務，要密切關注房地產市場的發展，及時采取措施保持房地產市場的平穩健康發展。

(四)創新營銷模式

房地產開發企業可以采用微信、電子商務平臺等新型營銷模式。微信營銷可先鎖定目標客戶，然后向手機終端發送房地產活動信息，同時還可通過微信客戶大數據為房地產公司提供意向分析、數據統計等服務。電子商務平臺上的買家可以快速從平臺獲取房地產信息，便于商品對比；用戶可以獲得更多的購房折扣，享受更加完整的購房體驗。未來的營銷趨勢已經演變為一種多資源整合的聯合代理方式，電子商務模式的前景非常樂觀。

(五)科學制定土地供應計劃

政府應根據吉林省近年來房屋銷售面積比率、人口變化、待售面積比等因素制定相應的土地出讓計劃。對于房地產市場庫存較多，去庫存能力弱的地區，要嚴格控制商品房建設用地規模，甚至停止出讓土地，從根源上遏制開發商的盲目建設。企業根據實際市場需求，調整住房類型結構，避免結構性庫存。允許在不改變土地用途、建筑密度、日照時數和建筑形式的前提下，施工單位經施工圖審查機構審核后調整房屋類型，簡化審批手續。

(六)將商品房庫存向保障性住房轉化

對于房地產市場庫存較大，去庫存能力較弱的城市，應立即停止經濟適用住房建設計劃。要將現有商品住房存量轉化為經濟適用住房，從住房條件、生活環境和配套設施進行后期評估，對符合轉換條件的現有商品房進行合理轉換。同時，實行政策性金融機構貸款支持，鼓勵和支持有實力的企業購置庫存房作為公租房進行外部租賃，以滿足市民居住需求。