養老機構選址的影響因素
——以常州市主城區為例

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隨著我國老齡化步伐的加快，依靠市場助力養老事業的發展成為了應對老齡化挑戰的必然選擇。2013年，國務院發布了《國務院關于加快發展養老服務業的相關意見》，以養老機構為代表的各種市場化，產業化養老形式如雨后春筍般涌現出來。

養老機構是養老產業的直接體現，是各類養老服務業的綜合體，是讓當地老年人更好地享受晚年生活的一種實現手段，全國各地都以各自養老機構的數量和質量來衡量當地養老產業化，養老社會化的發展程度。但養老機構的特殊性性，福利性，微利性等特點使得建設并運營好一家養老機構成為了一件相對于其他綜合性服務機構更困難的任務。

作為養老機構建設的第一步，養老機構的選址尤為重要。這不僅因為選址是養老機構從計劃到實現的第一部，更由于養老機構的地址一旦選定便無法更改，選址的好壞與否將全方位，全時間地影響養老機構運營。對于有志于創建養老機構的各類主體而言，選址是前期工作的重中之重，好的選址就是養老機構成功的一半。

雖然現代養老機構在我國發展的時間不長，但是通過對現有情況的分析和總結，以及對國外經驗的借鑒和吸收，有關影響養老機構選址的各種因素，已經形成了一定的理論和知識體系。但是在實際運用中，我們發現有些養老機構的選址結果并不完全符合現存的理論，有一些影響養老機構選址的因素可能沒有得到足夠的重視，并且由于各地實際情況的不同，各種因素發揮影響的結果會產生差異。

一、調查情況簡介

為研究各種因素對養老機構在選址時的影響情況，本團隊通過走訪調查，問卷調查的形式訪問了部分養老機構。考慮到調查走訪活動的效率和調查結果的代表性，將走訪范圍限定學校所在城市：常州市。利用2018年8月之10月的時間走訪了10家養老機構。之后進行數據匯總，并完成調查報告。

選擇以主城區的養老機構為調查走訪對象的原因在于，相對于新建城區、郊區和農村地區，城市主城區內老年人集中分布，對養老服務的需求較為集中，各類養老機構也相對較多。此外，主城區內養老機構在選址時面對的條件相對復雜，各項因素對其的影響表現更為明顯。

調查問卷的內容圍繞養老機構選址決策的內容展開，先確定機構的規模，開業時間，地址等基本信息，再根據團隊設想的情況設計問題。問題以選擇為主，包含少量主觀回答問題。發放的10份問卷均收到有效回答，其中有關選址時影響因素問題的選擇情況如表1所示。

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機構A機構B機構C機構D機構E機構F機構G機構H機構I機構J市場需求1212212212經營場所取得成本2121121121交通環境33自然環境?3周邊配套政策支持3434333

二、市場需求為基礎因素

調查的10家養老機構中，有4家機構將市場需求選擇為最重要的影響因素，6家機構選擇為第二重要的因素。

老年服務業是一種針對特定服務對象的綜合性服務業，并且對服務的質量和內容有較為嚴格的要求，而各類養老機構是實現老年服務的主要載體和經營經營場所，因此，各類養老機構在選址過程中受到的各種影響因素首先會和一般服務業選址時所受的影響因素趨同，即市場需求因素。通過調查可以發現，城區內的各類養老機構普遍距老年人相對集中居住區域較近，表現出了服務業的基本特征。

常州市主城區從20世紀80年代起至90年代中期興建了一批新村式住宅小區，在經歷了二三十年的使用后，新村內居住的人口老齡化情況十分嚴重，對養老服務的需求也十分集中。問卷調查的地址一欄的填寫也反映出各養老機構在選址時都傾向于靠近各個新村小區或直接位于新村小區范圍內。這一結果也印證了距離老年人集中居住區域的遠近是各類養老機構選址時的基礎因素。

三、經營場所為主要因素

調查的10家養老機構中，有6家機構將經營場所或建筑物的取得成本選擇為最重要的影響因素，4家機構選擇為第二重要的因素。

符合標準的經營場所是養老機構開展運營的前提，而各類養老機構對經營場所有著相對于其他服務業更加專業和嚴格的要求。理想的情況應是：考慮到老年人的特點和今后機構的發展，養老機構應該在嚴謹選址后，對照標準新建的建筑物中開展服務活動。但在調查結果中，沒有發現一家養老機構使用的建筑物或經營場所是按照養老設施建筑設計規范(國家標準GB 50867-2013)新建的。其理由包括：

(1)普通的養老機構無法承受新建建筑需要巨大的資金成本。除了資金實力雄厚的房地產企業和金融保險類企業外，其他有意向以養老機構服務的方式進入老年服務產業的企業，沒有資金也沒有能力完成獲取建筑用地，建筑設計，建筑施工的全部流程。

(2)即使企業能夠承擔資金成本，從選址開始直到建筑物竣工、投入使用的過程需要耗費漫長的時間成本。對于希望盡快進入養老服務市場已取得先機的企業來說，時間成本可能比資金成本更無法接受。

(3)由于我國城市的快速發展和城市規劃的相對不完善，各大城市主城區內幾乎沒有預留可供養老機構使用的土地或空間。

針對這些問題的解決方法為，中小型養老機構一般租用商業建筑的一部分或民居進行有限改造，大型養老機構租賃或購買整棟建筑，進行更為徹底的改造，以符合相關標準。通過這種方法可以幫助養老機構省去新建建筑物帶來的時間和資金成本的壓力，使機構可以盡快投入使用，開展經營。但這種方式帶來的弊端也十分明顯。首先，建筑物原本的設計會帶來不利影響。調查中發現，走訪調查的幾家大型養老機構的建筑過去是作為酒店、洗浴中心或卡拉OK會所，甚至還有作為廠房使用的，其中以酒店被改造為養老機構的情形較為普遍。酒店的結構和客房設計比較適合改造為養老機構，改造成本相對較小，但在采光，通風，戶外環境，安全性、配套用房布局方面仍有明顯缺陷。其次，雖然通過整體性改造可以使建筑物部分符合養老機構設計標準的要求，但其帶來的對于運營的不利影響無法完全消除，不利于機構自身的長遠發展。

最終，為取得經營場而產生的租賃成本，建筑物的購買成本，改造成本成為了影響各類養老機構選址的主要因素。

四、自然環境、交通等因素難以兼顧

調查的10家養老機構中，有1家機構選擇了自然環境在第三位，有2家機構選擇了交通因素在第三位。

按照養老設施建筑設計規范(國家標準GB 50867-2013)的要求，養老機構在綠化，交通，噪音等方面均有明確的指標，養老機構選址時必須考慮這些因素的影響。例如，大型養老機構應該配置有綠化的老年人戶外活動的經營場所，靠近城市公共綠地、應遠離主干道，減少噪音的影響、生活用房應低層，多層，獨立設置、采光，通風，自然環境良好等多項要求。但調查中發現，主城區內的養老機構在這些方面都無法符合標準的要求。在選址過程中，這些對養老機構而言具有服務效果提升作用的因素都未對選址的結果產生重要的影響，甚至有被忽略的傾向。造成這種情況的原因在于經營場所因素對養老機構選址的影響力較強，在以租賃和改造為主的情況下，由于經營場所原有選址、結構、功能設計等條件的限制，綠化，交通等要求難以滿足，在成本壓力下不得不主觀減少或忽視此類因素在養老機構選址時所產生的影響。

五、政策因素不可忽略

調查的10家養老機構中，有7家機構將政策要素選擇為影響因素的最后一項。

在國家大力扶持養老產業的大背景下，各級地方政府也出臺了相應的政策和措施以吸引和幫助相關企業。目前，相對于其他服務業，養老機構的申請和建設能夠得到政府直接且更多的關注，除了行政審批的快速高效以外，在取得經營經營場所，與社區對接，獲取其他社會力量的幫助等方面也可以得到更多的支持。

在調查過程中，部分調查調查對象以非正式的形式給出了這樣的解釋：相對省、市一級的普惠性政策，區、街道一級行政單位的具體性政策和政策的落實情況會對養老機構選址的結果產生影響。

六、總結與建議

在影響養老機構的選址的各項因素中，市場需求仍是基礎因素。對于在城市主城區內運營養老機構的企業而言，經營場所的取得是現階段面臨的一項主要實際困難，因此，經營場所或建筑物是影響養老機構的選址的重要因素，其重要性甚至超過了環境、交通等因素。各級政府的政策也是養老機構在選址時必須管過的一項因素。在這種情況下，養老機構的選址會使得其經營場所的情況無法完全符合養老設施建筑設計規范的要求，對機構的服務質量和進一步發展產生不利的影響。

作為養老機構，在選址時首先應確定服務對象的集中區域，結合成本控制的要求在區域周邊尋找可供租賃或購買的場所或建筑物并進行改造。在出現多個選址選項時，綜合考慮環境、交通、政策因素的影響。

作為主管部門，為了改變經營場所因素的重要性大于環境、交通等因素的現象，保障主城區內的養老機構進一步健康規范地發展，可從加快完善城市規劃、修訂相關標準以適應實際情況、優化扶植政策等方面著手。