從人口數據看杭州市六區學區房的走勢

文/趙榮 杭州金投資本管理有限公司 浙江杭州 310016

學區房顧名思義是有帶有教育資源的房屋。從廣義來講，可以為房屋產權人提供入學資格的房屋都可以稱為學區房。在房地產市場中，一般特指帶有優質教育資源的商品住宅。

隨著社會經濟的發展，家庭對孩子教育的重視程度逐年提高，對教育的投入也不斷增加，購買優質學區房成為其中一個重要的方式。近兩年，隨著杭州房地產市場的持續高溫，學區房的價格也不斷創出新高。如對應學軍小學學區的文二新村二手房最高成交價格已經突破15萬元/平。杭州學區資源的爭奪日益加劇，熱門公辦小學一表生調劑成常態,部分提前3年買名校學區房仍被調劑。

學區房的房價主要受房地產市場整體行情、學區資源稀缺度兩個因素的共同影響。其中學區資源稀缺度主要受優質學區供應量和需求量相互關系的影響。優質學區的供應量在短期內是固定不可變或者說彈性極小，而需求量的變化主要是受人口數量，尤其是入學適齡人口數量的影響。因此，分析人口數據對于預判未來學區房的房價走勢具有重要的意義。

本文以杭州市六區 為例，通過研究人口數據來分析學區房需求量，進而對學區房的走勢作預判。

1、杭州市六區戶籍出生人數情況

出生人數在未來幾年內必定轉化為入學人數，因此出生人口數量的變化對未來學區房需求量的變化起決定性作用。從表1杭州市六區戶籍出生人數來看，從2006年開始，除去農歷生肖等特別因素，均是逐年增加。2016年杭州市六區戶籍出生人數比2006年增加了114%。

表1 杭州市六區歷年戶籍出生人數表

2011年出生、2018年入學的杭州市六區戶籍人數為26128人，而2016年出生、2023年入學的杭州市六區戶籍人數為34848人，兩者相比增加了33%。學區資源稀缺度會隨著入學戶籍人數的增加而更加緊張，相應的學區房價格上漲也是大概率事件。

2、杭州市戶籍凈遷入情況

2006-2016年杭州市六區戶籍人口凈遷入人數如下表2。從數據來看，2006年開始凈遷入人數開始下滑，到2012年達到底部，之后再開始回升。2016年戶籍人口凈遷入量比2006年增加了48%，比2012年最低年份增加了212%。

按照2016年杭州市區（杭州市六區、余杭、蕭山、富陽）的戶籍人口年齡構成情況，0-17歲人口人數比重為16.6%。假設0-17歲人口人數均勻分布，則適齡小學的人數比重為5.5%。相應的2016年杭州市六區凈遷入人數中，適齡小學的人數有2488人，相當于2016年出生人數45244，再增加了7.1%。

同時，當前杭州市戶籍遷入策中的人才引進落戶、應屆大中專院校畢業生落戶，其政策基本取向就是高學歷、有工作、低年齡。具有這種特點的遷入戶籍人口，顯然在未來一段時間內，生育的比例會非常高的。

綜合以上數據、政策分析，可以得出一個基本結論，未來杭州市六區短期內戶籍遷入的適齡小學人數還會增加，戶籍遷入的人群還會繼續帶來高的出生率。因此，杭州市六區戶籍凈遷入將使小學適齡入學人數增加，加劇學區資源稀缺度，對學區房的上漲起促進作用。

表2 杭州市六區歷年戶籍凈遷入人數表

3、杭州市六區小學生在校學生情況

小學生在校學生數可以較為直觀的反映教育資源供應情況。從下表3中，可以看出，杭州市六區小學生在校學生數均在不斷的增加，甚至增速有加快的趨勢，但其增速仍然落后于戶籍出生人數的增速。這在一定程度上預示著，教育資源的供應增速（小學生在校學生數）落后與教育資源的需求增速（戶籍出生人數），杭州市六區教育資源稀缺程度會逐年緊張。

2016年小學在校學生數是222970人，相比2006年的129614人，增加了72%。也就是說近十年內，杭州市六區小學的教育資源供應已經增加了72%。這個數據也反映了政府在小學教育資源供應方面有了很大的投入。那么未來小學教育資源供應的投入還會不會再增加呢？個人認為增加的數量是比較有限的。

小學教育資源供應的增加，主要取決于政府的投入，尤其土地資源的投入，但未來形勢不容樂觀。一是杭州市六區作為杭州市土地開發利用強度最大的區域，可供建設小學的土地已經十分稀缺。二是隨著2016年至今杭州房價的快速上漲，土地價格也隨之快速抬升，無土地出讓收入的教育用地與高價的住宅用地對比，會促使高度依賴土地出讓收入的地方政府做出少供教育用地的選擇。

表3 杭州市六區歷年小學在校學生數表

4、學區房投資邏輯

學區房成為市場熱捧的原因主要是其可以提供相應的教育資源，同時也可以為購買人提供不錯的投資回報率。

如果市場上有一款理財產品，認購起點為首期一次性付款240萬，持有期內每年投入13萬元；認購期限為最少六年；不承諾收益及本金，歷史經驗顯示大概率跑贏其他理財產品；持有人的子女可獲得學軍小學學位；持有期內獲得50平西湖文教區域老房子免費使用權。那么這款理財產品的銷售形勢會如何呢？相信銷售形勢火爆的可能性較大。這款理財產品就是“文二新村50平400萬學區房”。

學區房的購買者，其最主要的目的是房子所附帶的學區資源，房子的居住功能是次要的。學區房的投資方式一般是持有6年左右，待學區使用完后，再行出售。因此，只要學區房購入成本與6年后學區房出售價格相比，兩者相差不大，或者其相差數額在學區房購買者的心里價位以內，均是可以接受的。

自1998年住房改革以來，只要購買一套住宅并持有6年后出售，基本上都是可以獲得較高收益。如表4所示，如果全款買房投資6年，那么按照全國平均住宅均價來計算，平均收益為7.5%，無一虧損；按照杭州市住宅均價來計算，平均收益為8.7%，無一虧損。以上收益是按照全款買房，但實際上全款買房的比例較小，如按照現行二套房60%首付來計，扣除相應房貸利息、交易稅費，則投資年化收益將在12%以上。以上考慮的是普通住宅，如果投資的是優質學區，其相應收益肯定會更高。

表4 歷年住宅投資回報測算表

總結：

學區房的價值由房屋價值和學區價值組成。大部分學區房的購買者注重的是學區房的學區價值。購買學區房不但可以獲得相應學區的教育資源，同時也是一次理想的投資理財行為。從杭州市六區戶籍出生人數、戶籍凈遷入人數、小學生在校學生數等數據可以分析得出未來幾年杭州六區的學區資源稀缺度會逐年提高，如果房地產市場行情整體平穩，那么學區房價格上漲的可能性極大。