中國房地產上市公司償債能力研究

文/山東日照市住房公積金管理中心 張昭媛

隨著房價的飛速增長，地產泡沫現象開始越發嚴重。政府為了有效維持房地產行業的健康平穩增長，開始有目的性地抑制房地產的投機行為，并出臺相關政策進行合理調控。近年來，房地產行業開始出現松動，一線城市房價有所好轉，地產企業的庫存也因此增加，資金緊張現象嚴重，企業的償債能力也因此受到影響波及。以下就對中國房地產上市公司的償債能力進行分析與研究，旨在維護房地產行業的健康穩定增長。

一、中國房地產上市公司的償債能力惡化原因

（一）融資渠道單一有限。多數房地產公司由于投資數量巨大、開發周期長以及資金回收慢等特征，其投資回收時間通常要維持在3年左右，上述這些特點都決定了房地產公司需要大量的資金支持運轉，加之中國市場目前的經濟環境，使銀行成了房地產公司的融資首選。基于當前的市場環境而言，若房地產上市公司過度依賴銀行提供的資金支持，則會使自身融資渠道過于單一，因此而承擔較大的資金風險。一旦貨幣市場發生動蕩，將會直接威脅到企業的資金運轉，影響企業資金鏈。

（二）政府調控政策。由于我國房地產行業的變動，我國政府針對房地產行業的發展提出了針對性改進建議，以此鞏固房地產前期的調控結果，促進房地產行業的健康有序發展。各地方政府響應我國財政號召，分別出臺了促進房地產行業進步的政策，并取得了較為可觀的成效。由于各大城市商品房交易數量出現了大幅度下跌的現象，交易價格已經實現了平穩增長。部分城市土地出讓數量也明顯減低，土地流拍也時有發生，商業地產因此得到了明顯好轉。上述政策的變化都對房地產企業的銷售增長速度造成直接影響，加速企業資金回流。

（三）通貨膨脹大環境。目前我國已經進入到通貨膨脹時期，農副產品的數量與價格正在持續增長，人工費用與基礎材料的上調必然會對房地產企業造成直接影響，提高房地產經營成本。由于通貨膨脹的出現，如今房地產企業擁有大量預售房，嚴重的通貨膨脹必定會直接降低企業的經濟效益。多數開發商難以通過內部渠道處理好各項自我消化，只能盡力發揮成本轉移的價值，最終將這些負擔移駕給消費者。但是政府并未針對此出臺調控政策，房地產行業因此缺乏上升與進步空間，從而直接影響上市公司的償債能力。

二、改善當今房地產公司的償債能力策略

（一）拓寬融資渠道。由于我國銀行資金儲備率的降低，但是政府已經明確表示并不會放松房地產的經濟政策，由此可見，未來中國房地產企業資金面臨著巨大的壓力。基于目前的房地產狀況而言，房地產上市公司可適當增加股權的基礎投資成本，最大限度減低企業負債率，以此強化企業對各項市場風險的抵抗能力，維持公司在激烈市場競爭中的穩定生存。同時，房地產上市公可以嘗試與建筑承包商進行共贏合作，通過承包商墊付款項的方式，減低自身的經濟風險。除此之外，房地產上市公司可以使用信托融資的方式，拓寬企業融資渠道，建立強大的資金鏈條。

（二）改善負債結構。房地產上市公司應力爭調整負債結構，盡量縮短企業的借款時長，拉大預收款項數額的比例，同時適當增加長期借款比例。適當改善企業的負債結構，穩定負債情況，盡量縮短欠款償還時間，可以最大化降低資金流動風險。這種方式可以有效改善長期資本的房地產經營狀況，以維持房地產上市公司的健康穩定發展。

（三）改善資金流結構。房地產公司應適當減低自身的市場占有速率，盡量減少預售商品數量。雖然預售商品房可以短暫緩解房地產公司的運營狀況，但這并不是一個長久之計，嚴重時甚至可能會影響到后續的資金使用情況。加之我國市場的通貨膨脹下鄉，其必定會在無形之中增加預售商品房的開發成本，從而減低企業的后續經濟利潤。由于多數房地產上市公司依靠銀行貸款作為資金支撐，因此房地產上市公司若想取得長久的發展，就務必要控制好市場的擴張速度，以實現與自身現金流相匹配的企業增長速度。

（四）多元化經營業務市場需要多元化的發展力量，房地產上市公司也是同理。若想實現長久健康的穩定發展，就要積極拓展自身業務，其中包括物業收入、租金以及酒店與其他業務收入等。從多樣化的經營方式中，選取適合自身發展的市場經濟元素進行設計經營，合理使用現金流，以此彌補房地產產業的不足，規避負債率，減少經濟風險。

三、總結

綜上所述，近年來，房地產行業已經逐漸成為中國社會經濟的支柱產業，由于美國次貸危機的發生，我國開始調整對房地產公司的調控政策，在一系列政策的下，我國房地產開始呈現出迅猛發展態勢。房地產上市公司若想實現長久穩定發展，就要從自身入手，拓寬融資渠道，改善負債結構，力爭在穩定現金流的同時，多元化經營業務，以此促進房地產行業的健康穩定增長，維護社會穩定。