歷史文化街區的價值認定與拓展研究
——以岳陽洞庭南路歷史文化街區整治更新規劃為例

王 健，李 婷

（北京清華同衡規劃設計研究院有限公司，北京 100085）

1 歷史街區價值研究的意義

1.1 價值認定是歷史街區是否成立的標準

《中國歷史文化名鎮（村）評價指標體系》（試行），是規范歷史文化名鎮名村的評價標準。村鎮的價值特色是其能否被評為歷史文化名鎮名村的標準所在。同理，歷史街區價值認定的準確與全面性，關系著歷史街區的存亡興衰。村鎮價值認定成立即可得到相應的保護，不成立則有可能被城市建設發展的大潮所淹沒。

1.2 價值認定是非典型重要遺產的存在底線

在歷史街區保護規劃項目中，文物歷史建筑、古樹名木等類的重要遺產都會受到妥善的保護。但對于非典型遺存，如因評價要素不達標，沒有進入街區“歷史建筑”名錄的古建筑，則會因價值認定的片面性，缺少相關政策的約束和引導，其特定的價值便將在歷史街區模式化的更新過程中被迅速改寫。因此，非典型重要遺存依賴于歷史街區價值認定的全面性得以保存。

1.3 價值認定是發掘街區特色的關鍵環節

在歷史文化街區的建設中，“千城一面”的問題并不少見。我國現存歷史文化街區內的建筑形制以傳統民居居多，各處傳統民居由于存在文化溝通，與周邊省市存在諸多類似之處。歷史文化街區的價值認定，是挖掘街區特定價值、重現街區特色的重要環節。

1.4 價值認定是保護策略制定的依據

歷史街區保護規劃的技術路線，從價值研究落實到保護措施。歷史街區的價值認定是針對性地制定保護策略的依據。

2 歷史街區價值研究的困難與問題分析

2.1 尚未形成統一的歷史街區價值認定方法

國際上初次提出“歷史街區”的概念，是1933年8月國際現代建筑學會在雅典通過的《雅典憲章》。“對有歷史價值的建筑和街區，均應妥為保存，不可加以破壞”[1]。

1987年，由國際古跡遺址理事會通過的《華盛頓憲章》列舉了歷史街區中應該保護的5項內容："街區的整體形態以及街道的格局；#建筑、植被、廣場三者的空間關系；$歷史建筑的內部構造和外部面貌，包括高度體量、建造樣式、材料等；%街區與周邊自然環境以及人工環境的聯系；&街區在歷史上的突出貢獻和功能。

國內現行的歷史文化街區規劃設計標準，肯定了歷史文化名城和歷史文化街區保護規劃中歷史文化價值認定的必要性，但并未詳述歷史文化價值認定的范圍和方法。《歷史文化名城名鎮名村保護條例》第八條規定，申報歷史文化名城、名鎮、名村，應當提交所申報的歷史文化名城、名鎮、名村的有關材料中包括了歷史沿革、地方特色和歷史文化價值的說明；《歷史文化名城名鎮名村街區保護規劃編制審批辦法》第十四條規定，歷史文化街區保護規劃應當包括下列內容：“（一）評估歷史文化價值、特點和存在問題；（三）確定保護范圍，包括核心保護范圍和建設控制地帶界線，制定相應的保護控制措施……等。”[2]現在國內歷史街區價值評價大多遵從《中華人民共和國文物保護法》，從歷史、藝術和科學價值3個方面進行評價[3]。

近年來，國際、國內都在關注文化遺產對現代城市的影響和其自身可持續發展的能力，并由此提出了社會經濟價值、文化價值、聲望價值和教育價值等多種觀點和理論[4]。但歷史文化街區保護領域尚未形成較為權威、全面、統一的價值認定方法。

2.2 執行團隊能力不足導致方法論的落實不穩定

歷史街區價值認定方法的不統一，使價值認定的落實一方面受到規劃組織編制單位眼界和重視程度的影響，另一方面也受到規劃設計團隊水平的較大影響。前期研究的深度、現場調研的全面性以及價值判斷的準確性直接影響到價值認定。現行歷史文化街區保護規劃需經專家評審會確定最終方案，專家團隊難以在短時間內掌握所有信息，這必將影響價值分析的全面性。

2.3 公眾認可與規劃審批兩種導向難以統一

在歷史街區保護規劃順利審批后，歷史街區進入保護更新階段。歷史街區的保護更新過程受到產權主體、社會資金、建設單位、運營方式等多重因素的影響，除此之外，公眾的認可程度直接影響實施效果。從價值認定、規劃審批到項目實施以及合理運營，還有很長的路要走。

3 洞庭南路歷史文化街區的現狀與困境

岳陽古稱巴陵，又名岳州，是我國第三批歷史文化名城。洞庭南路歷史文化街區位于岳陽古城南門外，自明清以來，一直是縣署、商貿、文教活動的主要場地。隨著城市的發展，盛極一時的傳統商業街區日漸衰落（圖1）。

圖1 洞庭南路歷史文化街區現狀航拍圖

3.1 街區整體空間形態和歷史街巷格局日益模糊

無序的城市建設，破壞了歷史街巷的生長肌理，多條歷史街巷的消失和更名，讓洞庭南路歷史文化街區整體空間形態日益模糊，城市街巷格局和視線通廊逐漸消失。

3.2 街區遺存保護不力，文物歷史建筑坍塌嚴重

洞庭南路歷史街區建筑類型以磚木結構民居為主，業主多已搬遷或期待搬遷。功能業態低端，建筑年久失修，坍塌損毀嚴重。作為歷史文化街區重要物質文化遺產和歷史載體的建筑遺產凋敝不堪。

3.3 棕地打斷城市山水格局

洞庭南路歷史文化街區，與西臨洞庭湖的自然環境息息相關。同時，由于交通愈發便利，洞庭南路歷史文化街區沿岸線多為工業碼頭占據。棕地打斷了歷史街區與洞庭湖的有機聯系。

3.4 基礎設施落后，功能業態低端

由于老城基礎設施、交通條件有限，洞庭南路周邊多為小型零售業和漁業，業態低端，街道衛生條件和街道立面品質低下。洞庭南路歷史文化街區重要歷史遺存和文化價值的保護與傳承，亟待準確高效的街區價值體系的確定與切實可行的保護更新措施的施行。

4 歷史文化街區價值認定策略梳理

4.1 街區歷史價值

歷史街區對城市來說，是活化的教科書，對人們建立文化認同、延續個人與家族記憶以及增強地域文化自信有重要的價值。街區歷史價值是歷史街區得以延續的初始意義和公眾認可度的來源。

歷史價值評價應當重視以下兩點：①歷史街區與重要人物和歷史事件的相關程度；②歷史文脈的價值，即歷史街區從產生至今歷代的形態特征、功能定位等。除此之外，還應重視其在各個歷史階段的延續性。

從歷史地圖和古籍可以得出，岳陽洞庭南路歷史文化街區位于岳陽古城南門外（圖2），唐代尚無市井，宋代以來，已經建立了街衢，學校等建筑；自明代至清末成為商貿活動的中心（圖3）。1938年，日軍侵占岳陽，在此經營洋行、商鋪。洞庭南路歷史文化街區內文物歷史建筑遺跡也遍布各個朝代。因此洞庭南路具有較為完善的歷史文脈價值。

圖2 岳陽古城空間落位圖

圖3 嘉慶巴陵縣城圖

4.2 自然地理環境價值

我國幅員遼闊，各個城市建設于不同的自然環境。早在三國時期的金陵城（南京）規劃，即體現了“形勝”思想，強調城市規劃與自然環境的結合。自然山水格局與歷史文化街區的形態演進、街區功能業態的發展、文化特色的形成等有著不可分割的關系。

歷史文化街區自然地理環境的價值挖掘主要考慮以下兩點："因城市形態與山川湖泊有著密切有機的聯系，故此應考慮歷史街區是否瀕臨重要的山川湖泊；#歷史文化街區是否瀕臨區域重要的商貿港口或交通通衢。

岳陽位于洞庭湖與長江交匯處，是自古以來重要的南北交通要沖。民居單體建筑，多依托地形山勢展開；洞庭南路西側街道，條條通往水邊，雖然如今為工業用地所隔，趨勢卻明顯易見；蔚為壯觀的多處碼頭遺址，同樣是洞庭南路歷史文化街區重要的自然地理價值特色。

4.3 城市空間形態價值

自周代起，我國已經形成了“匠人營國，方九里，旁三門，國中九經九緯……”[5]的城市空間理論。我國各個歷史文化街區必然承載著歷代城市多樣化的空間格局。歷史街區城市空間形態價值評價應關注："歷史街區空間形態是否歷經多個朝代更替演進；#歷史街區空間形態是否反映了特定自然地理條件下城市空間形態的特征；$歷史街區傳統街巷肌理是否保存完好。

以洞庭南路歷史文化街區為例，由于瀕臨洞庭湖，規避洪水侵犯而產生了肋骨狀的街巷肌理（圖4）和背山面水的建筑布局方式（圖5），反映了特定自然和歷史環境下的人類生活聚居方式，形成了獨特的城市空間格局，是寶貴的城市空間類型遺產。

圖4 清光緒府城街道圖

圖5 1915年岳陽歷史照片：背山面水的建筑布局

圖6 洞庭南路歷史文化街區建筑現狀價值評價

4.4 建筑價值

文物、歷史建筑作為歷史街區中最直觀的物質文化遺產，是不同自然歷史階段歷史文化、建筑技藝的物化體現。隨著城市更新發展的過程，歷史文化街區通常同時承載著多個歷史階段不同形式、不同風格的建筑特征，從而形成了城市景觀的美學多樣性。歷史街區建筑價值認定的不準確，會導致歷史街區建筑美學特征的斷代和地域性的缺失，降低歷史街道建筑語匯的多樣性。

《歷史文化名城名鎮名村保護規劃編制辦法》第三十四條規定，對歷史文化街區保護范圍內的建筑物、構筑物進行分類保護，分為文物保護單位、歷史建筑和建議歷史建筑、傳統風貌建筑、其他建筑4種評價類型[5]。然而客觀全面地建筑價值評估系統，應因地制宜，適當增設類別，不僅應考慮建筑物及其場所是否因為重要的人物活動、事件或特殊歷史功能，因而具有較高的歷史意義；還應考慮建筑物在空間布局與形態、形制與細部裝飾等方面是否呈現出典型的時代特征，因而具有建筑學研究和作為審美對象的價值。

在岳陽洞庭南路歷史文化街區建筑價值評估中，為充分保護洞庭南路歷史文化街區建筑多樣性，在岳陽歷史文化街區的建筑風貌評價中，增設了優秀近現代建筑的風貌類別，經評價得到文物1處，歷史建筑和建議歷史建筑49處，傳統風貌建筑33處，優秀近現代建筑31處，風貌不協調建筑若干（圖6），為街區的復興保存下豐厚的建筑遺產。

4.5 文化價值認定

對比前幾項價值，人文價值的評價對于歷史街區的振興更具實際意義。

歷史街區的衰敗大多源于街區業態、功能與現代生活方式的差異。成功的歷史街區振興過程，對于物質環境的修復和社會活動的重新注入缺一不可。單純的歷史街區物質環境修復，需要大量社會資金的注入維持生機；社會活動的組織和新功能的置換，將帶動歷史街區的活化、自身價值的增加和資金的可持續發展，歷史街區和文化價值本身應當成為城市生活不可分割的組成部分。

(1)文化價值與街區賴以生存的自然環境密不可分。岳陽洞庭南路歷史文化街區西臨洞庭湖，傳統漁業文化源遠流長。岳陽作為交通通衢，孕育了碼頭文化、船舶文化、商貿文化等多種文化體系。與此同時，發達的商貿街區孕育了盛極一時的會館文化，在歷史街區中殘存了萬壽宮等商貿會館遺址。

(2)文化價值與街區豐富的時代背景息息相關。歷經多個朝代與日軍占領，洞庭南路歷史文化街區兼有佛教、道教、西洋宗教等多種宗教寺廟遺存，宗教文化興盛。洞庭南路歷史文化街區的文化多樣性是洞庭南路歷史街區振興的人文土壤（圖7）。

4.6 經濟與商業價值

《城市歷史街區的復興》中提出：“（歷史街區的振興）僅有保護主義者和激進分子對建筑的需求是遠遠不夠的。這種需求必須來自房地產市場上的一大批使用者。而且這種需求不是抽象意義的，它必須以支票簿來兌現。然而，經濟的理由常常被置于保護和維護的對立面上。……歷史保護首先要涉及建筑物，歷史建筑是不動產，而不動產是商品，對于一個要吸引投資的商品來說，它必須具有經濟價值。因此要吸引私人投資到歷史保護上來，首先必須提升歷史建筑的商業價值”[6]。

歷史文化街區因為資源的不可再生，因而具有絕對的稀缺性。同時，歷史文化街區往往在城市中占據重要的地理位置，享受著政策和財政的扶持，較其他地區更具吸引力。

出于經濟價值的考慮，歷史文化街區的振興十分必要：①歷史文化價值的稀缺性決定了歷史文化街區是否能夠作為城市稀缺遺產而存在。城市稀缺遺產對開發投資者具有較強的吸引力，這也能為城市的日后運營和功能置換提供文化基礎。②城市區位和交通條件決定了歷史文化街區作為新的城市活力中心，具有吸納人流和資金的潛力。③現狀地價是街區功能置換的地價成本。④初步策劃的可行性同樣是街區經濟價值評價中不可忽視的因素。

圖7 洞庭南路歷史文化街區文化類型分布

4.7 歷史街區價值認定評價指標表

綜上所述，作者以圖表形式建立了歷史文化街區價值評價體系的初步表格，如表1所示，此表格從6個大項，其中的16個分項總結了歷史街區價值評價的各項指標，適用于不同歷史文化街區的價值認定評價體系（其中分項分值的加權系數暫未考慮，有待更深入的研究）。

表1 歷史街區價值認定評價指標表

續表1 歷史街區價值認定評價指標表

5 從保護措施落實反觀價值認定的準確性

歷史街區價值評價的準確性與有效性，最終有待保護措施可行性的驗證。

5.1 歷史價值的保護措施

歷史價值的具體保護措施不僅體現在對具有歷史價值的各類物質文化遺產的保護上，除此之外，還應重視對街區歷史的宣傳與教育，以增強地區自信，得到社會關注。

5.2 自然地理價值和空間價值的保護措施

歷史街區自然地理價值和空間價值的保護應當因地制宜，對癥下藥，保護城市自然環境，重現城市傳統空間格局。

岳陽洞庭南路項目中采取了以下措施：①否決跨洞庭湖高速公路的修建計劃，保護洞庭湖自然景觀，保護濱水歷史街區的空間關系，②保護洞庭水體和岸線，再現歷史街區依山傍水的自然環境，③整治濱水空間，依托碼頭資源，打造城市沿湖公共空間，④否決建設防洪堤，抬高地形的防洪方案，避免對傳統城市山水格局和自然地勢的破壞，⑤拆除阻隔街區和洞庭湖視線的建筑單體，疏通濱水景觀視線和路徑通廊，⑥保持依山就勢的整體城市格局，整治歷史街巷風貌，拆除私搭亂建，恢復歷史街巷肌理。

5.3 建筑價值保護措施

歷史建筑是一種稀缺資源，因此建筑價值保護方面最重要的措施是防止存量的減少。這個存量包括列入文物、歷史建筑保護名單的建筑和具有時代建筑美學價值的建筑元素。

對列入文物、歷史建筑名單的建筑，應當予以嚴格保護，制訂詳細的保護修繕方案。部分歷史建筑可考慮活化利用，但應當嚴格控制開發商對歷史建筑的修繕改造行為，制定嚴格的修繕方案審查制度。

對未列入文物歷史建筑保護名單的，傳統風貌建筑級別以下的建筑，應建立街區歷史建筑元素保護圖冊，對具有典型建筑美學特征的建筑語匯記錄在冊，日后更新過程中維護歷史街區傳統風貌和多樣性，減少伴隨新功能的置入帶來的傳統建筑語匯的丟失。

5.4 人文價值保護措施

對街區文化價值升華的解讀和引爆片區的活動組織都將進一步保證歷史文化街區遺產的可持續性，讓原本難以實現的保護和更新得以持續。

結合傳統技藝、非物質文化遺產的文創產業進駐、與傳統文化相關的城市活動組織等，均能帶動地區活力，產生更多對建筑空間的需求，需求的增長將最終實現整個歷史街區資產的增值。歷史街區甚至可以通過自身資金的平衡，為那些經濟效益較低、很可能在普通商業再開發項目中被擯棄，但具有重要歷史意義的文化遺產提供一個生存空間。

可借鑒的人文價值的保護與利用措施有：①以地區非物質文化遺產為主題的文創產業的培育；②街區老字號商鋪的保護和升級；③培育以地域傳統美食為主題的餐飲單體；④利用歷史建筑，建立街區文化博物館，收藏人文價值和民間藝術展品；⑤引進運營團隊，定期組織街區文化活動，提高街區影響力等。

5.5 經濟價值的提升措施

一個地區物質環境的更新將有助于提高人們對于街區的自信，然而，單純物質形態的改善是難以維持的。第一，歷史街區經濟價值的提升需要政府管理與房產開發的共同經營。第二，策劃運營者不應忽視啟動性重點項目的引爆作用。無論是對政府組織，還是對一些有遠見的投資者和企業家來說，啟動性項目的成功都會進一步的增加對歷史文化街區的信心和動力。當然，此時還基本依賴于政府控制的力量，對建筑空間和市場供給的情況應予以協調。

值得重視的是，多數歷史街區經濟價值提升的方式來源于歷史街區的功能再造。歷史街區現狀功能業態過時，難以吸引資金投入，建筑也因此年久失修。功能再造意味著對現有功能和住戶的置換，又被稱為中產階級化。歷史街區的特征很大程度上依賴于其地域性的功能特征，因此歷史街區的嚴格保護者對中產階級化大多持質疑態度，比如，對洞庭南路歷史文化街區整體業態品質和街區衛生環境的提升，必然與傳統漁業生產及生活場景有所沖突。精品化的魚主題餐廳在獲得優雅、衛生環境的同時，必然丟失了人聲鼎沸的魚市碼頭場景。

然而，中產階級化是歷史街區振興的必然結果。街區一旦開始復興，其資產價值就會升值。有能力并愿意為歷史價值支付高租金的用戶會留下，而更看中低租金的用戶會選擇另擇地點。過于注重原有傳統功能的保護，可能會阻撓吸引街區物質環境改善和振興所需要的投資，反而導致歷史建筑的退化和消失，以致街區進一步的衰敗。平衡歷史街區傳統功能特色與新功能植入，是歷史街區振興的必經之路（圖8、圖9）。

6 結束語

圖8 洞庭南路現狀街景圖

圖9 實現功能置換的洞庭南路改造后街景意象

文章借鑒文化遺產價值評價體系，結合洞庭南路整治更新規劃案例，提出了歷史價值、自然和地理環境價值、城市空間價值、建筑價值、文化價值和經濟價值6項評價指標，并細化了各項價值的分項指標，形成了較為全面的歷史街區價值評價表。希望對更多歷史街區保護與更新工作者有所借鑒。

在歷史街區保護規劃中，統一的價值認定方法和切實有效保護措施的形成還有待更多的研究和努力，但為了歷史文化街區保護和更新工作能更加科學高效地完成，我們要更加堅定地走下去。