江蘇省城鎮(zhèn)居民住房資產(chǎn)的總體財(cái)富效應(yīng)及地區(qū)差異性研究

楊婷

摘要：本文先從理論層面分析了江蘇省城鎮(zhèn)居民的住房資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制，然后通過聚類分析將13個城市劃分為高消費(fèi)和低消費(fèi)水平兩個樣本，對財(cái)富效應(yīng)的存在性以及地區(qū)差異性進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。然后根據(jù)實(shí)證結(jié)果提出相應(yīng)的政策建議，以期對有關(guān)部門制定政策以維穩(wěn)房價、改善民生提供一定的參考意見。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)居民 住房資產(chǎn) 財(cái)富效應(yīng) 地區(qū)差異性

一、引言

伴隨中國經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”，如何有效拉動省內(nèi)消費(fèi)需求持續(xù)增長成為江蘇省經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的突破口。在傳統(tǒng)消費(fèi)函數(shù)中，居民財(cái)富是支撐消費(fèi)支出的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。研究江蘇省城鎮(zhèn)居民住房資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)是否存在以及地區(qū)差異性，對我省制定政策維穩(wěn)房價、改善民生和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有參考意義。

二、文獻(xiàn)綜述

20世紀(jì)90年代后期，全球股票市場大幅下跌，但居民預(yù)期消費(fèi)支出卻并未減少。“房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)抵消了股市下滑對居民消費(fèi)需求帶來的消極影響”這一可能的解釋使學(xué)術(shù)界開始研究房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)。房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)在許多發(fā)達(dá)國家被證實(shí)。Benjamin（2004）以美國1952-2001年的季度數(shù)據(jù)為樣本，發(fā)現(xiàn)美國不動產(chǎn)的消費(fèi)彈性系數(shù)為0.8，金融資產(chǎn)的消費(fèi)彈性系數(shù)為0.2。Thomson（2004）研究指出澳大利亞不動產(chǎn)的消費(fèi)彈性系數(shù)為0.6，而韓國1998-2003年房地產(chǎn)的消費(fèi)彈性為0.23（Kim，2004）。

國內(nèi)對財(cái)富效應(yīng)的早期研究多限于理論論證，從價格傳導(dǎo)機(jī)制（唐建偉，2004）和消費(fèi)函數(shù)（劉建江等，2005）等角度分析住宅價格與個人消費(fèi)支出間的關(guān)系。此后，學(xué)者們采用多種方法，對房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)，但并未形成統(tǒng)一的結(jié)論。有部分研究表明房價上漲或住房財(cái)富增加會促進(jìn)居民的消費(fèi)支出。我國居民住房資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)雖微弱但確實(shí)存在（駱祚炎，2008）。但也有學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)不存在財(cái)富效應(yīng)（姚玲珍等，2007），甚至階段性呈現(xiàn)負(fù)的財(cái)富效應(yīng)（況偉大，2011）。此外，近年來針對財(cái)富效應(yīng)的非對稱性（齊紅倩等，2013）、區(qū)域異質(zhì)性（余華義等，2017）和期限差異性（王柏杰等，2011）等特點(diǎn)的研究也層出不窮。

三、城鎮(zhèn)居民住房資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的理論傳導(dǎo)機(jī)制

本文認(rèn)為住房資產(chǎn)的價格變動主要通過直接的財(cái)富效應(yīng)、擠出效應(yīng)、投資品效應(yīng)等三方面來影響城鎮(zhèn)居民的當(dāng)期消費(fèi)支出。

（一）直接財(cái)富效應(yīng)

對于住房擁有者來說，住房價格攀升帶來的并非是收入的短暫性變化，而是持久收入的增加，因此這一群體會適當(dāng)增加當(dāng)前消費(fèi)支出。

（二）擠出效應(yīng)

對于擬購房一族來說，房價的上漲意味著更高的購房首付和貸款規(guī)模。加之這一群體對住房的需求較為剛性，房價攀升制約其享受型消費(fèi)支出的擴(kuò)大。對于較為富裕的租房群體來說，房價上漲帶動著租金一同“水漲船高”，一定程度上限制了這一群體的享受型消費(fèi)支出。然而，對于較為貧困靠租房為生的群體來說，房價的上漲意味著生活成本的急劇上升，意味著“節(jié)衣縮食”，對基本的生存型消費(fèi)也會產(chǎn)生影響。

（三）投資品效應(yīng)

房屋因其頑強(qiáng)的抗通脹能力而具有較好的投資屬性。在全國房價普遍升溫和所處地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較強(qiáng)的背景下，富裕的有房一族會作出“房價長期仍會保持堅(jiān)挺”的預(yù)期，也許會減少當(dāng)期享受型消費(fèi)，轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)，以獲得房價上漲帶來的投資收益。

四、基于江蘇省13市面板數(shù)據(jù)的實(shí)證檢驗(yàn)

（一）模型設(shè)定

本文的模型設(shè)定在LC-PIH模型的基礎(chǔ)上加以改進(jìn)，得到如下公式：

其中，代表消費(fèi)支出，代表收入水平，代表住房資產(chǎn)的價格，代表儲蓄資產(chǎn)，代表不可觀測的各地區(qū)的特定效應(yīng)，代表隨機(jī)擾動項(xiàng)，下標(biāo)i代表地區(qū)，下標(biāo)t代表年份、和分別代表收入水平、住房資產(chǎn)和儲蓄資產(chǎn)對當(dāng)期消費(fèi)的影響系數(shù)，代表常數(shù)項(xiàng)。

（二）變量說明及回歸結(jié)果分析

本文選取2009～2015年江蘇省十三個城市的面板數(shù)據(jù)，涉及的變量包括城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、人均消費(fèi)支出、商品房銷售均價、人均儲蓄存款、股票價格指數(shù)等，均來源于江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒和WIND金融數(shù)據(jù)庫。

本文首先運(yùn)用SPSS 21進(jìn)行聚類分析，將江蘇省內(nèi)城市分為高消費(fèi)水平（蘇州、南京、無錫、常州）和低消費(fèi)水平（鎮(zhèn)江、南通、揚(yáng)州、泰州、連云港、宿遷、鹽城、淮安和徐州）兩類，然后再進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，結(jié)果如下：

由實(shí)證結(jié)果可知，前一期消費(fèi)的系數(shù)在0.143～0.304之間顯著，表明江蘇省城鎮(zhèn)居民保持著較好的消費(fèi)慣性；當(dāng)期城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的系數(shù)分布在0.676～0.886之間，表明江蘇省城鎮(zhèn)居民擁有較大的邊際消費(fèi)傾向。

江蘇省城鎮(zhèn)居民住房資產(chǎn)不存在明顯的財(cái)富效應(yīng)，既不存在于高消費(fèi)水平地區(qū)，也不存在于低消費(fèi)水平地區(qū)。這也許是住房資產(chǎn)的擠出效應(yīng)和投資品效應(yīng)所導(dǎo)致的消費(fèi)支出減少額與直接財(cái)富效應(yīng)帶來的增加額相抵消的緣故。

分地區(qū)來看，在高消費(fèi)地區(qū)，房價持續(xù)上漲為有房家庭帶來了財(cái)富增值，未兌現(xiàn)的直接財(cái)富效應(yīng)顯現(xiàn)；當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流入支撐了房價，加強(qiáng)了對房價上漲的預(yù)期，投資品效應(yīng)顯現(xiàn)。同時，對租房者和計(jì)劃購房者來說，房價持續(xù)性上漲大大提高了租房成本和購房的首付，擠出效應(yīng)中尤為顯著。在低消費(fèi)地區(qū)，房價上漲帶來的未兌現(xiàn)的直接財(cái)富效應(yīng)要小的多；由于一線城市限購，“炒房團(tuán)”開始涌向這些城市，房價高企致使租房群體和計(jì)劃購房者的負(fù)擔(dān)加重，擠出效應(yīng)不斷加強(qiáng)。

五、結(jié)論及建議

根據(jù)上述實(shí)證結(jié)果，本文提出如下主要結(jié)論：

（1）江蘇省城鎮(zhèn)居民住房資產(chǎn)總體上并未表現(xiàn)出財(cái)富效應(yīng)，既不存在于高消費(fèi)地區(qū)也不存在于低消費(fèi)地區(qū)。

（2）江蘇省城鎮(zhèn)居民有良好的消費(fèi)慣性，消費(fèi)習(xí)慣會對當(dāng)期消費(fèi)產(chǎn)生顯著的影響；

（3）江蘇省城鎮(zhèn)居民擁有顯著的收入邊際消費(fèi)傾向，可支配收入的增加會導(dǎo)致居民消費(fèi)支出的擴(kuò)大，且低消費(fèi)水平地區(qū)的邊際消費(fèi)傾向要大于高消費(fèi)水平地區(qū)。

針對以上的結(jié)論，本文特此提出如下政策建議：

首先，政府應(yīng)采取相關(guān)政策遏制房價持續(xù)、非理性的上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系；應(yīng)切實(shí)保障城鎮(zhèn)居民自住型購房的需求，建立多層次的住房保障體系，切實(shí)解決中低收入群體購房難的問題。

其次，政府應(yīng)奉行積極的就業(yè)政策，營造公平、透明的就業(yè)市場；其次，政府應(yīng)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會；同時，政府應(yīng)大力倡導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)對在職員工以及離退休職員再上崗的職業(yè)培訓(xùn)；此外，政府還應(yīng)實(shí)施積極的財(cái)政政策，發(fā)揮財(cái)政手段對收入的調(diào)節(jié)作用，適當(dāng)提高個稅起征點(diǎn)，使收入分配更加公平合理。

最后，政府必須積極解決城鎮(zhèn)居民在養(yǎng)老、醫(yī)療和教育等方面遇到的問題，降低居民生存型消費(fèi)占比，促進(jìn)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，如此才能有效擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)江蘇省經(jīng)濟(jì)在新常態(tài)下可持續(xù)發(fā)展。