對我國城市住宅品質提升實踐及存在問題的思考*

索 健 周 倩 范 悅

0 引 言

2010年，我國城市住宅戶均住宅套數已達約1.1套（據測算），住宅短缺時代基本結束[1]。隨著我國城市住宅數量的不斷增加，城市住宅品質也有了大幅度提高。從1986年我國第一部住宅設計規范頒布起（GBT96-86），五部與住宅建筑設計相關的規范陸續頒布，城市住宅設計從套型的組成與面積大小、廚衛設計、保溫隔熱、安全、無障礙設計以及物業等方面都得到了較全面的提高。

同時我們也看到，自1998年房改以來，由于貧富差距帶來的居住水平的不平衡特別是計劃經濟時代建造的大量城市老舊住宅的住宅品質退化問題，已引起各方關注。據2010年第六次人口普查數據[2]，北京市1980—1999年的住宅存量占全部住宅存量的48%；上海市為54%；重慶市為46%；天津市為58%；遼寧（城市）為56%?？梢钥闯?，上述城市和地區中，大約50%的城市存量住宅房齡介于20～40年（按2019年計算）之間（圖1）。調查發現，住宅品質惡化不僅影響了居民的正常生活，也形成了社會治安隱患，亟待國家與社會各方合力解決。

圖1 遼寧及我國直轄市城市住宅存量按建造年代劃分占比情況Fig.1 urban housing stock proportion of Liaoning province and the municipality by construction time

圖2 國內與住宅品質相關的研究文獻數量分布Fig.2 the quantitative distribution of studies related to the domestic housing quality

建國以來，我國一直按照“邊建設邊維護”的思路，采用日常維護和修繕的辦法解決老舊既有住宅品質退化問題。除了日常維護，階段性的集中品質提升大致有以下幾種。一、安全類：抗震加固、加設防盜欄桿、單元樓梯間安裝夜間感應燈、沿主要街道設置路燈等；二、衛生類：對垃圾點進行改造等；三、便利類：增設信報箱、單元樓梯門改造等；四、環境類：住宅單元道路鋪裝、無障礙化等。但由于資金的匱乏和制度的欠缺，提升住宅品質的做法多為臨時性方法，加上住戶不當使用和粗放的改造技術手段，品質問題日趨嚴重。我國從2006年起加大對城市住宅品質提升的研究和實踐力度，從國家層面開展了城市住宅宜居更新技術研究。到2011年后的“十二五”時期，隨著在全國范圍內推廣既有居住建筑節能改造，我國住宅品質提升工作開始步入實質性發展階段。

2 中外住宅品質標準的差異及住宅品質提升的內涵

2.1 中外住宅品質標準的差異

住宅品質是居民生活品質的重要組成部分，它的標準隨著社會的發展而變化。目前，我國對住宅品質的研究大多集中于新建住宅品質方面，對計劃經濟時期老舊住宅品質問題的研究，特別是對老舊住宅品質提升中品質標準的研究還很欠缺[3]（圖2）。為了更好地理解住宅品質標準，有必要比較一下中外的差異，在表1中列舉了英國（歐盟）[4]、美國對社會住宅品質標準[5]和中國對商品住宅品質性能的規定[6]。

英國的社會住宅品質標準簡稱“體面住宅標準”（decent homes standard），它必須滿足以下四個標準：一、符合現行住房最低標準（《住房法》第1985條，修訂，1989）；二、處于良好的維修狀態（關鍵構件不需要立即更換或維修）；三、具有合理的現代化設施和空間（包括廚房、浴室、噪音的絕緣和公共區域）；四、良好的保溫與隔熱（有效絕緣和高效加熱）。該標準于2006更新，其中包括住房健康和安全等級制度（HHSRS）的實施。

目前，英國（歐盟）的住宅品質標準多指住宅的物質特性，同時鄰里環境品質也被納入標準；物質特性主要指住宅空間、供暖或室內沖廁的可用性、維修狀態和鄰里特征等[7]。其中，住宅空間的問題主要包括空間擁擠或數量不足；室內空間是否太暗或光線不足，空間內是否有適當的電氣裝置、管道設施等；供暖（空調）的可用性指是否配備空調設備，以及冬季或夏季室溫舒適性；室內沖廁的可用性指是否有浴盆和淋浴設施，以及可供家庭獨立使用的沖廁等；維修狀態指屋頂是否有滲漏、墻體與樓地面的潮濕程度，以及窗框和樓地面腐爛程度等；鄰里環境品質指來自鄰里與街道的噪音、環境污染和粉塵等其他環境問題，以及區域暴力犯罪和故意破壞等。

美國住宅與都市發展部（HUD）對社會住宅品質標準（HQS）的規定包含兩部分：性能（performance requirements）參數和可接受性標準（acceptability criteria）。性能參數包括：衛生設施、食物準備和垃圾處理、供水、空間與安全、熱環境、照明和電力、結構和材料、室內空氣質量、鉛基涂料（涂料）、煙霧探測器、入口通道、場地和鄰里，以及衛生狀況等。可接受性標準包括廚衛空間與設備的最低要求與認證等。

我國住宅品質主要是針對新建住宅的性能標準，兼顧改建住宅。該標準主要包括：適用性能、環境性能、經濟性能、安全性能和耐久性能五個方面，各分為A和B兩級。而對舊住宅的品質要求沒有特別的規定。

表1 住宅品質標準的中外差異Tab.1 the Chinese and foreign differences of housing quality standard

圖3 住宅品質提升需求與馬斯洛需求理論的對照①Fig.3 the comparison of housing quality improvement demand and Maslow’s Needs-Hierarchy Theory

圖4 我國住宅品質提升階段性特征與目標Fig.4 housing quality improvement stage characteristics and objectives

可以看出，英（歐盟）和美國家對住宅品質中的衛生設施與空間的品質標準劃定了底線，近年，它們又新增了舒適健康和環境等內容。英國和美國比我國更早進入存量型社會，它們的住宅品質標準能較好地指導存量住宅的品質。我國住宅品質內容涵蓋全面，但從居住者角度看，標準的內涵仍缺乏針對性，對于老舊住宅的品質提升實踐指導性不強。

2.2 住宅品質提升的內涵

為了全面科學地理解我國現階段住宅品質提升內涵，我們將住宅品質提升需求與馬斯洛的需求理論進行對照（圖3）。馬斯洛把人的需求分成生理需求（physiological needs）、安全需求（safety needs）、愛和歸屬感（love and belonging）、尊重（esteem）和自我實現（self-actualization）五類[8]，依次由較低層次到較高層次排列。相對應的住宅品質提升的需求也存在由低到高的層次變化。我們將其分成舒適健康需求—居住安全需求—環境品質需求—資產價值需求—詩意居住需求等階段。其中，舒適健康需求涵蓋了空間舒適性與衛生改善的內容；居住安全需求則涉及居住內部與外部環境的防災害性能等；環境品質需求包括公共交往空間的配置水平的提升等；資產價值需求即美學和功能價值的提升；最高階段的詩意居住需求則體現了個性化品質提升的訴求。

3 我國既有住宅品質提升的經驗

3.1 北京和上海的經驗

我國住宅品質提升的對象與國外有很大不同，國外的對象是社會住宅，空置率高，產權單一，社會問題突出；其結構主要是大板混凝土結構。我國的存量住宅是所謂的“老公房”，空置率很低，多為多層磚結構，高層則為混凝土大板結構。它們的相同點都是住宅品質遠落后于時代、人口老齡化和低收入人群聚集等需求。

我國的城市住宅品質提升實踐伴隨著城市化進程與經濟發展，經歷了被忽視—被關注—開始改善—不斷推進的過程。早期的住宅品質提升模式主要為立面粉刷和住區環境改善。從2007年開始，住區品質提升增加了節能改造，走向綜合化改造的新模式。其中上海和北京兩城市的住宅品質提升做法在全國起到了引領和示范作用。

上海市從1999—2000年起開始實施住宅品質提升計劃——“平改坡工程”，內容為平屋頂改坡屋頂（保溫、隔熱和滲漏處理）、立面粉刷（統一設置空調滴水管等）、改善二次供水等。2003年起上海開始實施平改坡綜合改造的計劃，包括房屋整修、環境整治和配套設施完善等。到2006—2007年，又增加了節能改造的內容。目前，上海出臺了《上海市舊住房綜合改造管理辦法》[9]，將成套改造、廚衛改造、屋面及相關設施改造等三類舊住房綜合改造項目作為重點，增加了增設電梯的新內容。

北京市2007年為迎接奧運進行的老舊住區環境整治[10]是事件推動型的改造實踐。同時，北京老舊住宅節能改造示范工程也在有序推進。而北京大規模的小區綜合改造工程始于2011年，通過頒布《北京市房屋建筑抗震節能綜合改造工作實施意見》，指導各區對1980年前建成的老舊房屋進行抗震節能改造。2018年3月，北京市政府又頒布了“老舊小區綜合整治工作方案（2018—2020年）”，即優先實施整治1990年以前建成、尚未完成抗震節能改造的小區；1990年以后建成、住宅樓房性能或節能效果未達到民用建筑節能標準50%的小區，以及經鑒定部分住宅樓房已成為危房且沒有責任單位承擔改造工作的小區。另外，北京市將對“十二五”期間已完成抗震節能改造，但基礎設施、基本功能仍不足的小區也納入范圍。采用菜單方式，分為基礎類和自選類[11]?；A類是必須改造整治的內容，自選類是在已實施基礎類改造整治的前提下，根據居民意愿確定的改造內容。另外，北京還開展了老舊居住小區適老化改造探索，解決老年住戶的生活不便。

在現階段實踐中，北京和上海正在努力實現生存和歸屬層面的住宅品質提升需求，但尚未達到更高的個性化品質提升階段。

從全國范圍來看，住宅品質提升的實踐發展很不均衡，其中資金來源是主要難題，阻礙了住宅品質提升的推進。全國性大規模的住宅品質提升實踐主要以節能改造專項為主導，逐步增加綜合改造的內容。大致有三種主要模式：專項改造、節能綜合改造（節能+環境改造）、節能綜合改造+宜居性選項。其主要特點是：政府推動，分階段，不斷增加綜合改造內容。盡管各地區初始階段目標不盡相同，但最終目標都是指向宜居性的提升（圖4）。

3.2 現階段我國三種主要住宅品質提升做法

我們對國內三種典型住宅品質提升案例進行了分析（圖5-7）。

圖5 節能單項改造：天津塘沽區 迎賓里、堰賓里、迎年里小區改造工程Fig.5 energy-saving single transformation: the renovation project of Yingbinli, Yanbinli, Yingnianli community in Tanggu District, Tianjin Municipality

圖6 節能綜合改造：哈爾濱河柏住宅小區改造Fig.6 energy-saving comprehensive transformation:Hebo residential community in Harbin City

圖7 節能綜合改造+宜居性選項：北京綜合改造菜單內容Fig.7 energy-saving comprehensive transformation+livability transformation: the comprehensive transformation items in Beijing

第一種是單項改造案例，提取的是“天津塘沽區迎賓里、堰賓里小區改造工程”11項內容[12]，第二種是節能綜合改造（節能+環境改造），提取的是“哈爾濱河柏住宅小區改造”35項內容[13]，第三種節能綜合改造+宜居性選項提取的是“北京綜合改造菜單”34項內容[10]。從圖中可以看出，前兩種品質提升主要針對外圍護結構，均未涉及居住內部空間，綜合性主要體現在增加環境品質提升的內容；第三種則大幅增加了居住內部空間品質提升項目，因此是較全面的提升需求的新類型。從實踐的難度看，第三種類型不僅在資金上、技術上，而且在具體組織和實施上都有相當的難度。

4 我國住宅品質提升中存在的問題與思考（層級化②方法）

4.1 住宅品質提升中存在的問題

我國住宅品質提升實踐從利益訴求來看，涉及地方政府、國家、個體居民以及產權單位等方面的利益。從目的性來看，地方政府更多關注城市形象，在住宅立面美化方面舍得投入；國家關注大生態環境的改善，注重提升住宅外維護節能性能。由于房改造成的產權私有化，住宅室內部分品質的改善多由住戶自行解決。其中主要問題有：美化工程提升了沿街住宅的美學價值，但對居住環境改善不徹底，存在不公平現象；國家推行的節能改造工程由于資金的限制，會出現減項、簡化等問題，標準做法實施得不徹底、不全面；而居民的自我改善的做法無法顧及立面的美學要求，同時，容易造成居住安全性隱患，削弱了節能和美化工程的實際效果。這些問題反映了住宅品質提升中各利益方所處的實際困境和對住宅品質提升認識的局限性。近年來，雖然有條件的城市逐步推行綜合型的品質提升實踐，試圖將美化、節能和居民的實際需求相融合，但普遍缺乏對住宅品質提升的系統性認識和科學方法。

圖8 住宅品質要素層級化模型Fig.8 the hierarchical model of housing quality elements

4.2 思考：層級化[14]方法

為了更好地梳理各利益方所關注的住宅品質提升的目標和內容，我們建立了層級化的住宅品質要素模型（圖8）。將住宅品質要素分為四個層級，即外裝層、隔離層和內裝層和周邊環境層。其中，外裝層是地方政府的主要關注點；隔離層屬于國家節能改造的主要部分；內裝層屬于住戶私人領域；周邊環境層是住戶和地方政府共同關注的部分。

外裝層是住宅的最外層，與住宅外圍環境品質的關聯性強于其與室內環境品質的關聯性，與住戶的個性化需求、資產價值提升需求相關，屬于較高階段需求；周邊環境層與居民日常出行和活動相關，體現了住宅環境品質需求，屬于下一級需求。外裝層與內裝層由隔離層連接，確保了住宅的物理性能和安全性能，屬于基本需求；內裝層與住戶生活方式、衛生、健康等住宅品質密切相關，是實現舒適健康生活的關鍵，屬于最基本的需求。

目前，對最基本需求和基本需求兩層要素的品質提升實踐尚處于摸索階段，方法和手段亟待提高。主要問題集中在廚衛設施的空間與設施布局的矛盾；內部隔聲問題；外維護墻體上的空間拓展需求等。

住宅品質要素層級化的優點在于有利于住宅品質提升方法的系統化思考與住宅品質提升的整體性方案的制定，為階段性品質提升策略的制定提供依據。將各品質要素層級作為一個整體考慮，有利于分析和判斷各層級品質要素的相互關聯性，為構建相關知識庫系統，豐富和個性化制定品質提升方案提供了可能。

5 結 語

我國城市老舊住宅存量占比過半，國家節能改造計劃獲得了居民的積極支持。盡管在全國范圍內住宅品質提升實踐有明顯的差異，但北京上海的實踐為全國相關工作的開展起到了帶動作用，提高了人們對城市住宅品質的認識和理解。目前，為更好地協調各方利益訴求，科學把握住宅品質的內涵和特點，需要明確以下幾點：一、住宅品質提升不能僅滿足于城市的美化，而忽略居民的基本居住需求；二、住宅品質提升具有明顯的階段需求特點；三、需要在滿足居民基本居住需求的前提下，制定分階段品質提升目標和任務，贏得居民的有效參與。為了全面、科學地把握住宅品質提升各階段的需求，建立系統的住宅品質要素層級化方法是實現品質提升的多樣化和個性化的重要手段，有利于多學科協同合作，構建合理的品質提升工具箱，同時，對新技術的介入和規范化品質的提升有積極意義。

雖然此項工作目前還存在許多問題，如從政府層面是否應該制定統一的住宅品質標準，階段性改造的技術接口與方法是否存在，多樣化、市場化的品質提升方法是否可行等，尚待廣大學者繼續研究。

注釋：

① 左側三角形表示住宅品質提升的不同階段需求圖解，右側是馬斯洛需求理論圖解。

② 本文中的層級化概念借鑒了開放住宅中的層級思想，具體分層方法則根據我國住宅品質提升實踐中的實際情況。