租房貸考驗銀行智慧

史晨昱

在“房住不炒”的調控綱領下，發展租賃住房建設，已成為不可逆轉的市場趨勢，中央和地方租房新政頻出，住建部選取12個城市作為住房租賃試點，特別是“租購同權”和集體土地新建租賃住房政策，引爆中國租房時代。鏈家的報告顯示，中國房屋租賃市場規模2020年為1.6萬億元，2025年為1.9萬億元，2030年會超過4萬億元。

租賃市場前景廣闊，但賺錢模式仍是困擾所有參與者的最大問題。長期以來住房租賃市場之所以缺少足夠有影響力的租賃運營機構出現，就是因為盈利難度過大。現在一二線熱點城市的土地價格較高，從而導致了企業的租金回報率其實是遠低于其地價成本的，在地價成本拉高房價成本的情況下，租賃資產的持有者其實有著較大的盈利難題，這是租賃市場發展的一個根本性矛盾。目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，僅靠商品房出租不可能建立盈利模式。盡管租賃運營機構在最近兩年有所增加，并且吸引了資本市場的注意，但經過兩年來的實際運營，這些項目大多數已淪為實驗品，后續的盈利預期微乎其微。租賃運營機構的盈利模式一直是困擾租房規模化發展的瓶頸。

一方面，要做大規模來擺脫生存壓力；另一方面，造血能力嚴重不足，外部融資也存在天花板。在此背景下，不少租賃運營機構便打起了房東和租客的主意。“長租公寓+租房貸”模式一經問世便被視為生錢之道的重大創新。在這一模式下，房東和租客不直接發生聯系，租賃運營機構引入銀行將整個租房業務變成了金融產品。首先，房東和租房平臺之間是租賃關系，房東將房子直接出租給租房平臺。其次，租房平臺和租客之間是轉租關系，租房平臺收集到房源后，統一布置，再轉租給租客。最后，租客和銀行建立租房貸款的借貸關系，租客向銀行申請貸款，銀行將貸款一次性直接發放給租房平臺，作為租客在租房期限內的租金，而租客承擔向銀行還貸的義務。

只要租客辦理租房信用貸，銀行一次性支付給平臺的租房貸款，除了租房平臺每月支付給房東租金后，剩余的資金全部沉淀在租房平臺上。租房平臺相當于獲得了“再融資”，并開啟“拿房—出租—融資—再拿房”的循環模式。

正是看到了這種模式可以撬動銀行資金，各類資本蜂擁而入。各類租房平臺瘋狂搶購房源，不惜一切代價占領市場。租房只是誘餌，租房平臺基本都做起了資金生意，為租客甚至房東嫁接相關融資產品成為租房平臺的主要業務。

算盤打得是好，可租房市場競爭激烈，資金周轉時間長，收益低，只有個別大中介能玩轉起來，不少小中介，根本無法維系收支平衡。租房平臺如果沒有充足的資本做持久保證，一旦現金流出現問題，就無法向房東支付租金，甚至會挪用收到的租房貸款。

當殷勤的服務之下潛藏了資金的暗流涌動，市場迅速變異，各種招搖撞騙的“套路”也就隨之而來。一些租房平臺打著房東的名義同金融機構簽訂保理融資協議，房東莫名其妙地被貸款。正常情況下，租房機構會按期還款，但一旦租房平臺資金鏈斷裂或跑路時，金融機構向房東討債，房東叫苦不迭。

針對租客的套路水就更深了。租房分期本來是正大光明的消費金融場景，卻成了堂而皇之的消費陷阱。一些租房機構表面向租客妥協，甚至主動讓利，背地里則以租客的名義申請租房分期，提前鎖定房租收入。當越來越多的租房平臺開始“套路”租客，套路就成為整個商業模式的主流。套路貸無孔不入之時，租房金融這個市場，也就被徹底玩壞了。一些放貸機構明知是套路貸，仍然睜一只眼閉一只眼，甚至與租房平臺共謀。

長租模式，瘋起來，就是下一個爆雷的P2P。近期擁有5000余間長租公寓的杭州鼎家，因資金鏈斷裂破產，讓人看清了這個市場的險惡。鼎家跟房東簽了托管合同，高價收房，答應每月打給房東房租。然后，讓租客去小貸公司，做分期，支付一年的租金給中介，之后鼎家拿著租客的錢就跑路了。重慶也爆出同樣的黑中介，管家婆。管家婆與P2P平臺勾結，聯手設局誆騙租客。租客綁定會分期網貸平臺，交了一年的房租，但租金被管家婆私分并跑路，房東拿不到房租，租客隨時被掃地出門，拿不到押金，還綁定網貸，欠著本不是自己的借貸，影響到個人征信。

在關乎民生的市場，資本必須套上嚴格監管的枷鎖，否則后果難以控制。長租公寓運營商通過租客使用租房貸獲取“沉淀資金”，還存在監管空白。目前金融監管部門尚無統一管理規定，“租房貸”類貸款游走在“灰色地帶”。金融監管機構應對長租公寓融資流向加強監管，應盡快制定管理細則，規范租房信貸業務，維護消費者合法權益。

由于租房客戶大多為長尾客戶，商業銀行并不擅長服務，自身又缺乏金融產品與客戶消費銜接的場景，只能借助各類魚龍混雜的租賃機構，一招不慎，就會淪為幫兇。如何玩轉租房金融業務，考驗著傳統金融機構的大智慧。

作者系資深金融人士