淺議我國房產稅改革的啟示和建議

宋雯雯

摘要：房產稅的改革為解決地方財政的一系列問題提供了契機?，F在的房地產由于供求等問題導致房地產的價格居高不下，超過普通民眾的接受能力，房產稅可以在一定程度上抑制這種現象。但是我國現行的房產稅在稅制中地位較低，這在很大程度上減弱了房產稅發揮應有的功能。所以筆者將根據目前我國房產稅制度、滬渝兩地房產稅改革情況結合國外房產稅改革經驗予以分析，并提出房產稅改革的建議。

關鍵詞：房產稅改革；制度；分析；建議

1我國現行的房產稅制度

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。我國房產稅主要以《中華人民共和國房產稅暫行條例》為法律依據，稅改前的房產稅征收制度細節如下：

稅改前我國并沒有將個人非經營性住房納入征稅范圍，這就導致了房產稅征收范圍過小直接約束了稅收收入的數額。據統計，房產稅稅收收入在稅收總額中占比約1.4%，從收入比例上顯而易見房產稅地位低下，與房產稅在國外作為地方主體稅種的地位相距甚大。我國房產稅在轉讓和出租環節征收額過大，而在持有和使用環節征收的稅額過小，導致不能積極的推動房地產市場的發展，無法起到調控的作用。

2我國滬渝房產稅改革試點分析

2011年1月28日，上海市和重慶市發布了《開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，打響了滬渝房產稅改革的第一炮，標志著滬渝房產稅改革的開始。

上海房產稅試點范圍是上海市全市的個人住房，具體為：征收對象是指上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新購的住房。納稅人為應稅住房產權所有人。計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值。適用稅率暫定為0.6%。（應稅住房每平方米市場交易價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍的，稅率暫減為0.4%。）

重慶試點征收范圍是重慶市主城的九區，試點采取分步實施的方式。首批納入征收對象的住房為：個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房、在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房。納稅人為稅住房產權所有人。計稅依據為應稅住房的計稅價值為房產交易價。稅率：獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購首套及以上的普通住房，稅率為0.5%。

在改革方案里同時規定了一些優惠政策，對于符合規定的單位或個人進行免征房產稅，免稅扣除或者進行退稅。

從重慶和上海試點的改革中，我們可以看出，雖然兩個城市改革出發點相同，但是再具體稅制設計方面差異較大。重慶房產稅改革重點對象是高端住房，通過減少高端住房增加中低端商品房的數量想據此來緩解緊張的房地產業，而上海主要是針對同時擁有多套房產的家庭征稅，主要目的在于房地產投機行為、炒房等現象。房產稅改革可以增加持有房產的成本，引導群眾理性購房，減少房產投機行為，對房地產市場正常發展起引導作用，這次改革對我國將實行的全面的房產稅改革提供模板，起到了重要的指導作用。

3結合國際改革經驗對我國房產稅稅收體系的政策建議

國際上其他國家如新加坡和韓國房產稅相對稅制完整，我們可以結合其改革經驗和我國的國情建立更完善的房產稅政策。房產稅改革，應該堅持公平公正的原則，實現平等征稅，保障稅收的透明公開，讓納稅人可以清楚的知道納稅的流程和具體征收程序。但是重中之重是我們要解決房產稅立法問題，加快立法進程，完善房產稅相關法律。同時，我們還要完善相關的配套制度，完善房產登記和申訴機制，并加強房產稅信息公開。具體房產稅改革措施可以從以下幾個方面進行：

（1）明確納稅人。改革需要規定出凡是不動產的擁有人即為納稅人，自行繳納房產稅。而當房產出租時，房屋產權所有認為納稅義務人，但是房屋的承租者可以作為房產的稅務代扣代繳義務人，具體內容需在房屋的出租合同注明。對于前兩種情況都不適用的可以由房屋的代管人或者使用人代繳。

（2）擴大征稅范圍。對于擴大征稅范圍，我們必須考慮到我國數量不少的農村房產，我認為房產稅改革必須將農村房產納入到征稅范圍內，不過稅率可以進行相應的調整；另外一個就是城市的事業單位用房和城市自住房。從理論上講房產稅要對所有的不動產課稅，所有的不動產都要被納入征稅范圍。

（3）明確計稅依據。傳統房產稅計稅依據包括從價計征和從租計征。但是無論是哪一種都不能完整的核實或者評估全部類型的房產，不能實現真正意義上的公平。我們可以借鑒新加坡韓國的經驗，按照政府評估的房產現值作為計稅依據。目前國內很多企業都進行過資產評估，很多會計師事務所也能提供評估服務，我覺得對于個人住房可以有政府委托中介機構按照市場情況對房產進行評估，而企業則自己委托機構進行評估并且出示證明報告，評估的間隔可以由當地政府根據當地情況而定，這樣我們可以通過評估的辦法，房產的評估價值為依據征收房產稅避免了房產稅評估價值與市場價值差距過大，保證房產稅征收的公平公正。

（4）調整稅率，實行比例稅率。為了房產稅征收工作的簡便易行，在稅率設定方面，我們可以借鑒韓國的經驗，實行比例稅率，分別對不同用處的土地設定不同等級的稅率。而具體稅率的設定，可以確定一個稅率的范圍，各地政府根據當地情況的不同，確定符合當地房產業情況的稅率方案，政府實現監管控制與市場調節的相結合。

（5）明確減免稅規定。為了減輕中低端收入人群的稅負壓力，建立房產稅減免稅優惠制度。各國減免規定均不同，有的是對規定的特定人群進行稅收減免，有的是在征收前規定了一定數量的免征額。新加坡的減免規定是對中低端收入人群的稅負壓力是最小的，將稅收壓力更多轉移到高端收入人群和海外人士身上。鑒于我國的龐大的房產數量和征收現狀，規定一定數量的免征額是可行的辦法，對于同一地區的納稅人，都在所有房產價值總和的基礎上扣除相同的免征額后課稅。免征額的規定，也制定一個范圍，具體由地方政府制定，免征額不宜過高防止稅收收入達不到預期的標準，也不能過低，以免低收入人群稅負不能減輕，對社會收入再分配起不到作用。

房屋對任何地區的人來講都是必不可少的財產，它承載著一個家庭的一切，關系著一個家庭的幸福，對社會和國家的發展都有著不可消除的影響。如何通過對房產稅的改革，調控我國房地產地產的正常發展，促進房價的正常增長和國民經濟的平穩發展，這是一個急需解決的問題。

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