房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險案例分析

饒素鳳

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是當(dāng)前我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，同時也是我國國民經(jīng)濟(jì)的一個支柱性產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到我國國民經(jīng)濟(jì)的命脈。近年來，隨著我國財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險問題也越來越顯著。適時地對企業(yè)自身的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析是每個房地產(chǎn)企業(yè)所需要做的事情。本文運用財務(wù)比率分析和報表分析的方法，利用各項財務(wù)指標(biāo)分析和評價了綠城房地產(chǎn)的籌資風(fēng)險，投資風(fēng)險以及資金的回收風(fēng)險，并與其他公司進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋ㄟ^一系列定性與定量的分析，明確了綠城的基本財務(wù)情況和主要的財務(wù)風(fēng)險，揭示了實施風(fēng)險控制的必要和緊迫性。最后，基于以上分析得出的結(jié)論，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和綠城的現(xiàn)況，綜合考慮綠城今后自身發(fā)展的需要，針對性地提出了風(fēng)險控制的幾點建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)風(fēng)險的一種，也是最受企業(yè)利益相關(guān)者關(guān)心的一種。企業(yè)只有通過適當(dāng)?shù)拇胧﹣斫档瓦@一風(fēng)險，但是不可能完全消除。其實在很多時候財務(wù)風(fēng)險并不是由財務(wù)本身所造成的，它是與企業(yè)經(jīng)營相聯(lián)系的，我們經(jīng)常都是通過經(jīng)營問題的解決來處理財務(wù)問題。在爭取利潤最大化的過程中，企業(yè)時刻面臨著源自財務(wù)風(fēng)險的重大威脅。目前對其界定存在這兩種不同的觀點。一種是廣義的，這種觀點堅持財務(wù)風(fēng)險貫穿企業(yè)的整個財務(wù)活動過程，它是指在多種不同的因素影響下，企業(yè)的實際收益與之前的預(yù)期發(fā)生偏差的不確定性。而俠義的觀點認(rèn)為財務(wù)風(fēng)險其實也就是籌資風(fēng)險，融資風(fēng)險以及理財風(fēng)險，此種風(fēng)險是由于企業(yè)舉債而致使財務(wù)成果不能確定。負(fù)債經(jīng)營是如今企業(yè)常用的經(jīng)營模式，企業(yè)自由資金的不足可以通過負(fù)債來彌補，還可以利用這些“外來資金”取得收益。但是利用負(fù)債經(jīng)營同時也會增加企業(yè)經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險。本文認(rèn)為廣義的觀點更加有利于我們?nèi)轿坏乃伎紗栴}。因為財務(wù)研究的對象本身就是企業(yè)整個資金運作的過程，擴(kuò)展財務(wù)風(fēng)險的范圍，便于我們?nèi)嬲J(rèn)識和掌握企業(yè)財務(wù)。

一、財務(wù)風(fēng)險分析方法研究

財務(wù)分析一般可以分為同一期間與不同期間的財務(wù)分析。企業(yè)的財務(wù)分析方法主要有：趨勢分析法；比率分析法；差額計算法；因素分析法以及現(xiàn)金流量分析法。

（一）比率分析法

比率是一個相對的數(shù)值，運用此種方法，可以將某些條件下不能夠進(jìn)行比較的指標(biāo)轉(zhuǎn)化為便于比較的指標(biāo)，幫助分析者了解和掌握企業(yè)的財務(wù)狀況。并且，比率分析法的計算簡便，其結(jié)果也容易判斷。比率指標(biāo)分為構(gòu)成、效率及相關(guān)比率。考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，我們在對其進(jìn)行財務(wù)分析時，需要著重對負(fù)債比率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析。

（二）趨勢分析法

通過此種方法我們可以掌握引起指標(biāo)發(fā)生變化的原因和性質(zhì)，同時預(yù)測企業(yè)的未來發(fā)展。在具體分析中，我們需要對比連續(xù)幾期企業(yè)的財務(wù)報表中的相關(guān)數(shù)據(jù)，了解其變動情況，特別是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款和存貨的變動情況。

（三）因素分析法

一個經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是由多個因素構(gòu)成的，只有將這些綜合性的指標(biāo)分解稱為其各個構(gòu)成因素，我們才能正在掌握該項指標(biāo)好壞的原因。

（四）差額計算法

此種計算方法是通過計算每個因素的實際數(shù)值與基數(shù)之間的差值，來確定每個因素對綜合指標(biāo)的影響。

（五）現(xiàn)金流量分析法

我們可以通過對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的分析，了解企業(yè)經(jīng)營獲得的現(xiàn)金利潤和企業(yè)現(xiàn)金流出的主要方向、數(shù)量等。以便掌握該房地產(chǎn)公司的盈利能力以及短期和長期償債能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險

（一）房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生原因

房地產(chǎn)行業(yè)是當(dāng)前我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，同時也是我國國民經(jīng)濟(jì)的一個支柱性產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到我國國民經(jīng)濟(jì)的命脈。近年來，隨著我國財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險問題也越來越引起了人們的重視。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)特點

1.客觀存在性：任何企業(yè)，只要進(jìn)行從事財務(wù)活動，該企業(yè)就必然存在一定的財務(wù)風(fēng)險，也就是說財務(wù)風(fēng)險是不跟隨人的意志而轉(zhuǎn)移的。

2.不確定性：這種不確定性是指造成財務(wù)風(fēng)險的因素的不確定性和財務(wù)風(fēng)險的結(jié)果的不確定性，房地產(chǎn)商在進(jìn)行項目投資開發(fā)的時候，就必須做好承擔(dān)開發(fā)地所處的地理環(huán)境和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)政策變化多帶來的風(fēng)險的準(zhǔn)備。因為企業(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)位置具有固定性、地域性和獨特性等特點。這些財務(wù)風(fēng)險雖然事先可以進(jìn)行評估和防范，但是我們并不能準(zhǔn)確預(yù)測或者避免風(fēng)險的發(fā)生，同樣，我們也不能精確地確認(rèn)財務(wù)風(fēng)險的大小。

3.分散轉(zhuǎn)移性：大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖然受復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)政策和形勢影響較大，但是由于其較長的開發(fā)周期，導(dǎo)致企業(yè)具有較長的時間來進(jìn)行調(diào)整和應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)可以采用適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險管理技術(shù)、方法和手段來分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險，從而降低甚至避免風(fēng)險造成的損失。

4.綜合性：形成和影響財務(wù)風(fēng)險的因素具有非常大的復(fù)雜性。企業(yè)財務(wù)活動的各個步驟以及生產(chǎn)經(jīng)營管理的各個方面都是有可能對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險造成影響的。

5.預(yù)測決策性：財務(wù)風(fēng)險雖然存在不確定性，但其發(fā)生同樣也會呈現(xiàn)一定的規(guī)律性。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期是持續(xù)的，企業(yè)財務(wù)的管理者可以通過相關(guān)財務(wù)技術(shù)，整理、統(tǒng)計歷史資料，對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行評估和預(yù)警，并采取有效措施，做出正確的投資經(jīng)營決策，以便最大程度降低可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式

1.無力償還債務(wù)風(fēng)險

大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)的初期階段主要都是負(fù)債開發(fā)，利用的自由資本的比例很低，大部分的開發(fā)資金都來自于借貸，這造成企業(yè)過分依靠這些“外來資金”，一旦公司利用這些“外來資金”進(jìn)行的投資項目不能按時、按量地取得收益，公司就必然要面臨無力償還債務(wù)的財務(wù)風(fēng)險。與此同時公司還會面臨資金緊張，公司信譽下降的困境，嚴(yán)重影響企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營。

目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都超過了警戒值，其籌資結(jié)構(gòu)也不穩(wěn)定，資金成本過高，資本結(jié)構(gòu)不合理。很多企業(yè)在高收益的驅(qū)動下，盲目、過度、不規(guī)范地進(jìn)行籌資，沒有正確估量自身的償還能力，為企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營埋下定時炸彈。

2.資金鏈斷裂風(fēng)險

由于房地產(chǎn)投資項目的開發(fā)需要大量的資金的投入，再籌資成為目前很多房地產(chǎn)企業(yè)常用來進(jìn)行項目滾動投資開發(fā)的辦法。許多房地產(chǎn)大型集團(tuán)內(nèi)部都有著連鎖的籌資擔(dān)保鏈，因為負(fù)債開發(fā)致使企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率加大，相應(yīng)的公司的債權(quán)保證力度也會減小，從而會在很大程度上限制企業(yè)通過其他渠道籌集資金的能力。不過，一旦企業(yè)連鎖的籌資擔(dān)保鏈中有一環(huán)斷裂了，就將對公司的多個項目的開發(fā)造成影響，再籌資的風(fēng)險效應(yīng)也就會隨之增大，從而給企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營帶來致命的打擊。

三、案例分析

（一）案例選擇緣由

綠城房地產(chǎn)是浙江省房地產(chǎn)的代表企業(yè)，是“顧客滿意度領(lǐng)先品牌”，在房地產(chǎn)市場中占有較大的市場份額。但在前幾年，綠城集團(tuán)接連遭遇財務(wù)危機，陷入資金鏈困境，在2011年先后出售多個項目給soho中國以及融創(chuàng)中國，并于2012年向香港九龍倉配股并發(fā)行可換股債券，以此融資。綠城在經(jīng)過十幾年的高速發(fā)展之后，正面臨著一定的內(nèi)外瓶頸，處于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的時期。綠城集團(tuán)的高負(fù)債發(fā)展模式正式宣布結(jié)束，正逐步步入穩(wěn)健發(fā)展時期。在這些背景下，研究綠城現(xiàn)階段的財務(wù)風(fēng)險更加具有現(xiàn)實意義。

（二）綠城房地產(chǎn)介紹

綠城房地產(chǎn)有限公司成立與1995年，并于2005年專制成為外商獨資企業(yè)，為在香港上市的綠城中國控股有限公司在內(nèi)地的一家全資子公司，是享譽國內(nèi)的一家房地產(chǎn)企業(yè)，總部位于浙江杭州，在內(nèi)地具有較為穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)。城市系列優(yōu)質(zhì)房是綠城的主要開發(fā)項目，從別墅、城市和度假公寓到酒店式的服務(wù)公寓等綠城均有所涉及。投資項目也遍及浙江省境內(nèi)多個較為發(fā)達(dá)的城市，如杭州、寧波、臺州、紹興、溫州等地，自2000年項目拓展戰(zhàn)略實施以來，業(yè)務(wù)也延伸到長三角其他經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市，可以使現(xiàn)階段綠城具有相當(dāng)龐大的業(yè)務(wù)規(guī)模，并且在業(yè)內(nèi)也享有廣泛的知名度。

（三）籌資風(fēng)險分析

一般來說企業(yè)籌集的資金是為了擴(kuò)大生產(chǎn)、經(jīng)營的規(guī)模，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，以便能夠更好地實現(xiàn)財務(wù)管理的目標(biāo)。但是，從另一方面來說，企業(yè)為了提高自身的經(jīng)濟(jì)效益而去籌資的同時，自身利息的負(fù)擔(dān)也會加重。而一個企業(yè)的資金利潤率以及借款利息率都是不確定的，自然，企業(yè)資金利潤率與借款利潤率孰高孰低也就不能確定了。也就是說這些籌集來的資金的使用效益其實是存在著很大的不確定性的，而籌資風(fēng)險指的就是這種不確定性。

眾所周知，綠城集團(tuán)的董事長宋衛(wèi)平一直提倡“高進(jìn)高出，快進(jìn)快出”的發(fā)展模式以及“高杠桿，高負(fù)債”的財務(wù)擴(kuò)張方式。2008年和2011年房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的背景下，綠城就出現(xiàn)過因為無力償還到期的債務(wù)而瀕臨破產(chǎn)的邊緣的情況，這足以體現(xiàn)其較為脆弱的資金鏈，和綠城集團(tuán)籌資風(fēng)險控制的緊迫性。

本文通過選取具有代表性的指標(biāo)分析綠城的籌資風(fēng)險。首先從綠城的流動比率可以看出，2013年綠城的這一指標(biāo)值為1.56，雖然較于2012年的1.26有所好轉(zhuǎn)，但仍然低于一般認(rèn)為的較為合理值2。不過，我們?nèi)匀徽J(rèn)為綠城還是具有一定的短期償債能力。從現(xiàn)金比率的情況來看，2013年綠城的這項指標(biāo)為16.4%較2012年的8.3%有了長足的進(jìn)步，但是還有要低于一下行業(yè)標(biāo)桿的企業(yè)。不過，這也說明公司在不依賴存貨銷售與企業(yè)應(yīng)收賬款的前提下，支付到期債務(wù)的能力有所增強。但是綠城地產(chǎn)的存貨占據(jù)流動資產(chǎn)的比例有些偏高，再加上一些國家宏觀政策的影響，因此，綠城的流動資產(chǎn)管理仍亟待加強。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個較為特殊的行業(yè)，存貨的比例較大，資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)緩慢，項目開發(fā)需要投入的前期資金數(shù)額卻又巨大，因此，綠城必須尋求更為合理的財務(wù)結(jié)構(gòu)，能夠有效地控制風(fēng)險。

（四）投資風(fēng)險分析

企業(yè)進(jìn)行投資旨在取得投資收益，然而投資風(fēng)險與收益卻也相伴相生，即投資的期望收益越高，風(fēng)險也就越大。

2012-2013年間，綠城地產(chǎn)的凈利潤率由17.10%上升到了20.66%，但與此同時資產(chǎn)凈利率卻由5.62%下降到了4.90%。由上述數(shù)據(jù)可以看出，雖然綠城地產(chǎn)具有較為良好的盈利能力，但是仍然稍遜于萬科、保利等房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。綠城地產(chǎn)的盈利能力不夠理想跟其缺乏成本、費用的控制是有關(guān)系的。在2009年時，綠城就曾經(jīng)砸下300多個億高價買地，其高價買地和追求品質(zhì)的開發(fā)策略，致使其土地的使用成本要明顯高于大部分房地產(chǎn)企業(yè)。與之形成對比的是，萬科一向堅持“寧可錯過，也絕不拿錯”的開發(fā)戰(zhàn)略，這種對成本控制的“錙銖必較”使得其一直保持著較高的盈利水平。

從幾項期間費用的控制來看，綠城也仍然存在著不足，特別是在與中海的比較中。2013年年綠城地產(chǎn)的管理費用與銷售收入的比值為5.15%銷售費用/銷售收入指標(biāo)值為2.92%而中海的這一指標(biāo)是要低于1%的，另外綠城的財務(wù)費用與銷售收入的比值結(jié)果是1.75%綠城的經(jīng)營依賴著高財務(wù)杠桿，甚至有時會不惜使用信托來進(jìn)行融資，成本極高。

本文選取了盈利能力，成本、費用控制能力來評價了綠城地產(chǎn)的投資風(fēng)險，發(fā)現(xiàn)綠城雖然處于逐年發(fā)展的狀態(tài)，但是在盈利能力，特別是費用控制力上還是有所欠缺的，存在著一定水平的投資風(fēng)險，在一定程度上加大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（五）資金回收風(fēng)險分析

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況很容易受到資金回收風(fēng)險的影響，如果資金的回收出現(xiàn)困難，就會造成企業(yè)的再生產(chǎn)資金的相對不足。針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)收賬款和存貨是導(dǎo)致資金回收風(fēng)險的主要方面。對于企業(yè)的應(yīng)收賬款，它雖然會在一定程度上增加企業(yè)的利潤，但其實企業(yè)的現(xiàn)金并未因此增加，反而企業(yè)需要將其一部分流動資金去支付其實還未真正實現(xiàn)的一筆利稅開支，這就加速了企業(yè)有限現(xiàn)金的流出。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國家政策的影響，現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)存在很多“空置”的情況，這些企業(yè)存貨延緩了企業(yè)收益的實現(xiàn)，減少了企業(yè)的現(xiàn)金流入。資產(chǎn)長期被存貨占用致使企業(yè)缺乏足夠的流動資金開展新的項目投資。另外由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其投資收回的風(fēng)險性比起其他的投資項目要明顯多一些，而且房地產(chǎn)的投資受金融動向，區(qū)域供求、需求消費傾向等多個方面的影響，從而易導(dǎo)致資金變現(xiàn)的風(fēng)險，造成資金鏈的斷裂。

本文將對綠城一些短期資產(chǎn)運作的相關(guān)比率進(jìn)行對比分析。該公司2013年的存貨周轉(zhuǎn)率較2012年有了進(jìn)步但仍然與行業(yè)領(lǐng)先水平有著差距，顯而易見，緩慢的存貨周轉(zhuǎn)率的會加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。另外對總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，2012年綠城0.30的指標(biāo)值雖然較2011年的0.17有所增長，但在全行業(yè)中僅僅只排到第13名，與新城地產(chǎn)0.49的最高值差距甚遠(yuǎn)。這些數(shù)據(jù)表明，企業(yè)的資金回收較為緩慢，不利于對企業(yè)資金的充分利用，導(dǎo)致企業(yè)自身財務(wù)風(fēng)險增加，即資金回收風(fēng)險增強。

四、啟示

通過分析研究可以發(fā)現(xiàn)，近幾年綠城的財務(wù)風(fēng)險，在穩(wěn)健的管理經(jīng)營模式下，得到了很好的控制。事實證明，高負(fù)債的發(fā)展模式不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，財務(wù)穩(wěn)定性的增強有利于把風(fēng)險控制在企業(yè)能夠承受的范圍之內(nèi)。綠城地產(chǎn)用實踐向我們證明了優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)與控制內(nèi)部風(fēng)險的重要性，另外，拓寬企業(yè)融資渠道也是控制財務(wù)風(fēng)險的一條有效措施。但是，綠城集團(tuán)的財務(wù)風(fēng)險控制與行業(yè)頂尖水平比較，仍然存在差距，故需要繼續(xù)實施穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略，以尋求可持續(xù)、健康發(fā)展。

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