地役權登記理論及實務初探
——以南京市為例

張祥寧

（南京市不動產登記中心，南京 210005）

不動產登記是物權法中的一項重要制度，其中包含了地役權登記。自羅馬法實施以來，大陸法系國家在民法中都把地役權作為一項重要的物權加以規定，當前在實行不動產統一登記的背景下，開展地役權登記和相關問題的研究工作，對于有效利用土地資源、維護社會秩序具有重要的作用。

1 地役權的含義和特點

1.1 地役權的含義

在《物權法》頒布之前，雖然我國在實踐中存在著地役權，但是在我國正式頒布的法律法規中沒有出現過“地役權”這個名詞。地役權被當作一種他項權利對待。《物權法》將地役權明確定位為用益物權，將這個名詞以基本法的形式予以確定下來，并且專門用一章16條加以規定。根據《物權法》第156條的規定，地役權是指按照合同的約定，利用他人的不動產,來提高自己的不動產效益的權利。其中他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地，需役地的權利人為地役權人，而供役地和需役地并不要求緊密相連，中間即使有第三人的不動產，也可成立地役權。地役權的存在使在土地掌控于不同主體的情況下，可以借助別人土地便利從而充分利用自己土地的人，進而全面利用自己的土地，目的是調整不同土地所有者、使用者之間因利用各自土地而產生的權利義務關系

1.2 地役權的特點

第一，地役權是存在于他人土地之上的物權。第二，地役權是利用他人土地的權利。第三，地役權是利用他人土地以便更有效利用自己的土地。第四，地役權具有從屬性。地役權的從屬性主要體現在以下幾個方面。①地役權與需役地不能分開讓與，也不能單獨讓與他人，當需役地讓與時，除非合同另有約定，地役權也當然隨土地的轉移而轉移。例如，土地承包經營權、建設用地使用權等依法轉讓的，地役權一并轉讓。②當需役地設定抵押權時，抵押權的效力當然地及于地役權，但地役權不能單獨被設定抵押。③土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。④地役權具有不可分性。即地役權存在于需役地和供役地的全部，而不能被分割為各個部分。即使供役地或需役地被分割，地役權在被分割后的需役地和供役地的各個部分上仍然完整存在。例如，需役地上、供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓的，受讓人享有地役權，地役權對受讓人具有約束力。⑤地役權具有適應性。因為地役權具有獨特的權利結構,法律對地役權的內容未作限定,而是授權當事人根據需役地的需要依意志自由確定權利的具體內容，只要其約定不違反法律的強行性規范，不違背公序良俗，即可受到法律保護，使地役權能及時調整當事人對物的各種新的需求,使整個用益物權體系保持相當活力和適應性,以順應社會發展需求,彌補物權法定的局限性。

2 地役權的歷史沿革

地役權發源于古羅馬法，是人類歷史上最早的用益物權形式。1804年的《法國民法典》直接繼承了羅馬法中關于地役權的規定。《日本民法典》深受古羅馬法的影響，較之關于相鄰關系的規定更為詳細、周密，單獨設立了地役權。我國于2007年出臺了《物權法》，首創性地將地役權作為一個獨立的用益物權制度作出了規定。之后又先后出臺了《土地登記辦法》《房屋登記辦法》，進一步對地役權登記做出了相應規定。直至目前國家統一實施不動產統一登記，又出臺了《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例》《不動產登記操作規范（試行）》，從更高層面、更加全面地給出了地役權登記的具體操作指南。

3 不動產登記前南京市地役權登記的開展情況

開展不動產登記前，南京市開展了地役權登記的試點工作，部分單位和個人拿到了地役權證。比如“長江路九號全體業主為通行權辦理地役權證”是較為典型的例子，該樓盤內有一個面積為607.73平方米的酒店式大廳，大廳的產權人為開發商。位于這個大廳兩側的兩幢樓業主每天出行必須穿過大廳，為了保證小區交付后，長江路九號街區全體業主的通行，以全體業主的名義（該小區未全部交付，由開發商代為申請）提出地役權申請，約定自房屋建成起到房屋滅失止，開發商必須保障全體業主的通行。

4 不動產登記中地役權登記的相關方面

4.1 法律依據

地役權登記的法律依據包括《物權法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例》《不動產登記操作規范（試行）》等。

4.2 適用條件

地役權登記分為首次登記、變更登記、轉移登記和注銷登記。首次登記的適用條件為下列情形之一：①因用水、排水、通行、鋪設管線和架設等利用他人不動產的；②因采光、通風、保持視野等限制他人不動產利用的。變更登記的適用條件為下列情形之一：①需役地或者供役地權利人等基本信息發生變化的；②共有性質變更的；③需役地或者供役地自然狀況發生變化；④地役權內容變更的。轉移登記的適用條件為下列情形之一：①因土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓發生轉移的，當事人應當一并申請地役權轉移登記；②申請需役地轉移登記，需役地權利人拒絕一并申請地役權轉移登記的，還應當提供相關的書面材料。注銷登記的適用條件為下列情形之一：①地役權期限屆滿的；②供役地、需役地屬于同一人的；③供役地或者需役地滅失的；④人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導致地役權滅失的；⑤依法解除地役權合同的。

4.3 辦理流程

地役權登記的辦事流程可以歸納為申請→受理→審核→登簿→核發不動產登記證明（需役地權利人）和不動產權證書（供役地權利人）。

4.4 提交資料

除了登記申請必須要交的共性材料，首次登記需提交以下材料：①需役地的不動產權屬證書復印件（核對原件）；②供役地的不動產權屬證書原件；③地役權合同（原件）。變更登記需提交以下材料：①原地役權登記的不動產權屬證書（原件）；②權利人姓名或者名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發生變化的，要提交能夠證實其身份變更的材料（原件）；③需役地或者供役地的面積發生變化的，要提交有批準權的人民政府或其主管部門的批準文件（原件）；④共有性質變更的，提交共有性質變更協議（原件）；⑤地役權內容發生變化的，要提交地役權內容變更的協議（原件）。轉移登記需提交以下材料：①原地役權登記的不動產權屬證書（原件）；②地役權轉移合同（原件）。注銷登記需提交以下材料：①原地役權登記的不動產權屬證書（原件）；②地役權期限屆滿的，提交地役權期限屆滿的材料；③供役地、需役地歸于同一人的，提交供役地、需役地歸于同一人的材料；④供役地或者需役地滅失的，提交供役地或者需役地滅失的材料；⑤仲裁委員會效法律文書等導致地役權消滅的，提交人民法院、仲裁委會的生效法律文書等材料；⑥依法解除地役權合同的，提交當事人解除地役權合同的協議。

4.5 審核要點

首次登記應注意以下幾點：①供役地、需役地是否已經登記；②材料記載的主體是否一致；③是否為利用他人不動產而設定地役權；④當事人約定的利用方法是否屬于其他物權的內容；⑤地役權內容是否違反法律、行政法規的強制性規定；⑥供役地被抵押的，是否已經抵押權人書面同意。變更登記應注意以下幾點：①申請變更登記的地役權是否已經登記；②地役權的變更材料是否齊全、有效；③申請變更事項與變更登記文件記載的變更事實是否一致。轉移登記應注意以下幾點：①申請轉移登記的地役權是否已經登記；②地役權轉移的登記原因文件是否齊全、有效；③地役權是否為單獨轉讓。注銷登記應注意以下幾點：①注銷的地役權是否已經登記；②地役權消滅的材料是否齊全、有效；③供役地或者需役地滅失的，是否已按規定進行實地查看。

5 地役權登記中存在的問題和解決建議

根據《中華人民共和國物權法》、國務院《不動產登記暫行條例》（國務院令656號）以及國家和省關于加快推進不動產統一登記工作的要求，南京市從2016年6月28日起，在全市行政區域內開始實施不動產統一登記。不動產登記后第一例地役權登記為金茂匯對周邊40戶的陽光權產生影響。

目前，地役權登記都是依申請登記，都是供役地權利人權利受到侵害后，與需役地權利人產生糾紛矛盾，再商談補償和辦理地役權登記手續，造成了被動局面。例如，金鷹三期工程因太高，遮擋了兩個小區部分住戶的陽光，后經過協商，受影響住戶與開發商商談了賠償問題，雙方辦理了地役權登記。然而，同一樓層、一墻之隔的兩戶人家得到的陽光補償費卻相差30萬元。面對這樣的問題，有關部門應該從源頭考慮相關問題。具體來說，規劃部門應充分考慮會對居民造成哪些影響，從設計上將影響降低到最小。而國土部門也要提前介入，在出讓條件限制、出讓合同簽訂上提前對開發商進行規范，并考慮到對附近居民的影響，把這部分費用轉化為出讓金，提前支付給受影響的住戶，待竣工驗收后按實際情況正式核發附記相關地役權的不動產權證書。

在地役權登記之后，諸如一些陽光權、通行權等糾紛，相鄰的不動產權利人都可以通過協商方式約定地役權，將各方權利義務明確下來。不論房屋產權經過多少次轉手，雙方產權人仍然要執行地役權證上的約定，從而解決陽光權、通行權的各類地役權糾紛，能夠產生良好的社會效益。