投資性房地產(chǎn)計量模式應(yīng)用探究

藍(lán)希

【摘要】快速發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì)促使了越來越多的企業(yè)愿意把房地產(chǎn)作為一種投資方式，以此來獲得較高的收益。而引入了公允價值計量模式使得投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量出現(xiàn)兩種形式的計量模式，即歷史成本計量模式和公允價值計量模式。本文通過對上市公司計量模式應(yīng)用現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并且采用案例分析法和對比分析法對擁有不同計量模式的新浦公司和大華公司進(jìn)行分析，分析出兩種模式在投資性房地產(chǎn)中存在的問題并且提出改善建議，為企業(yè)在今后的經(jīng)營活動中如何選擇和規(guī)范的采用兩種計量模式提供參考和借鑒。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn) 公允價值計量模式 歷史成本計量模式

一、投資性房地產(chǎn)的定義

2006年頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號一一一投資性房地產(chǎn)》中對其定義為----投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，按照不同經(jīng)濟(jì)用途將投資性房地產(chǎn)分為三類：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式計量和公允價值模式計量。

大多數(shù)企業(yè)依舊謹(jǐn)慎采用成本模式，并且許多曾經(jīng)選擇采用過公允模式計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)在以后年度處置了其投資性房地產(chǎn)。值得注意的是，許多企業(yè)的投資性房地產(chǎn)所在地?fù)碛谢钴S的房地產(chǎn)交易市場，但企業(yè)仍然選擇成本模式計量。

二、投資性房地產(chǎn)計量模式案例分析。

（一）成本計量模式投資性房地產(chǎn)——新浦公司

1.新浦公司概述

新浦公司1993年在上海證券交易所上市，是上海最早上市的房地產(chǎn)企業(yè)之一。新浦公司實(shí)力非常雄厚，在房地產(chǎn)開發(fā)方面屬于國家房地產(chǎn)綜合開發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)，。新浦公司最早從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，舊房危房改造，室內(nèi)外裝修，物業(yè)管理，房地產(chǎn)咨詢，機(jī)械設(shè)備的安裝和維修，餐飲業(yè)，旅館業(yè)，現(xiàn)在還涉及了裝修材料、建筑材料、五金家電等的銷售。

2.新浦公司相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)分析

從2015和2016年財報看出，成本模式的采用對新浦公司的總資產(chǎn)沒有造成很明顯的影響，這是由于新浦公司的投資性房地產(chǎn)在2016年和2016年未發(fā)生減值，這就說明對于該企業(yè)而言，投資性房地產(chǎn)不存在資產(chǎn)減值，那么其企業(yè)財務(wù)狀況產(chǎn)生的作用就只是按期計提累計折舊和攤銷。2015年和2016年投資性房地產(chǎn)計提折舊和攤銷分別是34，243，435.55元和31，890，965.03元，因此在賬面上反映為投資性房地產(chǎn)價值的減少。新浦公司的投資性房地產(chǎn)的賬面原值在2015年和2016從年初到年末均是減少的，但是企業(yè)的總資產(chǎn)并沒有因?yàn)閷ζ渫顿Y性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷而減少，反而是增長的，這種現(xiàn)象的原因是因?yàn)樵撈髽I(yè)對投資性房地產(chǎn)集體的折舊和攤銷比較穩(wěn)定。

（二）公允價值計量模式投資性房地產(chǎn)——大華公司

1.大華公司概述

大華公司是天津首家以募集方式創(chuàng)立的股份公司，公司上市之初總股本達(dá)27000萬股，注冊資本161，727.22萬元。公司的主要經(jīng)營范圍為商品銷售、房地產(chǎn)銷售和房屋租賃。大華公司發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域在天津的濱海新區(qū)，在濱海新區(qū)投資建設(shè)了多處工業(yè)園區(qū)，高檔寫字樓和高檔住宅。該公司在2007年年初開始采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量。由于近幾年我國房地產(chǎn)市場的不斷變化，大華公司投資性房地產(chǎn)的份額在不斷發(fā)生變化。

2.大華公司相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)

由表3.1可知，大華公司轉(zhuǎn)變成公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)后，其賬面價值與之前相比增加了89，721，677.79元。凈資產(chǎn)也隨之增加了228，994，655.65元，這是因?yàn)榕c成本模式不同，公允價值模式下當(dāng)時的房地產(chǎn)處于比較靈活的狀態(tài)，所以當(dāng)期的房地產(chǎn)價格就處于一種穩(wěn)步上升的階段，公允價值也隨著市場的價格變化而變化。由圖3.2可知，因?yàn)檗D(zhuǎn)變了模式，凈利潤增加了22，582，458.78元。投資性房地產(chǎn)的公允價值變動損益占凈利潤的比重也增大了。

（三）新浦公司與大華公司計量模式對比分析

1.對企業(yè)財務(wù)狀況的影響

（1）對資產(chǎn)的影響

我國房地產(chǎn)市場雖然得到了一定的控制，但是大體來看還是處于快速發(fā)展階段，這就使得企業(yè)擁有的房地產(chǎn)公允價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以前的價值，所以說企業(yè)采用成本模式計量將無法真實(shí)可靠的反映出其真實(shí)的市場價值，但是采用公允價值模式就可以做到這一點(diǎn)。

大華公司采用公允價值模式對企業(yè)資產(chǎn)的影響：大華公司自2007年開始變更為公允價值模式計量公允價值，變更后的公允價值比調(diào)整前的賬面價值高了89，721，677.79元，使得總資產(chǎn)也增加了，增加的部分占到總資產(chǎn)的23.47%。因此可以看到，轉(zhuǎn)換計量模式對企業(yè)的資產(chǎn)總額的影響是比較大的。再者，從對企業(yè)的凈利潤形象來看，凈資產(chǎn)變動差額分別占當(dāng)期凈資產(chǎn)的-0.06%、-2.10%、-14.85%、-1.21%。由此可看出，采用公允價值計量模式使得資產(chǎn)變化波動比成本計量模式引起的波動大。

新浦公司采用成本模式計量對企業(yè)資產(chǎn)的影響：從歷年年報可以看出，成本模式的運(yùn)用對新浦公司的總資產(chǎn)沒有造成明顯的影響，對于企業(yè)財務(wù)狀況的作用就只是按期計提折舊和攤銷。而且每年的計提金額均比較穩(wěn)定，企業(yè)的總資產(chǎn)金額不會因此產(chǎn)生變動。

（2）對所有者權(quán)益的影響

公允價值計量模式是影響所有者權(quán)益的，計量模式變更時會將公允價值與歷史成本的差額計人留存收益科目，其中將變更之日的公允價值高于變更前賬面價值的金額作為資本公積的調(diào)整額，從而影響所有者權(quán)益。然而成本模式這種核算方法下的任何會計處理都不涉及所有者權(quán)益相關(guān)科目。

綜上所述，大華公司在采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)后，積極影響了總資產(chǎn)和所有者權(quán)益的金額，相應(yīng)的也使其每股凈資產(chǎn)指標(biāo)得到了增長。但是與此同時，采用公允價值計量模式后，因?yàn)槭找娴挠绊憗碓春拖拗埔蛩刈兊帽容^多，所以不會單單根據(jù)投資性房地產(chǎn)以及凈資產(chǎn)的增加得到大幅度的上升，從而會使得凈資產(chǎn)收益率可能會因?yàn)楣静捎昧斯蕛r值計量模式計量投資性房地產(chǎn)而下降，然后影響到了企業(yè)的收益指標(biāo)。

2.對企業(yè)經(jīng)營成果的影響

（1）公允價值計量模式對企業(yè)利潤的影響

根據(jù)大華公司2007年年報披露，公司2006利潤總額在計量模式轉(zhuǎn)換前為101，769，560.04元，轉(zhuǎn)換后利潤總額為130，947，127.50元，與轉(zhuǎn)換模式之前相比增加了29，177，567.46元，增加28.67%。

由此可見，如果房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展良好時，公允價值計量模式會提升企業(yè)的利潤總額，對企業(yè)產(chǎn)生積極地影響。但是，目前我國房地產(chǎn)市場處在一個調(diào)整期，投資性房地產(chǎn)會受到外部市場和相關(guān)因素的影響而發(fā)生波動，所以采用公允價值模式計量會導(dǎo)致利潤上下波動，不利于投資者的判斷決策。

（2）成本計量模式對企業(yè)利潤的影響

企業(yè)如果采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)就必須進(jìn)行計提折舊或攤銷，進(jìn)而增加企業(yè)成本，會減少企業(yè)的利潤。由此可以知道，除非企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)處置，通常情況下成本模式計量投資性房地產(chǎn)不會為企業(yè)創(chuàng)造利潤。如表4-4所示，折舊和攤銷引起的費(fèi)用對企業(yè)利潤影響比較穩(wěn)定，對企業(yè)利潤表無明顯的影響。

三、投資性房地產(chǎn)計量模式問題分析

通過對新浦和大華兩家公司財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行分析，我們可以發(fā)現(xiàn)無論采用何種計量模式，都在應(yīng)用中存在一些問題。

（一）新浦公司成本計量模式問題分析

1.投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價值得不到正確的反映

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場存在許多不確定的因素，從而影響投資性房地產(chǎn)的價值起伏比較大。這種情況下，采用成本模式計量就不能使得投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價值得到有效準(zhǔn)確的體現(xiàn)，從而使得企業(yè)的財務(wù)報表不能反映出真實(shí)有效地信息，進(jìn)而影響到企業(yè)投資者和管理層對企業(yè)投資管理的相關(guān)決策。

2.投資性房地產(chǎn)的持有目的得不到充分反應(yīng)

企業(yè)會計準(zhǔn)則中說明企業(yè)對投資性房地產(chǎn)持有的目的是為了獲取租金或者資本價值增值，這也是投資性房地產(chǎn)有別于其他房地產(chǎn)的重要地方。但是，成本計量模式采用之后，每一個會計期間都需要對其進(jìn)行折舊或攤銷，這使得其賬面價值不升反而降低，這就跟目的發(fā)生了矛盾。當(dāng)企業(yè)采用公允價計量模式時，計量模式的轉(zhuǎn)變通常會使其價值增加，使得利潤增加。這就符合了投資性房地產(chǎn)的持有目的。

3.企業(yè)財務(wù)信息的準(zhǔn)確性受損

采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)需要每一個會計期間都進(jìn)行折舊或攤銷，所以企業(yè)的會計人員需要對所擁有的投資性房地產(chǎn)的減值、預(yù)期使用年限及預(yù)計凈殘值等情況進(jìn)行判斷。這些因素都影響著企業(yè)的利潤，所以會出現(xiàn)人為操控利潤的問題。雖然我國的企業(yè)會計準(zhǔn)則要求企業(yè)嚴(yán)格遵守會計政策，但是還會存在有些企業(yè)去尋找漏洞，結(jié)果會使得企業(yè)信息的準(zhǔn)確性大幅度降低。

（二）大華公司公允價值計量模式問題分析

1.造成資產(chǎn)的虛增虛減

采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)會使得公允價值隨著市場的變動而變動，因此可能會使得企業(yè)的利潤總額波動增大，從而使得企業(yè)經(jīng)營成果穩(wěn)定性變差。然而，如果企業(yè)的凈利潤不能在其凈資產(chǎn)增加的情況下同比例增加的話，這就會使得企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率下降，從而對企業(yè)造成不利的影響。

2.造成利潤的虛增虛減

采用公允價值計量模式不需要計提折舊或攤銷，只需要根據(jù)實(shí)際情況來調(diào)整因市場環(huán)境變化而改變的公允價值，然后計人到財務(wù)報表中去。在此過程中產(chǎn)生的公允價值變動損益會影響企業(yè)的利潤總額。所以，如果房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的公允價值變動的頻率變高且幅度變大時，企業(yè)的利潤就會發(fā)生起伏，使得經(jīng)營成果的穩(wěn)定性變差，造成不利影響。

四、完善投資性房地產(chǎn)計量模式的建議

通過對新浦公司和大華公司兩家公司的分析，以及對財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的對比分析，我們可以發(fā)現(xiàn)無論哪種計量模式，都存在其的優(yōu)勢和不足的地方。為了使兩種計量模式充分發(fā)揮他們的作用，使得投資性房地產(chǎn)的市場價值更好地表現(xiàn)，使企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果得到更加真實(shí)的體現(xiàn)和反映，應(yīng)該從以下幾方面進(jìn)行完善。

（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和指導(dǎo)

選擇公允價值計量模式計量投資性房地產(chǎn)時，反映出來的會計信息比選擇成本模式反映出來的會計信息更能得到國際投資市場的認(rèn)可，更加符合看國際會計信息披露的要求。由于選擇公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)所體現(xiàn)的優(yōu)勢必須在核算規(guī)范的基礎(chǔ)上。然而，對我國使用公允價值計量的企業(yè)考察時發(fā)現(xiàn)，其核算并不是很規(guī)范、信息披露也不是很完整準(zhǔn)確。所以說，為了更進(jìn)一步推廣公允價值計量模式在企業(yè)中平穩(wěn)有序的應(yīng)用，我國相關(guān)部門應(yīng)該加大對房地產(chǎn)市場的的監(jiān)督和控制，加強(qiáng)企業(yè)使用公允計量模式的規(guī)范。

（二）提高公允價值評估的準(zhǔn)確性

首先，因?yàn)槟壳拔覈顿Y性房地產(chǎn)在交易的秩序方面是比較混亂的，交易的價格也不是很透明，因此建立規(guī)范的交易平臺是很重要的。相關(guān)監(jiān)察部門應(yīng)該加強(qiáng)對企業(yè)房地產(chǎn)活動的審查，并且高度重視披露的相關(guān)會計信息的完整性和可靠性。其次，需要對企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價值的評估標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一，從而規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)公允價值的評估，這樣會使得會計信息可靠真實(shí)。

（三）同時披露兩種計量模式的計量結(jié)果

國際財務(wù)會計準(zhǔn)則要求當(dāng)企業(yè)采用成本計量模式計量時，需要在財務(wù)報表的附注中對公允價值進(jìn)行披露。我國也可以借鑒這個準(zhǔn)則。這樣可以規(guī)范企業(yè)公允價值計量的操作。審計人員也可以根據(jù)兩種計量模式的結(jié)果更加準(zhǔn)確的了解企業(yè)真實(shí)情況。

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