地產橫盤期房企的出路

宋慧芳

最新的中央政治局會議全文并未提及房地產以及去杠桿相關內容，可見橫盤已來，但企穩是關鍵。

10月31日，中央政治局會議指出：“當前經濟運行穩中有變，經濟下行壓力有所加大，部分企業經營困難較多，長期積累的風險隱患有所暴露。對此要高度重視，增強預見性，及時采取對策。”

“要切實辦好自己的事情，堅定不移推動高質量發展，實施好積極的財政政策和穩健的貨幣政策，做好穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期工作，有效應對外部經濟環境變化，確保經濟平穩運行。要堅持“兩個毫不動搖”，促進多種所有制經濟共同發展，研究解決民營企業、中小企業發展中遇到的困難。圍繞資本市場改革，加強制度建設，激發市場活力，促進資本市場長期健康發展。繼續積極有效利用外資，維護在華外資企業合法權益。”全文未提及房地產以及去杠桿。

地產穩定更為關鍵

7月31日的中央政治局會議中對房地產行業表態“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”，而10月31日會議中未提及房地產。

10月31日，中央政治局會議中需繼7月31日中央政治局會議之后再一次強調當前經濟運行穩中有變、并要求對風險高度重視并及時采取對策，同時再一次強調實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，另外也再一次強調六個穩定、確保經濟平穩運行，而我國房地產產業鏈（房地產行業+上下游+帶動消費（如購車、購買家電等））貢獻GDP占比約30-40%，因而穩經濟訴求之下也隱含著房地產行業的穩定。

10月29日，易居研究院發布的《100城住宅價格報告》中顯示，2018年9月全國100個城市新建商品住宅成交均價為13082元/平方米，目前已保持連續14個月的同比增幅收窄態勢。并且今年1-9月份，100個城市中房價下跌的城市數量分別為39、28、34、31、23、26、20、24和31個，這說明近期兩個月房價下跌的城市數量有所增加。

易居房地產研究院11月2日發布《2018年10月40城土地市場報告》顯示，10月，40個典型城市土地成交建筑面積環比減少22%，年初累計土地出讓金收入同比減少0.5%，2016年初以來同比首次轉負。土地出讓均價連續7個月同比下跌，土地成交溢價率持續下降，再創2012年以來新低，多項指標增幅有所收窄。

易居房地產研究院11月6日發布《10月全國40城住宅成交報告》顯示，10月份，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比減少6%，同比增長11%。2018年1-10月份，40城累計成交面積同比增長7%，雖小幅反彈，仍不改整體下行趨勢。其中一線城市累計同比下降9%，二線城市累計同比微漲2%；三四線城市累計同比增長24%。

通過近期的這些行業數據可以清楚發現目前房地產市場中住宅成交和土地成交均有所走弱，房價也已經出現小幅下降，投資雖然還處于高位但下行趨勢已經較為明確，可見目前調控政策已見成效，政策無從緊必要，同時經濟也遭遇下行壓力、目前形勢下穩定或更為關鍵。

橫盤期如何發展

“樓市正在更加接近我們預判的‘零增長區間。”10月19日，第十四屆中國地產金融年會上，新城控股高級副總裁歐陽捷表示，雖然市場進入秋涼，但總體量平價穩，依然是橫盤景象。短期樓市還會有震蕩，大面積、大幅度降價的概率很低。

在歐陽捷看來，降價促銷結束可能提前于市場預期，回溫或在三個節點：最早于春節。大部分房企完成全年業績，支付掉工程款項和工資獎金，無需繼續降價促銷，明年伺機而動。明年兩會之后，地方政府將真正啟動大基建，可以帶動地市、樓市有所回溫。最遲在明年年底。外部變化有所緩和，中國經濟走勢明朗，樓市博弈將見分曉，調控政策穩中有松，地價房價趨于穩定，客戶信心逐漸恢復。

就在10月31日的中央政治局會議中歐陽捷的說法得到了驗證。全文并未提及關于房地產以及去杠桿。自2016年“930”新政以來，歷屆政治局會議均有提到房地產調控而本次未提及，結合經濟下行壓力較大的表述，可見房地產調控政策可能會邊際松動以對沖經濟下行的風險。

當然，指望回暖到2016、2017年的高速增長時代已不現實了。但是樓市回溫是指價格還是成交？其實，在歐陽捷看來，回溫不再是過去意義上的量價關系，樓市回溫要看兩個指標：一是市場形成平和心態。不應再指望火爆的樓市，不應再有量升價漲的幻想。我們需要回歸平常心態，回歸生意本質，回歸有質量的平穩發展。二是土地流拍、房企降價促銷、二手房降價明顯減少，價格微幅調整、自然漲跌，回歸市場自然法則。換言之，樓市橫盤有托底，量平價穩新常態。

橫盤時間有多久？歐陽捷表示，從中長期上看，未來五年都將是“零增長區間”的橫盤時代。過去樓市是經濟增長的火車頭，當經濟不好時，需要刺激樓市。但樓市一刺激就火爆，只能調控減速，力度掌握不好，接著就是冰封，反而拖累經濟，政策再次進入刺激，形成三年的調控小周期。

現在房地產的定位已不再是火車頭，而是中國經濟巨輪的壓艙石。在外部變化越發惡劣之際，中國只能打好太極拳、見招拆招，站穩腳跟，才能應對內外不確定性的挑戰。在市場過火的時候，應當潑潑冷水；在市場不好的時候，更要鼓舞信心。穩定的市場才是理性的選擇，才能讓政府從容布局、企業匠心營造、市場房住不炒、國民安居樂業。橫盤是樓市必然的選擇，這不僅是政策訴求，也是形勢使然。其實，橫盤是僅次于牛市的次好時代。

在歐陽捷看來，橫盤時代意味著樓市長期處于“零增長區間”，眾多房企不能再享受市場蛋糕增長的紅利，大房企勢必繼續爭奪老蛋糕，同時尋找新蛋糕。換言之，繼續住宅市場規模增長與加速相關產業多元化試水將成為橫盤時代的房企雙引擎。

繼續規模增長，也意味著現金流是唯一策略。房地產行業已經進入資本驅動的時代，現金為王、土地拓展、收購兼并，沒有資本就沒有規模。

繼續規模增長，就意味著高周轉是唯一模式。輕言放棄高周轉顯然為時過早，我們預判，直到大多數房企退出地產江湖，大房企市場份額基本固化，大家才會放慢節奏，而這也許還有10年左右時間。

繼續規模增長，更意味著三四線是唯一增量。過去我們說過，固守在無量無價的一二線城市顯然無法獲得業績增長，動輒幾十億的投資，銷售門檻越來越高，資金回收周期越拉越長。雖然三四線城市不再是去庫存的政策市，未來進入城市要精挑細選，但三四線城市面廣量大，機會顯然更多，而且也越發考驗土地拓展的內功。

繼續規模增長，拿好地是唯一邏輯。何謂好地？符合高周轉、現金流、房價地價差標準，三四線、小地塊、低地價、低總價，可以快進快出，提高拿地預期利潤率，本質上也是避免拿地的誤判，掉入慢周轉的陷阱。

繼續規模增長，控節奏是唯一要領。房企需要控開工以節省工程前期投入，控拿地以優選好項目，控投資以降低資金沉淀。只有控住節奏，才能沉下心來尋找更好的項目機會。與此同時，房企應當卸下兩個包袱、輕裝上陣。一是大盤模式已然失效。大規模土儲或許不再是資本增值，反而可能成為尾大不掉的累贅，減緩去化速度，降低資金效率。二是高端產品面臨滯銷。雖然價值凸顯，但在限價令之下，產品難以溢價，資金沉淀、成本高昂、難以快速去化。未來，在多元化之路上，房企還有更多的課題要做.