何家亮

【摘要】隨著我國房地產行業的快速發展，物業行業也迎來更多的機遇和挑戰。但現階段物業行業普遍存在的財務人員素質不高、內控制度不完善的現狀，也在一定程度上制約了物業企業的發展及規模化經營。本文通過對物業企業財務管理方面存在的不足之處進行分析，并結合實際工作中的體會，提出在新形勢下加強物業企業財務管理的對策，為物業公司的健康發展貢獻自己的綿薄之力。

【關鍵詞】物業行業 財務管理 問題與對策

一、物業企業財務管理的特點

（一）物業企業財務管理屬于綜合性管理

物業管理提供的是多層次、多方位、不間斷、全天候的過程性服務產品。生產和消費同步進行和結束是其最為顯著的特點。所以物業管理既是勞動密集型行業，同時也是管理密集型行業。在不斷發展的時代和不斷提高的物業管理經營過程的社會化程度形勢下，現代物業管理公司的財務管理已經開始積極對財務預測、財務動態方法、財務預算、財務控制等方法予以了實施。通過計算機、互聯網及大數據技術的應用，使數字化管理順利實現，進一步強化了財務管理的綜合性，現階段，在現代物業企業管理中財務管理占據著極為重要的位置。

（二）物業企業財務管理貫穿企業經營的整個過程

物業企業的經營過程中的現金流量和其他企業相同，主要包括兩個環節，即現金流入量和現金流出量。在經營中要想獲得最大化的現金流量，就要盡可能的把現金流入量加大，把現金流入量減少。現代企業要想防止呆賬、死賬和糾纏不清的三角債現象的出現，對經營款項的回收引起了高度重視，只有確定把握流入企業的貸款或已經流入企業的貸款才屬于企業真正的資產。所以基本上都將貸款回收中財務管理的力度加大了。在現金流出上，財務管理中成本管理一直都是極為重要的內容。加大成本管理力度，將成本費用降低是使企業經濟效益得以提高的重要措施。

二、物業企業財務管理中存在的各類問題

（一）物業企業資金管控能力不足

主要體現在資金管理效率不高及籌資能力不足。大部分物業企業對于流動資金沒有統一的管理和調度，閑置資金的利用程度低下，造成了資金的浪費。諸多物業企業都不夠重視應收款項催收的工作，只對物業服務的水平和質量予以了高度重視，導致積壓了大量的應收賬款，延長了周轉時間，將較大的財務風險帶給了公司。物業企業資金主要從經營性收入、日常營服務費、物業維修基金、股本中來，同時物業企業通常規模都較小，注冊資本不多，資金實力較弱，銀行認可的如房屋、土地等不動資產的數量較少，很難從金融機構那里進行融資。其次，因為物業企業收入的來源途徑缺乏豐富性，盈利能力較弱，也不能借助金融市場公開發行股票和債券等對資金予以獲取。

（二）物業企業內容體系缺乏完善性

內部控制包括控制活動、監督管理、內部環境、信息交流和風險評估五大項目，但是當前諸多物業企業在開展相關活動的過程中并沒有嚴格按照五大基本要素進行，經營管理水平不高，不斷降低了對日常經營的約束。造成物業企業不能把內部控制完成主要體現在以下方面：物業企業組織結構缺乏合理性，交叉和重復的管理職能造成企業權責過度集中，同時一些企業為了將管理成本降低，經常發生一人身兼數職的現象，對職權的劃分不明確，也沒有把相容崗位完全分開，同時針對重要崗位也尚未運用有效的監管措施，不能使不同崗位的牽制順利實現；現階段，諸多崗位的職責權限審批流程都未能做到井然有序，正常的企業內部控制方案中，審批工作需要借助審批人員和審核人員的相互配合將其完成，但是部分物業企業仍缺乏一套完善的規范制度，在對具體工作進行執行的時候，經常發生先開展工作，然后再把審批手續補齊的現象，在問題發生后，相互推卸責任，使工作效率顯著降低；在物業企業中，缺少一套完善的清查制度和財產管理制度，不能有效控制資產，進而將侵占、挪用問題的發生率顯著增加，增強了企業的風險，使企業的正常發展受到了危害。

（三）物業企業財務管理人員綜合能力不強

某些物業企業領導在選拔財務人員時并不重視財務人員的職業道德素質和專業知識，只看重是否便于自己更好的控制財務人員，且從節約人工薪酬的角度出發，沒有對財務管理人員進行必要的更換及知識的更新，也沒有對財務工作人員進行專業培訓，致使財務管理人員的能力跟不上時代及政策的變化，嚴重降低物業企業的財務管理工作質量及效率。另外，站在成本效益角度和無關項目規模的角度來看，物業企業財務部門所配置的人員崗位十分缺乏，不能做到專人專崗，尤其是財務人員經常身兼數職，如收費員還要負責物業管理，既要具備財務人員的基本素質，同時還要有較強的物業管理的業務能力，嚴重影響了財務管理在企業基礎管理和控制中的作用。

（四）物業企業財務報表籠統

物業企業財務報表籠統，無法滿足股東、管理層、債權人、業主等各方的信息需求。許多中小物業企業平常只是基于報稅的要求，對外披露資產負債表、利潤表，有融資借款業務的物業企業才會應金融企業的要求立足于利潤表和資產負債表提供現金流量表。數據宏觀、籠統，經營管理需要的財務分析報表十分缺乏。如客戶信用檔案、客戶付款周期表、提供給企業決策者使用的資金狀況表、應收未收物業費明細表、各項目成本費用明細表和利潤表、提供給業務部門的各小區各樓宇、提供給業主的房屋維修基金使用情況表等各種財務數據，只可以運用統計辦法獲得，不僅費時間，而且還會花費大量的人力，效率低下且易產生差錯，諸多物業企業不能將全面預算管理實現，不能有效分解經營指標，實際執行不能同步于經營教化，實際經營不能同步于業績考核，無法滿足新形勢下企業內部管理的需要。

三、加強物業企業財務管理的措施和建議

（一）提升物業企業資金管控水平

首先是加強資金資產管理，強化資金戰略管控。采取切實有效的措施，最大限度降低應收款項、預付款項、存貨及各種往來資金的占用，提高資金使用率、優化流動資產周轉率指標。開展應收款項和重點單位存貨專項治理，嚴格負債總額與負債率雙控，同時借助現代信息技術將內部和外部的監督機制建立起來，檢查監督收款流程，將資金收取過程中的損失減少；其次是規范財務預算管理，建立收入預算管理目標體系，對收入預算執行過程情況全程跟蹤、監控。例如依據公司轄區歷史收費情況、實際住戶及上級政策調整情況等因素，按照各服務項目及市政府收費價格，編制收入預算，并采取滾動預測預算指標管理模式，下達到公司各基層單位；最后是拓寬融資渠道來源，提高資金利用效率。物業企業要提高公司運營能力，提高服務水平，增強企業盈利能力，增加股東留存收益，依靠股東追加投資實現發展；物業企業還要做大做強企業，建立符合資本市場要求的公司治理機制，借助金融市場公開發行的債券和股票的方式進行融資，將融資渠道拓寬。物業企業還需把資金的運作管理力度加大，如借助投資銀行保本理財、結構性存款來提高閑置資金的利用效率，減少資金占用成本。

（二）健全物業企業財務工作內控體系

物業公司構建健全的財務內控體系，不僅能保障資產安全，同時也能提升物業管理水平和改善物業經營績效，不僅能發現財務管理上的缺陷，同時也能糾正錯誤與舞弊行為。主要措施簡要介紹如下。首先是對主營收入控制。作為物業公司主營收入，物業管理費應確保收繳制度到流程設計環節的合理規范。從制定費用標準到記載、收取、交納、分項核算等流程應緊密相連，有效風力不相容職務；其次是對庫存物資和材料的管理控制。對崗位的權限和職責予以明確劃分，主要包括采購量的控制和不相容職務相分離等。由使用部門、審計監督部門、采購部門、財務部門等一同參與批量采購，如運用公開邀標、招標等方式，確保采購過程的透明化和公開化；針對小零星采購要由相關部門篩選、審核供應商、價格和質量等后，根據規定授權審批減少浪費和不合理的采購；選擇供應商時原則上須選擇一般納稅人單位進行合作，減輕企業的稅負；最后是對經營成本費用的控制。主要包括物業代收代付和物業經營成本的控制。經營成本包括綠化管理費、公共設施設備日常運行維修和保養費、福利費、工資等要分別進行事前、事中、事后控制。對水、電等費用的代收代付，由于此類費用具有較大的金額，同時計量總儀表、管線漏耗等因素很容易對其造成影響，在支出環境應把符合審批制度、鐘表用電查驗制度建立起來。第一時間把其中存在的不足找到，確保支出的合理平穩性。

（三）提高物業企業財務分析能力

財務分析是物業企業進行財務核算的重要工具，能夠有效的總結、發現物業企業在經營過程中的經驗及問題，保證企業正常運作。物業企業提高財務分析能力主要從以下幾方面進行。首先財務管理部門要對公司的財務狀況進行評價，將企業某一時期的所有者權益、負債、資產的構成狀況反映出來，從而對企業的償債能力、經營風險、償債能力、周轉能力、盈利能力進行評價。財務分析需要能覆蓋企業經營運轉的每個關鍵環節，對重大項目需要根據財務狀況進行合理預測，做好成本控制，在實施過程中也要及時跟進處理；其次財務分析要評價企業的管理水平，管理水平的高低很大程度上反映在資產的管理水平上，對資產的管理水平進行分析，可以讓物業企業第一時間把自身資產的運營情況掌握到，從而相應掌握資產的獲利能力；最后財務分析要重視財務預測與預算，在市場競爭尤為激烈的當下，企業所面臨的風險主要是從市場風險中而來，包括財務風險和經營風險，借助預測將行之有效的預算制定出來，這對物業企業防御而言是極為重要的，這也提供給了物業企業的決策層進行科學的經營決策、調整產業結構有效的依據。

（四）提高物業企業財務人員業務素質

隨著物業企業行業內部競爭環境的不斷加劇，對企業財務管理工作水平與質量要求的越來越高，人才已經成為決定物業公司財務工作質量的關鍵因素之一。提高物業企業財務人員業務素質主要有以下幾方面。首先是提高企業財務人員的準入門檻，從提高財務人員的薪酬待遇及良好的職業規劃方面著手留住、吸引優秀的財務人員為企業服務；其次是針對財務團隊，加大專業培訓力度，選取某一固定時間開展實物操作、稅收理論和財務理論的專項培訓；最后是提高財務人員的職業道德素質，將忠于職守、愛崗敬業的工作作風樹立起來，把企業發生財務舞弊概率降低。

四、結束語

物業企業的持續發展、經營業績和內部管理受財務管理的影響極大，物業企業需積極面對自身在財務管理工作中出現的各種問題，建立健全和完善各項財務管理制度并有效實施，不斷提高企業財務人員的綜合素質，采取現代化的管理手段和管理理念，充分發揮出財務監督、管控和分析的管理作用，進而將企業的經濟效益有效增強，為物業企業的可持續發展奠定堅實基礎。

參考文獻

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