基于GMM估計的國際房價與經濟增長、貸款利率關系研究

孫麗芳 張所地

【摘要】房價與經濟、利率、地價等關系復雜，本文基于國際9個國家的面板數據對房價與經濟、利率進行關系研究，并通過GMM估計來進行分析。結果表明：全球房地產價格的持續上漲受到上期房價的影響顯著，房地產市場的需求對經濟增長的促進作用比較小，當年的銀行貸款利率資金對當年的房地產市場供給不產生顯著影響。

【關鍵詞】經濟增長 貸款利率 GMM估計

一、引言

縱觀globalpropertyguide不難發現，世界大多數國家房價都是上漲趨勢，部分國家08年金融危機前后波動較大，但未改變總的上漲趨勢。美國房價受金融危機影響很大，從2011年開始恢復上漲，中國房價變化趨勢和其他國家基本一致。世界各國的統計數據表明各國的房價都在相當長的時間內保持著上升趨勢。隨著城市化進程的加快，城市土地資源的稀缺性越來越明顯，除非產生了泡沫經濟而引起房地產市場崩潰，否則地價的上升趨勢幾乎很難逆轉，房價也同樣在相當長時間內持續上升，因此需要研究房價上漲的長期趨勢及房價增長波動狀況。

據最新的國際房價排行榜顯示前十名分別為摩納哥、俄羅斯 莫斯科、英國倫敦、日本東京、中國香港、美國紐約、法國巴黎、新加坡、意大利羅馬、印度孟買。無論是房價的長期趨勢還是短期波動，實際利率、經濟增長無論長期還是短期對各地區房價影響都比較大，表明房地產市場的發展更多地依賴于該地區的經濟發展狀況。

房地產業作為支柱性產業，必然會對對各國的經濟、利率產生影響。但是，他們之間的關系又會很復雜，甚至有滯后效應。因此，對于國際間房地產市場與經濟、貸款利率之間的相互關系還沒有研究，基于以上事實，本文試圖對2001～2012年這12年間各國房價與二者的關系進行廣義矩分析，以此找到一些關系對于政府的調控起一定的借鑒作用。

二、房地產業現狀分析

由于房地產業對資金的需求量非常大，所以利率對房地產業的發展有著密切聯系。利率的高低直接影響房地產開發的成本及其利潤。而利率的變動作為外部因素，勢必對資金投入巨大的房地產投資的影響很大，但是美國和香港的數據表明，地產貸款利率中，個人按揭貸款利率的違約率和損失率低于全部貸款利率，而商業地產的違約率高于貸款利率的平均水平，損失率與平均水平持平。中國銀行業在房地產業上的貸款利率投放占比仍然處于較低水平。因此，利率的變動可以對房地產價格起到一定的調節作用。

從國際經驗看，房地產價格對實際GDP增長有正向作用。房價對實體經濟、銀行盈利影響重大。近幾年來，隨著我國經濟的快速發展、居民收入水平的提高，房地產業的發展步入了快速增長的通道。房地產業與國民經濟有著緊密的聯系，房地產市場的繁榮和蕭條與金融穩定密切相關。

三、數據收集及理論假設

本文利用2001年至2012年9個國家（荷蘭、加拿大、克羅地亞、美國、南非、瑞士、新西蘭、英國和中國香港特別行政區）房地產市場的房價指數、房地產開發貸款利率和國內生產總值的年度數據， 來分析各國房地產市場波動與銀行信貸、經濟增長之間的關系。

本文采用動態面板數據模型如下（1）：

■ （1）

其中，t=p+1，p+2，，，T，i=1，2，，，N。。隨機擾動項εit相互獨立，且滿足零均值、同方差。λ、η為虛擬變量。

根據廣義矩基本思想將矩條件設定為（2）

■（2）

通過對S進行迭代求其最小值，由此產生參數的GMM估計。

四、模型構建

本文通過建立9個國家的動態面板數據模型，將房價指數（消除不同國家計量不同的影響）作為被解釋變量，貸款利率和人均GDP表示經濟的增長作為解釋變量，對這一現象進行計量分析， 以探討銀行信貸和利率對各個國家房地產市場是否具有同樣的影響。

由于預期的存在，上年房地產開發貸款利率通過影響房地產供給進而影響當年房價的波動。本文考慮自回歸分布滯后模型的思想，將其滯后期定為1期，將兩者結合起來，得出如下方程（3）：

■ （3）

其中，i=1，2...9，代表9個國家，P代表房價指數，I代表貸款利率，PGDP代表經濟增長，λ、η為虛擬變量。通過廣義矩的幾本思想，求得房地產價格與銀行信貸利率、經濟增長的GMM估計。

五、GMM估計結果分析

Wald（joint）檢驗結果為p=0，000，表明拒絕了參數向量不相關的原假設，整個模型顯著；在顯著性水平0.05下，從檢驗結果中還可以發現：上一年的房價對當年房價存在著很強的正相關性，即擬合度較好，而利率和人均GDP的p值大于0.05，即影響不顯著。

結果表明：全球房地產價格的持續上漲受到上期房價的影響顯著，房地產市場的需求對經濟增長的促進作用比較小，當年的銀行貸款利率資金對當年的房地產市場供給不產生顯著影響。

六、對策建議

第一，由于房地產對資金的需求量很大，需要的時間也比較長，銀行又是資金的主要提供者，因此，要考慮影響的滯后性、長期性，不能只考慮當期效應，防止經濟發展不均衡。

第二，房價對經濟增長的促進作用小，房地產作為支柱性產業而言對經濟的發展具有帶動作用。具體表現在與房地產相關領域的產業鏈的發展，也會促進經濟的發展，這是一種間接作用。

第三，可以驗證蛛網理論中房價受上期價格的影響是長期存在的，因而政府在進行調控時，要考慮長期影響，開發商在進行房地產交易時也要考慮房價的聯動性。

參考文獻

[1]李宏瑾，2005，5房地產市場、銀行信貸與經濟增長）））基于面板數據的經驗研究6，5國際金融研究6第7期.

[2]高波、王斌，2008，5中國大中城市房地產需求彈性地區差異的實證分析6，5當代經濟科學6第1期.

[3]夏丹，2007，5我國房地產業發展與經濟增長關系的實證分析6，5重慶工學院學報6（社會科學版）第10期.

作者簡介：孫麗芳（1989-），女，山西壽陽人，山西財經大學研究生在讀，技術經濟及管理，方向：風險管理；張所地，男，系山西財經大學管理科學與工程學院教授，博士生導師。