我國商品房價格變動影響因素實證研究
——基于2001-2016年省際面板數據

曾 瓏

（湖南大學經濟與貿易學院，410013）

一、引言

進入21世紀后，中國經濟高速發展，商品房發展隨著城市化發展從起步階段進入發展階段，房地產行業的發展帶動其它行業的發展，例如制造業、旅游業、運輸業和金融業等，它逐漸成為我國的支柱產業。2004年，住房商品化發展的6年時間后，我國東部經濟發達地區，例如北京、上海和深圳，掀起了“炒房”熱潮，房地產進入了白熱化投資時期，房地產的發展領先經濟和城市化發展水平。直到2009年，我國房地產投資達到頂峰，根據國家統計局公布數據可知，2009年全國商品房價格平均為4700元/平米，同比上一年增長了23%，大大刺激了房地產開發商的投資，2010年全國房地產開發總額將近43億，相比上一年增加了36%。2013年以后，房價的上漲并不是因為供不應求引起的，相反部分地區大部分樓盤處于有價無市局面，居民購買力較弱，房屋空置率不斷提高。本文采用我國經濟、人口、商品房相關數據進行實證分析研究商品房價格變動的影響因素。

二、變量選取和模型建立

本文實證數據選取我國大陸（港澳臺因數據不足剔除）共31個地區，2001-2016年省際面板數據，數據來源于中國國家統計局和中國海關總署，變量選取如表1。

表1 變量選取

根據上表變量說明構建面板模型如下：

i(i=1,...,31)其中代表區域，t(t=1001,...,2016)代表時間，α0為常數項，αi(i=1,...,31)為回歸系數，uit為誤差項。

三、模型分析及結論

（一）模型分析

采用全國31地區16年面板數據基于模型（1）進行面板回歸分析，采用軟件Stata13。在進行分析之前需要選擇采用混合模型、固定效應還是隨機效應。通過F檢驗得到統計量F（30，451）=28.15，顯著性水平為Prob＞F=0.000，說明對于不同橫截面模型的截距項不同，在混合模型和固定效應中選擇固定效應回歸。通過Hausman檢驗計算得出統計值Chi2（9）=73.85，Prob＞Chi2=0.0000，說明隨機效應與解釋變量無關，在固定效應和隨機效應中選擇固定效應回歸。通過固定效應回歸得出結果如表2所示。

表2 全國整體房價因素影響系數

表2固定效應回歸分析結果顯示，12個因素中對商品房平均銷售價格有顯著作用的包括中長期貸款利率r、城鎮化率Cz、老年撫養比AEDR、貨幣供應量M2、房地產投資額Tz、土地購置費用Fy、土地購置面積Mj，這些變量均在5%顯著性水平下對商品房平均銷售價格產生作用，其余變量對商品房平均銷售價格并無顯著影響。

（二）分析結論

根據表2分析結果可得到結論：

第一，對商品房價格有正向作用的因素按影響作用從大到小排序分別是：貨幣供應量M2、土地購置費用Fy、中長期貸款利率r、城鎮化率Cz，這些變量每提高1個單位，對房價的提高作用分別是0.47、0.082、0.036、0.007個單位。房地產行業的投資應當是所有行業中投入金額最大的，所以M2的增幅直接決定了市場上可用于投資房地產的資金上限。土地購置費用在很大程度上決定了房地產的開發成本，土地購置費用越高說明開發成本越高，成本會反應到最后的銷售價格上。中長期貸款利率是市場資金充足與否的信號，利率上升，說明市場資金較少，房地產商的借款成本會增加，從而反映到銷售價格上。城鎮化率主要反應人口流動，從農村進入城鎮的人口增加，會刺激當地居民的購房需求，供求關系向供不應求趨勢發展，從而刺激商品房銷售價格提高。

第二，對房價有負向作用的因素按影響作用從大到小排序分別是：房地產投資額Tz、土地購置面積Mj、老年撫養比AEDR，這些變量每提高1個單位，房價分別降低0.056、0.03、0.009個單位。房地產投資總額增多，則說明所建筑的房屋越多，則會導致商品房供求關系逐漸呈現供大于求，從而導致平均銷售價格降低；老年撫養比越高則說明總體老年人比重較高，會降低整體商品房的購買需求，從而導致房價下降。土地購置面積的增加同樣會導致商品房供大于求，從而導致房價下降。

第三，GDP、Sr、Hl、CPI、Peo 五個變量對房價變動無顯著作用，GDP、Sr、CPI、Peo水平存在區域差異性分別反映了各地的經濟發展水平、收入情況和消費價格水平，可能這些因素對房價的影響存在區位效應，達到某個水平之后對房價的促進作用會消失或者縮小導致的；我國政府對外匯管控較嚴，在政府的宏觀調控手段下整體來說匯率對房價產生不了影響，房屋相比于外匯來說更具有保值和穩健增值的作用，境內資金不會因為投資而大幅度流出去；Peo反映了地區人口數量，整體人口總數的增加并不能反映出當地房屋需求的變化，特別像北上廣深東部發展地區，人口較多但是常住居民要少很多，大部分是流動人口。

四、相關建議

（一）保持貨幣供應量的合理性

本文面板回歸結果指出貨幣供應量對商品房各銷售價格均具有正向作用，所以采取合適的貨幣政策是政府對商品房價格調整的有效宏觀手段。政府可以適度放寬貨幣政策，以財政手段配合結構性調控策略應對物價上漲。

（二）正確引導購房者預期

我國東部地區商品房需求已從消費轉為投資，房價收入比偏高顯示投機成分日益明顯，特別是深圳、北京和上海三地房價已經存在泡沫。房地產價格變動會影響人們對未來房價的預期，相關部門應當正確引導購房者行為，避免“炒房”羊群效應的發生，讓房價回歸理性。習近平總書記在十九大報告上提出“房子是用來居住的，不是用來炒的”，從中可以看出政府對抑制房價非理性上漲的決心，社會各界包括金融機構、相關部門和普通群眾也應當意識到這點。對于東部房價過于偏高的城市，相關部門應當出臺限購、二套房首付上漲、二套房限貸、貸款利率上浮等政策限制房價上漲。此外，還要防止炒房團目標轉移到中西部地區，避免中西部商品房價格無理由上漲，對于異地購房出臺首付上調和貸款利率上浮的政策。