養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)研究

張新超 許丕財(cái)

【摘 要】目前我國(guó)老養(yǎng)模式可借鑒日本，實(shí)行市場(chǎng)引導(dǎo)為主，國(guó)家政策傾向?yàn)檩o；居家、社區(qū)養(yǎng)老為主，公立養(yǎng)老為輔，逐漸形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。對(duì)于如何進(jìn)行市場(chǎng)引導(dǎo)，從而解決養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利問(wèn)題，目前仍當(dāng)以租售并舉為主，通過(guò)配套服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)最終盈利。 本篇即從養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃角度進(jìn)行闡析。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老社區(qū)；類(lèi)型及發(fā)展趨勢(shì)；規(guī)劃

【Abstract】At present， China's old-age model can learn from Japan， implement market guidance， supplemented by national policy tendencies； home and community support for the elderly， supplemented by public pension， and gradually form a virtuous circle of pension industry. As for how to conduct market guidance and solve the problem of the profitability of pension real estate， it is still the main reason for renting and selling， and through the supporting services to achieve the final profit. This article is analyzed from the perspective of the planning of the old-age community.

【Key words】Old-age community；Type and development trend；Planning

在當(dāng)前社會(huì)背景下，博地瀾屋針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行了研究，通過(guò)對(duì)國(guó)外較成熟的幾種養(yǎng)老模式、近幾年的國(guó)家相關(guān)政策以及國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老現(xiàn)狀進(jìn)行資料的收集、歸納和總結(jié)。我們認(rèn)為：目前我國(guó)老養(yǎng)模式可借鑒日本，實(shí)行市場(chǎng)引導(dǎo)為主，國(guó)家政策傾向?yàn)檩o；居家、社區(qū)養(yǎng)老為主，公立養(yǎng)老為輔，逐漸形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。對(duì)于如何進(jìn)行市場(chǎng)引導(dǎo)，從而解決養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利問(wèn)題，目前仍當(dāng)以租售并舉為主，通過(guò)配套服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)最終盈利。

在設(shè)計(jì)方面，我們從規(guī)劃、建筑、景觀三個(gè)層面研究了老年住宅設(shè)計(jì)的相關(guān)規(guī)范及設(shè)計(jì)要點(diǎn)。規(guī)劃上，普通住宅與老年住宅需按一定比例配置；建筑上，從公共空間及戶(hù)型空間設(shè)計(jì)兩方面進(jìn)行研究；景觀上，依據(jù)老年住宅景觀空間設(shè)計(jì)原則，提出了適合老年人活動(dòng)的各種空間類(lèi)型。本篇即從養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃角度進(jìn)行闡析。

1. 目前養(yǎng)老社區(qū)的類(lèi)型及發(fā)展趨勢(shì)

1.1 養(yǎng)老社區(qū)分類(lèi)。

1.1.1 按地段區(qū)位劃分。

（1）城區(qū)型：在市區(qū)內(nèi)建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)，占據(jù)生活區(qū)位優(yōu)勢(shì)，可以共享城市公共設(shè)施，但城區(qū)內(nèi)地價(jià)較高，養(yǎng)老住宅產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不明顯，因此城區(qū)內(nèi)建設(shè)養(yǎng)老項(xiàng)目較少。

（2）城郊型：在城市郊區(qū)地價(jià)較低地段建設(shè)的具有一定規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)，一般環(huán)境優(yōu)美，養(yǎng)老設(shè)施相對(duì)齊全，較獨(dú)立，與其他社區(qū)隔離。

（3）休閑度假型：鄰近景區(qū)或與休閑度假項(xiàng)目結(jié)合設(shè)置，以休閑享受生活為主，多為高端產(chǎn)品。

1.1.2 按服務(wù)對(duì)象劃分。

（1）自主生活型：針對(duì)身體健康、生活自理的老年人。社區(qū)提供豐富的社區(qū)活動(dòng)，增加娛樂(lè)交流場(chǎng)所和應(yīng)急照料服務(wù)等。輔助生活型：針對(duì)生活不能完全自理的老人。社區(qū)提供起居幫助、家務(wù)料理、醫(yī)藥監(jiān)督等基本生活照料。

（2）輔助醫(yī)療型：針對(duì)患病需要治療和恢復(fù)的老人。社區(qū)提供24小時(shí)生活護(hù)理、醫(yī)藥治療、康復(fù)幫助等服務(wù)。

1.1.3 按運(yùn)營(yíng)方式劃分。

（1）租售并舉：養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的不是地產(chǎn)，而是養(yǎng)老服務(wù)。但是由于前期投入大，后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)資金回收慢，大部分企業(yè)選擇將房源的60%～70%賣(mài)掉，回收大部分的資金。剩下的部分自持，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。

（2）會(huì)員制：有部分養(yǎng)老地產(chǎn)商持有物業(yè)，出售服務(wù)，通過(guò)會(huì)員制會(huì)員卡的發(fā)售實(shí)現(xiàn)前期資金的回收。會(huì)員卡的類(lèi)型會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)。

（3）險(xiǎn)資：保險(xiǎn)的長(zhǎng)期投資與養(yǎng)老地產(chǎn)的慢回收周期相匹配，因此險(xiǎn)資被認(rèn)為是最適合做養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)。險(xiǎn)資將保險(xiǎn)和入住資格掛鉤，以投保取得入住資格，以保險(xiǎn)收益支付服務(wù)費(fèi)用。客戶(hù)也可以選擇不入住，只拿分紅。

1.1.4 按開(kāi)發(fā)建設(shè)類(lèi)型劃分。

（1）獨(dú)立型養(yǎng)老社區(qū)：配有較齊全養(yǎng)老設(shè)施，與其他社區(qū)隔離，專(zhuān)為老年人服務(wù)的社區(qū)。

（2）混合型社區(qū)：適當(dāng)配置老年服務(wù)設(shè)施，有部分老年居住套型或老年鄰里單位的社區(qū)，是普通社區(qū)和老年社區(qū)的綜合體。

1.2 養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展趨勢(shì)。

目前養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)既有獨(dú)立型養(yǎng)老社區(qū)也有混合型養(yǎng)老社區(qū)，二者對(duì)比如下：獨(dú)立型老年社區(qū)的優(yōu)點(diǎn)是配套設(shè)施齊全，老年人可以享有較獨(dú)立的生活環(huán)境，不受干擾；老年人群集中，交往方便。缺點(diǎn)是資源共享性不強(qiáng)，成本投入較高，社區(qū)人群組成過(guò)于單一，社區(qū)活動(dòng)僅限于老年人之間交往，造成老年人與社會(huì)疏離，不利于老年人心理健康；混合型社區(qū)的優(yōu)點(diǎn)是可以與其他住宅產(chǎn)品或社區(qū)共享公共配套設(shè)施，成本投入較小；老年人與其他人群混合居住，能夠更多地與社會(huì)產(chǎn)生聯(lián)系，有利于老年人心理健康；混合社區(qū)還可以為老年人和子女提供鄰近居住條件，很好地兼顧傳統(tǒng)家庭親情觀念。其不足是生活環(huán)境與配套設(shè)施具有一定程度的交叉或共用，而非老年人獨(dú)享。根據(jù)我國(guó)老齡化發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)，結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，混合社區(qū)是今后養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展方向。

2. 養(yǎng)老社區(qū)規(guī)劃

我們主要從社區(qū)外部環(huán)境條件以及社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃布局兩方面進(jìn)行闡述。社區(qū)外部環(huán)境條件首先是地段選擇。應(yīng)遠(yuǎn)離污染源、噪聲源及危險(xiǎn)品的生產(chǎn)儲(chǔ)運(yùn)等用地；選擇在地形平坦、自然環(huán)境較好、陽(yáng)光充足、通風(fēng)良好的地段。

2.1 針對(duì)休閑度假區(qū)型和城郊型養(yǎng)老住區(qū)，因其用地以遠(yuǎn)離城市生活區(qū)的居多，選址時(shí)關(guān)鍵要看與周邊城市公共交通（高速鐵路、鐵路、航空、高速公路）是否方便，與城市的公共配套資源聯(lián)系是否便捷（如醫(yī)院、超市、銀行等）。

2.2 城區(qū)型養(yǎng)老社區(qū)與周邊城市生活區(qū)位置臨近，選址時(shí)要選擇在具有良好基礎(chǔ)設(shè)施條件，如銀行、超市、洗衣店、修理店、鞋帽服裝店、餐飲店、郵政及藥房等應(yīng)盡可能鄰近且便于前往，使入住者生活方便，居住安心；靠近公共服務(wù)設(shè)施如大型醫(yī)院、保健服務(wù)站、文娛設(shè)施、圖書(shū)館等；選擇臨近公園、綠地的地段，使老年住宅有良好的生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)老年人增加戶(hù)外休閑活動(dòng)；選擇交通方便可達(dá)的地段但應(yīng)避開(kāi)對(duì)外公路、快速路及交通量大的交叉路口等地點(diǎn)，保證購(gòu)物、逛公園等一般室外活動(dòng)不必穿過(guò)城市主要街道。

2.3 第二是環(huán)境安全的考慮。這是老年人聚居的社區(qū)環(huán)境需特別予以考慮的問(wèn)題。老年人因生理機(jī)能衰退，在警覺(jué)性和自衛(wèi)能力上都有所減弱，老年住區(qū)應(yīng)選擇在社會(huì)環(huán)境簡(jiǎn)單，人員素質(zhì)較高的地段，以保障老年居住的安全性。

2.4 第三，選址周邊人文景觀的開(kāi)發(fā)利用可增進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展。充分挖掘人文景觀資源，尤其是城市印記與社區(qū)結(jié)合開(kāi)發(fā)，將極大增強(qiáng)老年人的社區(qū)歸屬感。

2.5 對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃布局，以本公司某居住項(xiàng)目為例，總結(jié)出養(yǎng)老社區(qū)在規(guī)劃布局上需要注意的一些方面。規(guī)劃住區(qū)總用地10.76頃，其中老年住宅、老年公寓占地約為總用地的30%。用地南側(cè)、西側(cè)、北側(cè)地塊開(kāi)發(fā)居住社區(qū)，東側(cè)濱河，有濱河公園綠地。用地西側(cè)、北側(cè)、東側(cè)是城市主干道，南側(cè)為城市次干道。

2.5.1 功能分區(qū)。

（1）小區(qū)內(nèi)住宅產(chǎn)品呈多樣性。住宅產(chǎn)品的設(shè)置結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求和開(kāi)發(fā)商需求，考慮中國(guó)人的養(yǎng)老習(xí)慣和親情關(guān)系，提供多樣的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品，如普通住宅、嵌套住宅、老年住宅、老年公寓等。不同類(lèi)型的產(chǎn)品分組團(tuán)布局，避免組團(tuán)間互相干擾。尤其是老年住宅組團(tuán)和普通住宅組團(tuán)通過(guò)設(shè)置組團(tuán)道路和有層次的景觀綠化做適當(dāng)分隔，以保障老年住宅的私密性和安全性。

（2）小區(qū)級(jí)的配套設(shè)施盡量居中布置，便捷各組團(tuán)人群使用。對(duì)于老人而言，居住空間和公共配套的便利聯(lián)系能促進(jìn)老年人參與公共配套的使用和管理。

2.5.2 產(chǎn)品設(shè)置。

如圖3所示，整個(gè)居住區(qū)居住建筑總面積263480平方米，老年居住套型（包含老年公寓、老年住宅、嵌套式老年套型）總建筑面積75856平方米，占居住總建筑面積的28.8%。

（1）養(yǎng)老住宅。

老年住宅布置在用地東南部，鄰近東邊的濱水公園和南側(cè)城市次干道，其目的是盡量選擇景色優(yōu)美、不受交通噪音干擾的地段。養(yǎng)老住宅為低層合院的組合，幾棟帶有私密小院的住宅圍合成一個(gè)院落組團(tuán)，形成兼具中國(guó)傳統(tǒng)居住形態(tài)與現(xiàn)代時(shí)尚生活特征的布局模式。組團(tuán)內(nèi)部還分級(jí)設(shè)有組團(tuán)綠地和宅間綠地，并配置了符合老年人交流、休閑、健身活動(dòng)需求的場(chǎng)地及設(shè)施，環(huán)境清幽，景致宜人。

（2）嵌套住宅。

嵌套式住宅是指單元住宅樓里嵌入布置老年居住套型。老年套型一般布置在與家人臨近、樓層通風(fēng)良好，日照充足的位置，并盡量靠近交通核。每單元樓的底層作為公共交流、公共活動(dòng)空間。樓內(nèi)一般不單獨(dú)配置老年人生活服務(wù)設(shè)施，有服務(wù)需求可提供上門(mén)服務(wù)。

（3）老年公寓。

老年公寓靠近住區(qū)南側(cè)次入口（此出入口可作為老年人專(zhuān)用出入口），地段日照通風(fēng)良好，周邊環(huán)境相對(duì)安靜，既方便出行又比較獨(dú)立。老年公寓為高層建筑，首層至三層以服務(wù)設(shè)施和公共活動(dòng)空間為主，包括：醫(yī)療急救站、康復(fù)護(hù)理室、文娛活動(dòng)室、健身活動(dòng)用房、服務(wù)供應(yīng)站、餐廳、理發(fā)室、洗衣房等；四層以上為標(biāo)準(zhǔn)老年公寓，每樓層單獨(dú)設(shè)置觀察室和樓層起居室。

（4）普通住宅。

普通住宅占小區(qū)住宅的大部分，均為高層住宅，自成組團(tuán)布置在用地北部。

2.5.3 配套服務(wù)設(shè)施。

2.5.3.1 配套服務(wù)設(shè)施布局原則。

（1）分級(jí)明確

老年社區(qū)配套服務(wù)系統(tǒng)與居住區(qū)配套服務(wù)設(shè)施設(shè)置原則一致，應(yīng)按區(qū)域級(jí)、居住區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)、組團(tuán)級(jí)、單元級(jí)等分級(jí)設(shè)置。服務(wù)范圍由遠(yuǎn)及近，規(guī)模由大到小，以便更加全面細(xì)致地為老年人服務(wù)。本項(xiàng)目除了在住區(qū)居中位置的社區(qū)中心內(nèi)設(shè)置了輻射全住區(qū)的老年配套設(shè)施外，在東南部的老年住宅組團(tuán)內(nèi)部以及老年公寓底層等位置設(shè)有就近的老年服務(wù)項(xiàng)目。

（2）疏密有致

配套服務(wù)設(shè)施應(yīng)從高等級(jí)到低等級(jí)合理疏密配置。大型的、復(fù)雜的、使用率低的集中配置，小型的、簡(jiǎn)單的、使用率高的分散重復(fù)布置。

2.5.3.2 老年住區(qū)規(guī)劃分級(jí)配套服務(wù)內(nèi)容。

（1）根據(jù)老年住區(qū)規(guī)劃相關(guān)規(guī)范要求，老年住區(qū)分級(jí)配套服務(wù)內(nèi)容如下――小區(qū)級(jí)：超市、銀行、郵政、家政服務(wù)中心、藥店、修理店、老年保健康復(fù)中心、老年護(hù)理中心、老年辦公、老年培訓(xùn)中心、老年活動(dòng)中心等；組團(tuán)級(jí)：老年活動(dòng)室、棋牌室、圖書(shū)室、書(shū)畫(huà)室、日托所等；單元級(jí)：緊急救護(hù)室、護(hù)理室、餐廳、公共待客廳、洗衣房等。

（2）本項(xiàng)目在用地東側(cè)設(shè)有居住區(qū)級(jí)配套商業(yè)中心，其內(nèi)部包含有大型超市、銀行、郵局、家政服務(wù)中心、藥店、修理店以及面向全住區(qū)的各類(lèi)培訓(xùn)及活動(dòng)中心。商業(yè)中心內(nèi)未單獨(dú)設(shè)置老年服務(wù)設(shè)施。而在社區(qū)中心內(nèi)結(jié)合組團(tuán)需求設(shè)有老年護(hù)理服務(wù)中心及老年活動(dòng)中心，同時(shí)在老年公寓內(nèi)設(shè)置了組團(tuán)和單元級(jí)配套老年人服務(wù)用房和設(shè)施。

2.5.4 道路系統(tǒng)。

（1）涉老組團(tuán)盡量靠近出入口，最好有單獨(dú)的對(duì)外出入口。通向涉老組團(tuán)的出入口限制非住區(qū)人流車(chē)流進(jìn)入。本案用地南側(cè)出入口可通過(guò)物業(yè)管理作為老年住宅組團(tuán)專(zhuān)用出入口。

（2）老年人出行多以步行、自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)等方式為主。住區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)，涉老組團(tuán)盡量做到人車(chē)分流，減小機(jī)動(dòng)車(chē)道寬度，增加人行道寬度。人行道與休息空間結(jié)合，多布置休息設(shè)施。

（3）純老年住宅組團(tuán)實(shí)施組團(tuán)外停車(chē)，內(nèi)部道路除急救和臨時(shí)接送車(chē)輛外限制機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)入；嵌入式組團(tuán)限制機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)入，機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)入地下，內(nèi)部道路以步行和非機(jī)動(dòng)車(chē)為主。含老年住宅的組團(tuán)多設(shè)置自行車(chē)和電動(dòng)車(chē)停車(chē)位。

（4）加強(qiáng)步行系統(tǒng)設(shè)置，使其滿(mǎn)足老人健身鍛煉需求。注意步行系統(tǒng)無(wú)障礙的設(shè)計(jì)，可在局部地段適當(dāng)增加步行道路的挑戰(zhàn)性，引導(dǎo)老人進(jìn)行一些難度活動(dòng)。

（5）含老年套型的單元路口處設(shè)置單元標(biāo)志，方便老人辨識(shí)住宅所在位置。單元入戶(hù)處布置急救車(chē)停放回旋場(chǎng)地12m×12m。回車(chē)場(chǎng)地結(jié)合休息場(chǎng)地布置。在正對(duì)單元門(mén)處布置標(biāo)志性景墻，提高單元的可辨識(shí)度，方便老人識(shí)別。景墻兩側(cè)布置花池和座椅，可供單元內(nèi)老人休息交流。單元入戶(hù)雨棚加長(zhǎng)成半廊，成為戶(hù)內(nèi)和戶(hù)外的過(guò)渡，為老人適應(yīng)戶(hù)內(nèi)外環(huán)境轉(zhuǎn)變提供過(guò)渡空間。

[文章編號(hào)]1619-2737（2018）06-12-882