柬埔寨地產投資熱需冷看待

本報特約記者　姚虛土

近年來，柬埔寨成為東南亞地區經濟發展的一大亮點，被稱為“亞洲經濟新虎”，未來5年柬埔寨的經濟都將維持7%左右的增長。和日新月異的國家發展一樣，柬埔寨房地產行業也在經歷著一場“地動山搖”般的變革。

近年來，柬埔寨房地產市場堪稱“爆炸式”增長。以首都金邊為例，到今年年底，金邊市每平方米售價超過3500美元的豪華公寓數量將達到近2.3萬套，比年初翻了兩倍還多，而2020年預計達到3萬套。豪華公寓只是一個縮影，整個金邊隨處可見緊張忙碌的商業樓盤施工現場。以金邊、西港為代表的柬埔寨不少城市房價正在不斷攀升，相較于前幾年增值幅度達到了35%，金邊的房租回報率約為8%，房價每年上漲約20%。

柬埔寨樓市火爆的開端始于2010年5月。在此之前，柬埔寨的房地產投資寥寥無幾。因為外國人無法在柬埔寨獲得房產產權，大量的外資只能望“房”興嘆，而僅僅依靠柬埔寨本國的有限資本和人口又無法帶動房地產市場。2010年5月，柬埔寨政府推出《外國人不動產產權法》，規定外國人和本國人一樣享受柬埔寨房產的永久產權待遇。同時，柬埔寨也沒有過多的奢侈稅費。而與東南亞其他國家相比，柬埔寨還有一大優勢：使用美元交易。這對于海外市場而言，無疑增加了房產價值的穩定性，新加坡、中國臺灣、韓國、日本的“淘金者”紛紛來到柬埔寨投資置業。

徹底改變了柬埔寨房地產市場的，是2016年開始大規模到來的中國資本。2017年，外資對柬埔寨投資總額達到了52億美元，比2016年的36億美元多了大約44%，這其中中國投資就達到了14.3億美元，占比27%，是第二名新加坡（2.52億美元）的近6倍。

據柬埔寨國土規劃和建設部的報告顯示，2000年到2017年9月，柬埔寨由外資公司開發的房地產項目共有287個，總投資額共42.97億美元，其中中資公司擁有110個項目，總投資額為16.56億美元，是柬埔寨房地產行業第一大投資來源國。

柬埔寨房地產網中文總監孫清芮告訴《環球時報》記者，盡管柬埔寨房地產市場還有諸如新加坡、韓國等外資，但中國資本毫無疑問是領頭羊，“和兩年前相比，我的一個直觀感受就是，金邊多出了大片大片的綠地，那些都是中國企業開發的房地產建案項目。”

外國資本大量進入柬埔寨房地產市場，除了《外國人持有產權法案》提供的產權優惠外，柬埔寨的外匯政策也是一大推動因素。柬埔寨的外匯政策是100%開放的，相對于其他國家嚴格的外匯管制，柬埔寨的外匯政策自由度具有相當大的吸引力。孫清芮表示，以首都金邊為例，目前的地價漲幅約為15%，租金漲幅約為6%至8%，而且整個金邊的可出租公寓遠遠少于常駐外籍人口，配合上開放的外匯政策，在柬埔寨投資房產有著巨大的收益回報率。

然而，眾多利好之下，投資柬埔寨房地產市場仍有許多風險因素需要考慮。雖然日益紅火的中資企業和地產項目帶動了柬埔寨當地的市場和就業，但是居高不下的房價完全超出了當地大多數人的購買力正在困擾著柬埔寨人，此外，一些中國投資商因經營不善造成“爛尾樓”，也在當地引發一些爭議。

孫清芮認為，炒房價、爛尾樓這些問題，各國投資方都有，并非是中國的“專利”，但往往是中國資本引起的爭議最大，究其原因，恐怕在于一些中國企業商業流程執行不規范、不遵守當地法律法規。孫清芮表示，對于占外資比例很大的中國投資者來說，一定要遵紀守法，尊重當地的民風民俗，這不僅是維護中國投資方的名譽，也是維護中國的形象。▲