關于房地產稅立法的相關探討

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一、房地產稅法推出尚需時日

房地產稅問題是國家新時期所關注的一大重要問題。自2015年3月以來，《不動產登記暫行條例》的施行，已經為房地產稅立法工作的開展提供了一定的支持。并且，由于《立法法》的修改也進一步明確了稅收法制定的原則。從稅收法原則角度來看，房地產稅立法工作的開展，可以為國家稅法體系的完善提供幫助。受稅收法原則的“法定原則”屬性的影響，制度設計成為了稅法立法中的關鍵要素，它對國家稅法體系的實效性有著較為重要的影響。以房地產稅為例，征收范圍的明確，是房地產稅制度建構過程中的重要內容。針對稅法體系建構過程中所遇到的新問題，全國政協委員、財政部財政科學研究所原所長賈康在2015年國家財政預算草案報告中提出了這樣的方案：“按照落實稅收法定原則的計劃安排，配合做好房地產稅、環境保護稅、船舶噸位稅等立法工作。”根據這一觀點，國家在房地產稅領域開展的立法工作的總體框架和要求局優化最大一致性的特點此案，但是在立法工作的具體要求方面，不同人士之間還存在著一定的分歧，如果各方沒有就房地產稅稅的總體框架和要求等方面達成共識，國家在房地產稅領域需要持有更為謹慎的態度。

在歷年“兩會”，與房地產稅征收話題有關的討論居高不下，并且持有不同觀點的人們各抒己見。認為不該征收的一方表示，目前我國社會經濟發展形勢還不明朗，尤其是房地產業上下游的相關產業非常廣泛，一旦出臺房地產稅很容易導致其他相關行業受到牽連，對于人們的就業情況造成較大的影響。并且，從我國在上海、重慶等地的房地產稅試點工作所取得的效果來看，在“營改增”政策實施以后，房產稅的收入在地方財政領域并沒有發揮其應有的作用。而認為改征收房地產稅的代表們認為，我國地方政府需要關注地方稅體系中的主體稅種框架的構建。在“營改增”政策實施以后，營業稅稅種向增值稅稅種的轉化，已經為分稅制的實施提供了一定的便利條件。現階段分稅制需要在省級以下的地方得到落實，在分稅制實施以后，房地產稅需要成為營地方政府的主要財政收入。征收房地產稅的措施有助于提高地方政府的財政收入，從而有效地促進社會公共服務事業的開展，也能夠將房地產的財政收入進行合理規劃與利用，實現社會的公平正義。

二、于國于民有利是立法的根本

全國政協委員、財政部副部長朱光耀表示，房地產稅的立法工作還需要進行不斷的研究論證。他表示，對于房地產稅的立法工作還是非常謹慎的，對于廣大人民的呼聲、大家關注的焦點也一定要充分的進行考慮。在這樣的提議下，大量的網民針對房地產稅的立法工作紛紛發表了自己的看法，很多的網友反對針對普通民眾征收房地產稅，主要的觀點就是“征收房地產稅屬于重復征稅”；而且我們對于土地只有使用權，在這一基礎上征收房地產稅不合理；還有的認為目前征收房地產稅非常的復雜且混亂，必須要明確房地產稅征收的目標。通過這些網民的意見進行統計，能夠發現，大部分的網友所關注的內容集中于法理層面。發力曾彌漫因素是網絡輿論中的房地產稅問題的爭議焦點。在現行的土地制度下，購房者在購買商品房以后僅僅可以獲得土地使用權，根據國家法律規定，住宅用地土地使用權限僅為70年。商品房的銷售過程是可以被看作是交付土地使用權的出讓過程。人們繳納相關費用以及房屋契稅以后并未獲得土地產權。國家征收房地產稅實施以后，土地產權并沒有歸屬于個人，卻還要求個人支付房地產稅，這樣的法律依據不充分。從我國現行的《房產稅暫行條例》來看，針對個人所有的非營業用的房產，國家仍然需要采取免納房產稅的措施。自2011年以來，上海和重慶兩地處于調控樓市的需要，開始開始針對個人住房征收房產稅，但是從這一措施的實施情況來看，針對個人住房征收房產稅的措施的落實，在影響居民正常的住房剛性需求的同時，已經導致了很多方面的問題。抑制房價與增加地方稅收的關系不緊密，而且房產稅在征收的過程中存在很大的爭議。在這一基礎上，中央停止了關于房產稅試點地區的擴大，進一步積極轉變為積極推進房產稅立法工作。

三、支持與反對房地產稅立法的合理性

針對目前針對房地產稅立法出現的兩種不同聲音進行分析，無論是支持還是反對都具有一定程度的合理性。根據一些支持房地產稅征收著的觀點，房地產增值稅是地方政府的公共設施投資的產物，對于國家而言，房地產增值稅既可以在擁有環節征稅，也可以在轉讓環節征稅。因而與房地產有關的不同增稅方式并不存在實質性區別。房地產增值稅的征收，可以為政府公共投資的價值的實現提供一定的保障，并且在轉讓環節進行征稅具有很多方面的好處。比如，在轉讓環節進行征稅能夠有效的實現價值增值，投資收益的實現，可以被看作是房地產增值稅的主要征稅依據；在擁有環節則主要為了保證個人的居住，提供更加便利的生活，所以不宜征稅；國家在房地產轉讓環節進行征稅的征稅依據為增值收益，基于增值收益的征稅機制的構建，可以為征稅機制的客觀性和公正性提供保障。這一征稅機制也具有著執行便利，易于推廣的特點。從這一征稅機制的實施來看，給予增值收益的征稅依據可以為并且社會所廣泛的接受。如果將征稅措施應用于擁有環節，房地產稅征收機制的現金流支撐的穩定性難以得到充分保障。房地產領域的投機問題是影響

住房剛性需求的重要因素，在房地產轉讓環節進行征稅是控制房地產市場投機問題的重要措施，這一措施的出臺，可以在鼓勵民眾擁有自住房產的基礎上，滿足群眾的剛性需求，進也就是說，利用房地產稅的措施，可以讓房子真正的成為“住”的，而不是“炒”的。反對征房地產稅的人們也有很多合理的依據。首先，我國稅收體系中存在著重復征稅的問題，例如城市土地使用權出讓金與房地產擁有環節的房地產稅就表現出了這一問題。現階段我國的土地所有權歸國家土地所有制，土地使用者僅僅土地的使用權，土地擁有權歸屬于國家。對于土地使用者而言，他們所繳納的土地出讓金是土地使用權轉移的產物，土地使用權轉移過程中所產生的租金，是土地出讓金的實質。從土地所有者的角度來看，土地所有者為房地產稅真正的征稅對象。房地產稅的征收，會讓本屬于土地所有著的負稅負擔轉移到了房地產使用者。從房地產稅問題的研究現狀來看，一些法律專家已經從法律角度入手，對這一問題進行分析。根據一些學者的觀點，國家雖然將商品房的土地使用權規定為70年，但是根據《物權法》的規定，人民群眾的住房使用權是財產權的重要組成部分。如《物權法》149 條規定：“住宅建設用地使用權限屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”

四、房地產稅能夠有效抑制房價上漲

通過房地產稅的立法與改革來進一步穩定現在過高的房價，從而保障大多數群眾的利益。從房地產稅法治改革的實質來看，主要的目的在于進一步加強房地產市場的調控力度、促進房地產行業健康穩定發展，通過完善的稅制來實現收入分配合理調節，保障和規范最廣大人民的住房權益，實現社會公平正義。盡管目前的房價非常高，但是其中土地出讓金的比重相對較大。土地出讓金是房地產行業地價成本的重要組成部分，自土地招拍掛制度實施以來，房價上升問題也成為了地價變化所帶來的次生問題。根據相關數據的統計，商品房價格的上漲幅度遠遠低于土地價格的上漲幅度。土地價格的累計上漲幅度更是與商品房的上漲幅度有著數倍的差距。所以在這種情況下，取消土地出讓金是不現實的。如果既收土地出讓金又征收房地產稅，那么根本無法有效的調控房價。

除此之外，房地產稅以及房地產領域的其他稅收之間的關系也必須加以重視。但是經過近些年來房地產稅的改革，無論是試點地區還是全國，對于房地產稅的改革只局限在房地產業稅收，在其他房地產稅種的改革工作中，國家尚未實施一些與房地產稅收相同步的改革措施。根據國家相關部門的統計結果，從2003年至2012年，國家稅收增幅表現出了房地產稅收的增幅高于了總稅收增幅的特點，從具體的數據信息來看，在“營改增”政策實施以前，來自房地產業的企業所得稅、營業稅、個人所得稅等五大稅種總收入已經由2003年的900多億元，上升為201.01萬億元，這一時期房地產業的快速發展，是促進稅收增加的一大重要原因。從稅收增幅的變化情況來看，房地產稅無論是制度設計還是社會實踐，都已經與初衷相背離，無法有效的成為利國利民的法制改革。

總而言之，通過房地產稅就能夠有效的控制房價上漲，在很多的情況下不僅無法有效的實現調控房價的目標，甚至還會起到反作用。一方面房地產稅與房價之間的關系并不大，房價之所以上漲，還是人們不斷擴大的需求來決定的。所以要想有效的控制房價增長，必須要提高房地產市場的供應情況。房地產市場的發展建立在市場規律基礎之上，未來一段時期以內，如果房地產市場仍然處于供不應求的賣方市場，商品房的價格仍然存在著繼續上漲的可能性。最主要的問題就是產權人在擁有環節增加了很多的額外成本，所以在統一的賣方市場中，必須將這些額外成本計算其中，才能夠實現經濟效益。由此可見，房地產稅的征收，無法實現控制房價，更不用說于國于民有利。

參考文獻：

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