在我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)中確立公證制度的必要性

楊易

摘 要：在編撰《民法典》的過(guò)程中，對(duì)于公證制度是否需要嵌入民事法律關(guān)系之中，保障權(quán)利人的權(quán)利，防范可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，在法律界多有爭(zhēng)議，本文通過(guò)結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的歷史以及現(xiàn)狀，結(jié)合公證制度的優(yōu)勢(shì)，分析公證制度在我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)中確立的必要性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)；公證制度；必要性

肇始于《物權(quán)法》的制定過(guò)程，對(duì)于公證制度是否需要嵌入房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)就產(chǎn)生過(guò)較大爭(zhēng)議。對(duì)于英美法系國(guó)家，對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)中所產(chǎn)生的矛盾，大多數(shù)處理方式是選擇“ADR”或法院裁決的方式解決，這種模式對(duì)于前期而言高效便捷且交易成本低廉，但是對(duì)于后期矛盾的解決卻代價(jià)高昂。在大陸法系國(guó)家中，處理矛盾的方式多選擇通過(guò)前期設(shè)立公證制度的方式來(lái)保障權(quán)利人的權(quán)利，極好的將矛盾扼殺于矛盾緣起之時(shí)，未雨綢繆，防患于未然。

一、公證制度在房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)領(lǐng)域的有益實(shí)踐

我國(guó)在房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)領(lǐng)域，一開(kāi)始并未嵌入公證制度，隨著公有住房租賃制度的結(jié)束，商品房制度的確立，房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)領(lǐng)域的矛盾逐漸萌發(fā)，以房地產(chǎn)繼承、買(mǎi)賣(mài)等方面的矛盾尤為突出。由于矛盾的不可調(diào)和性，房地產(chǎn)登記部門(mén)開(kāi)始尋求合適的機(jī)構(gòu)來(lái)參與不動(dòng)產(chǎn)登記的審查。房地產(chǎn)登記部門(mén)試圖從源頭上杜絕或減少矛盾糾紛的產(chǎn)生，公證機(jī)構(gòu)與生俱來(lái)的“預(yù)防糾紛、定紛止?fàn)帯钡墓δ埽艿降怯洸块T(mén)的青瞇。于是，司法部和建設(shè)部于1991年聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)登記管理公證的聯(lián)合通知”，從那時(shí)起，公證機(jī)構(gòu)開(kāi)始涉足房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)領(lǐng)域，所涵蓋的范圍逐步擴(kuò)大，包括了繼承、贈(zèng)與、析產(chǎn)、婚姻財(cái)產(chǎn)協(xié)議、委托等房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的各個(gè)方面。盡管中國(guó)在房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)方面沒(méi)有法定的公證制度，但是經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)期的實(shí)踐，逐步建立了一套預(yù)防糾紛，解決矛盾的一系列方法。在過(guò)去很長(zhǎng)的一段時(shí)間，公證機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)中的矛盾預(yù)防以及解決，逐步演變?yōu)榻灰琢?xí)慣并為行政部門(mén)以及廣大群眾所接受。

目前，中國(guó)有22個(gè)省市制定了地方性法規(guī)，政府規(guī)章和公證制度規(guī)范性文件。產(chǎn)權(quán)登記前加入公證，已成為常見(jiàn)的做法以及不可或缺的環(huán)節(jié)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2008年至2010年，全國(guó)各級(jí)人民法院共受理繼承120300件，然而在過(guò)去三年內(nèi)，全國(guó)所有公證機(jī)構(gòu)共受理繼承案件1513043件。在實(shí)踐中，公證機(jī)構(gòu)已成為群眾處理繼承問(wèn)題的首選。公證本身的價(jià)值不僅在于公證本身，更重要的是它濾除了房地產(chǎn)交易中的不安全因素，維護(hù)了交易安全性，節(jié)約了社會(huì)成本。公證機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)質(zhì)審查房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)中的交易主體、交易內(nèi)容等，切實(shí)保障權(quán)屬變動(dòng)中權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，減少登記部門(mén)的登記錯(cuò)誤，經(jīng)過(guò)25年的時(shí)間檢驗(yàn)，是切實(shí)可行的。

二、國(guó)外房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)中法定公證制度的變化

公證制度追溯至古代奴隸制的羅馬共和國(guó)時(shí)代，提供法律服務(wù)的“公證人”僅是在奴隸主命令下，處理法律事務(wù)的奴隸，稱為“諾達(dá)里”。后來(lái)，演變成代富有階層撰寫(xiě)各種文書(shū)契約的“家庭書(shū)記”。直至羅馬共和國(guó)末期，鑒于羅馬法及其程序的繁復(fù)特性，普通市民階層對(duì)專業(yè)法律代書(shū)服務(wù)出現(xiàn)了需求，這里的代書(shū)人，稱為“達(dá)比倫”。“達(dá)比倫”具有法律知識(shí)、能熟練書(shū)寫(xiě)拉丁文的契約、遺囑等法律文書(shū)，還能必要時(shí)，充當(dāng)“證明人”。“宗教公證人”到“世俗公證人”的變遷，公證人的職權(quán)范圍日益擴(kuò)大，法律地位也逐步得了立法上的確認(rèn)。《查士丁尼法典》《公證人法》《拿破侖法典》都對(duì)公證制度作出了相應(yīng)的規(guī)定，意大利、德國(guó)、英國(guó)、比利時(shí)、日本等國(guó)都先后采用了公證制度，直至今日，結(jié)合本國(guó)國(guó)情，各國(guó)已形成形式多樣、功能迥異的公證制度。英美法系國(guó)家追求私權(quán)完全自治原則，其公證制度側(cè)重于形式證明。大陸法系國(guó)家的公證制度作為一個(gè)準(zhǔn)司法制度，國(guó)家委托專門(mén)的法律專業(yè)團(tuán)體以特殊方式為社會(huì)提供法律服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)重要交易活動(dòng)和市民階層的重要法律行為進(jìn)行適度干預(yù)。從比較法的角度來(lái)看，中國(guó)法律制度的歷史傳統(tǒng)和外部特征與大陸法系國(guó)家法源相似，實(shí)踐證明，我們借鑒和發(fā)展大陸法系法律制度，在房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)領(lǐng)域嵌入公證制度必將為歷史之必然。

在大陸法系國(guó)家，國(guó)家授權(quán)公證人代為履行國(guó)家職能，與此同時(shí)也是為社會(huì)提供法律服務(wù)的法律專業(yè)人員。公證人所涉范圍極廣，不僅包括法律證明，還包括起草法律文件等，幾乎涵蓋了所有非訴領(lǐng)域。在大陸法系國(guó)家，德國(guó)和法國(guó)的民法是最典型的，他們通過(guò)在民商法中規(guī)定一些公證條款以保障不動(dòng)產(chǎn)交易的順利進(jìn)行。特別是在房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)領(lǐng)域，公證機(jī)構(gòu)除了對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)所涉法律關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)公證外，還對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的原因進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。正是由于公證機(jī)構(gòu)已經(jīng)完成了對(duì)物權(quán)登記的實(shí)質(zhì)審查。登記機(jī)關(guān)僅需要對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行形式審查，其他各階段的咨詢均由公證人完成。通過(guò)長(zhǎng)期的法律實(shí)踐證明公證制度對(duì)于交易風(fēng)險(xiǎn)的控制，各方利益的保障，是其他制度所無(wú)法代替的。因此，我們?cè)诜康禺a(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)領(lǐng)域立法時(shí)，既要立足于本國(guó)國(guó)情，也要借鑒借鑒國(guó)外成熟的立法經(jīng)驗(yàn)，特別在制定房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)領(lǐng)域的立法時(shí)，尤其需要考慮公證制度的嵌入。

三、我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的公證制度保障

在保障房地產(chǎn)交易安全上，各國(guó)都將房地產(chǎn)登記審查，防范登記錯(cuò)誤、登記瑕疵作為重中之重。實(shí)質(zhì)審查或形式審查的抉擇，都決定了房地產(chǎn)登記制度以及其配套保障制度如何進(jìn)行設(shè)計(jì)。登記部門(mén)是否能夠?qū)ι暾?qǐng)登記事項(xiàng)的法律原因、法律關(guān)系等全方位的把握，存在疑問(wèn)。但是如果登記錯(cuò)誤、登記瑕疵，又會(huì)造成，依靠登記公示所進(jìn)行的下一步法律行為出現(xiàn)錯(cuò)誤以及偏差，大大的影響交易的效率與安全。

（一）公證人員具有專業(yè)的法律素養(yǎng)

登記部門(mén)的登記人員大多沒(méi)有專業(yè)的法律素養(yǎng)，然而每天承擔(dān)著巨大的審查任務(wù)。以昆明市為例，僅2000年至2002年就辦理產(chǎn)權(quán)證21萬(wàn)本，房產(chǎn)交易金額210億元；平均每個(gè)工作日辦理房產(chǎn)證400本，涉及金額4000萬(wàn)元。[1]假設(shè)昆明市房管局開(kāi)設(shè)10個(gè)窗口，每天8小時(shí)工作制，平均每天每個(gè)窗口處理一件物權(quán)登記事項(xiàng)所需時(shí)間在12分鐘左右。公證機(jī)構(gòu)處理房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)公證事宜，不算上前期咨詢，后期調(diào)查的時(shí)間，平均時(shí)長(zhǎng)在2個(gè)小時(shí)左右。在大量的房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)登記的需求面前，加上沒(méi)有專業(yè)的法律知識(shí)背景，登記部門(mén)的員工是無(wú)助的，極易造成登記錯(cuò)誤，從而導(dǎo)致國(guó)家賠償。然而公證機(jī)構(gòu)的公證員同法官、檢察官、律師一樣都是法律專業(yè)人員，同屬于法律職業(yè)共同體的成員。公證員依照法律規(guī)定，必須年滿25周歲，通過(guò)司法考試，并經(jīng)兩年實(shí)習(xí)才能成為公證員。公證執(zhí)業(yè)群體整體較高的素質(zhì)，決定了由其來(lái)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，較之現(xiàn)在的登記部門(mén)的登記人員更為專業(yè)，更能防范登記過(guò)程中的錯(cuò)漏。

（二）公證機(jī)構(gòu)穩(wěn)定、規(guī)范，具備擔(dān)當(dāng)審查職能的條件

律師擔(dān)任登記事項(xiàng)審查任務(wù)曾經(jīng)也作為一個(gè)選擇，但是律師行業(yè)也存在其行業(yè)的局限性。截止2016年3月，全國(guó)執(zhí)業(yè)律師人數(shù)已超過(guò)29.7萬(wàn)人，律師事務(wù)所達(dá)到2.4萬(wàn)多家。由于律師人數(shù)眾多，執(zhí)業(yè)領(lǐng)域轉(zhuǎn)換頻繁，管控成本以及風(fēng)險(xiǎn)比公證人員相對(duì)存在劣勢(shì)。律師的執(zhí)業(yè)場(chǎng)所也因成本因素，多為租賃用房，機(jī)構(gòu)不具穩(wěn)定性。從律師作為自由職業(yè)者，受單方委托，維護(hù)單方利益，與公證人員的職業(yè)定位存在本質(zhì)上的差別。

自去年底，公證處已經(jīng)全部從行政體制改制為事業(yè)單位，成為獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的法人機(jī)構(gòu)。由于在制度上的限制，我國(guó)公證機(jī)構(gòu)僅有三千多家，公證人一萬(wàn)多人。公證處已由公證立法上具體明確的定性、公證職業(yè)中立證明的法律特征，使公證人始終處于證明活動(dòng)“第三者”的位置，維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法利益。公證機(jī)構(gòu)在法律制度上法定具有非營(yíng)利性的特征，所收費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)在物價(jià)部門(mén)的嚴(yán)格管控之下，公證人無(wú)法唯利是圖的枉顧法律制度單純地追求經(jīng)濟(jì)效益。正是由于公證機(jī)構(gòu)的中立性、非營(yíng)利性、公益性的特征日益彰顯，因此更為適合承擔(dān)在房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的審查職能。

（三）公證機(jī)構(gòu)具備承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任能力

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，登記部門(mén)需要對(duì)錯(cuò)誤承擔(dān)賠償責(zé)任。目前，相關(guān)規(guī)定既不明確也不具體。但是，根據(jù)房屋登記部門(mén)的責(zé)任性質(zhì)、規(guī)則原則、賠償范圍、賠償標(biāo)準(zhǔn)，房屋登記部門(mén)一般根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)承擔(dān)行政賠償責(zé)任。公證機(jī)構(gòu)及其公證員因過(guò)錯(cuò)給當(dāng)事人、公證事項(xiàng)的利害關(guān)系人造成損失的，由公證機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，事后根據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度進(jìn)行追償，公證機(jī)構(gòu)依據(jù)法律規(guī)定，承擔(dān)的是民事賠償責(zé)任。公證全行業(yè)已經(jīng)建立了完備的執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)制度和公證賠償后備金制度，執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)的建立在制度使登記錯(cuò)誤、瑕疵所造成的損失，可以得到有效的保障，從而彌補(bǔ)當(dāng)事人的損失。公證執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)具有強(qiáng)制性、涵蓋范圍廣、索賠簡(jiǎn)單、費(fèi)率靈活等特點(diǎn)。

綜上所述，房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)領(lǐng)域的制度設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)加入公證制度的保障。在近幾年以來(lái)，房地產(chǎn)交易或非交易領(lǐng)域糾紛頻出，極大的影響了交易的效率與風(fēng)險(xiǎn)，如果不能在前置程序上合理的設(shè)計(jì)，阻斷矛盾的蔓延，必然影響市民階層的交易熱情。公證制度作為保障交易的不二選擇，應(yīng)該得到立法者的重視，對(duì)于糾紛防范的制度選擇的價(jià)值導(dǎo)向，立法者也應(yīng)當(dāng)有所取舍，至此才能保障我們國(guó)家房地產(chǎn)權(quán)屬交易的有序進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]段偉.《物權(quán)登記中公證書(shū)的地位和效力》，法律出版社，公證原理與實(shí)務(wù)第302頁(yè).