您了解“租房貸”嗎

姚媛 李佳桐

近日，“租房貸”屢屢見諸報端。據報道，2018年8月17日，北京市住建委聯合市銀監局等部門集中約談自如、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確要求住房租賃企業，不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源。8月23日，北京市住建委相關負責人表示已會同北京市銀監局、北京市金融局等調查，一旦查證，將從嚴處罰。 那么，什么是“租房貸”？“租房貸”合法嗎？

什么是“租房貸”

“押一付三”是現在租房的普遍規則。比如月租2000元的房子，加上中介費或者服務費，簽合同的時候要一次性交10 000元（2000元×3＋2000元押金＋2000元中介費）。這筆錢對于廣大收入有限的年輕租戶來說，有些難以承受。

于是，一種名為“租房貸”的新型租房模式順勢而出。同樣月租2000元的房子，除了租房合同，中介還讓租戶與貸款公司簽訂分期貸款合同，這樣中介就可以直接從貸款公司取得租戶1年24 000元的租金。之后租戶再按月向貸款公司還貸款，由此租戶可以實現所謂的“租金月付”。值得注意的是，在合同簽訂后，中介即從貸款公司取得1年的房租，中介將其中3個月的房租交納給房東，剩余的房租則由中介占有，在占有期間，中介可以進行投資。

從表面看來，“租房貸”似乎在租戶、中介和借貸公司之間畫成了一個完美的圓圈，既解決了租戶的交租壓力，又拓展了小額貸公司的業務，中介還可以用房租投資，可謂“一舉多得”。但實際上，“租房貸”的本質是用租戶的個人征信資料來變相“替”中介貸款。而中介手握這筆“無息貸款”只需按約分期付給房東一定租金，所有的風險都被轉移給了租戶和房東。

“租房貸”真的是洪水猛獸嗎

對于租戶而言，中介挪用租戶的貸款，租戶會承擔“錢房兩空”的風險。前不久，杭州鼎家網絡科技有限公司（以下簡稱“鼎家公司”）因為資金鏈斷裂難以給付房東租金，導致租戶被房東強制趕出房屋。可是這些租戶與貸款公司的關系并沒有解除，租戶“沒了房子”，卻依然要向貸款公司繳納“房租”。一旦租戶因房子被收回而停止交“房租”，即租戶不按時還款，租戶個人征信肯定會受影響。

鼎家公司倒閉的原因是什么呢？據報道，鼎家公司副總經理付小杰表示，公司倒閉主要是擴張太快，資金鏈斷裂。鼎家公司的董事長在接受媒體采訪時表示，運營成本高，房源大量空置是公司倒閉的主要原因。由此可見，鼎家公司在獲得貸款后，主要用于搶占房源。當租房市場處于上行期的時候，鼎家公司這么“玩”或許沒有問題，漲價的收益可以解決一切問題，還能使公司利益最大化，從而獲得最大的市場份額，以消滅競爭對手。但是，如果出現房源大量空置的情形，就會造成資金鏈斷裂。資金鏈一旦斷裂，中介沒有能力繼續向房東支付租金，租戶不僅需要繼續向貸款公司償還“貸款”，還會面臨被房東趕上街頭的風險，從而造成社會動蕩。

有人說“租房貸”就是洪水猛獸。其實，“租房貸”本無罪，鼎家公司之所以會倒閉，是因為鼎家公司將其獲得的貸款用于搶占房源。這也就是北京住建委近日多次強調不允許住房租賃企業利用“租房貸”搶占房源，一旦查實住房租賃企業有上述行為，將從嚴處罰。如果中介將通過“租房貸”獲得的貸款用于穩健性投資，那么中介、租戶、房東、貸款公司將會實現共贏。由此可見，只要監管得當，“租房貸”并非洪水猛獸，反而會成為解決囊中羞澀的年輕人租房困難的一種方法。

“租房貸”合法嗎

《合同法》第4條規定，當事人依法享有自愿訂立合同的權利。因此，只要租戶知情、同意，建立在雙方意思自治基礎上的 “租房貸”不僅合法，反而是一種互利行為。但中介未盡相應的風險提示義務甚至在租戶不知情的情況下“引誘”租戶簽下貸款合同則可能構成違法。

最近黑貓投訴上的幾起針對蛋殼公寓的曝光顯示，中介公司在為租戶辦理貸款過程中，沒有盡到告知義務，且單方面“霸王約定”押金只退30%。而這些投訴所涉及的合同，雖然有分期貸款規則說明，但都在不顯眼的位置用較小字體顯示。廣大租戶所不滿的，就是中介銷售人員沒有告知他們租房合同包含有貸款條款。

《合同法》第39條規定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第6條對該條款規定的“合理的方式”進行進一步細化，即為“在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明”。在最近媒體曝光的幾個有關“租房貸”案例中，所有的投訴人都表示中介提供的是格式合同且完全沒有告知是在為其辦理貸款。

《合同法》第40條規定，格式條款具有本法第52條和第53條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。顯然，根據該法律規定，中介未告知租戶辦理“租房貸”的風險而要求其簽下包含格式條款的租房貸款合同，應當認定上述格式條款無效。

更有甚者，有的中介直接明目張膽地“騙貸”。有媒體報道，武漢4名女租戶在提出用現金支付首筆租金和押金時，中介業務員稱公司規定不能用現金交房租，必須通過公司平臺扣款。當著4名女生的面，業務員以方便退押金的名義要走了她們的銀行卡和身份證。“我當時瞟了一眼，發現她打開的頁面是惠人貸，業務員解釋說是公司平臺，后來才知道她是用我們的身份注冊。”然而，隨后的一條催款提示短信讓她們傻了眼，打電話到中介才知道，簽訂合同的兩名同學被分別辦理了惠人貸10期分期貸款業務。一筆是8186元，另一筆是10 233元。

《民法總則》第149條規定，第三人實施欺詐行為，使一方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，對方知道或者應當知道該欺詐行為的，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。《合同法》第54條規定， 一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。根據上述法律規定，如果中介以“必須通過APP平臺交房租”“零押金是針對VIP 用戶的特別優惠”等冠冕堂皇的理由惡 意欺騙不知情的租戶在與其合作的貸款平臺上辦理貸款，實際上可能已經構成欺詐，屬于可變更或可撤銷合同。

如何使“租房貸”在合法合規的基礎上良性運行？一方面，相關政府部門既要加強監管，嚴厲懲治不法“租房貸”，也要允許有資質的金融機構依法開展房屋租賃貸款分期業務。另一方面，中介機構應當加強行業自律、依法依規開展經營業務，積極履行告知義務，保護租戶知情權、選擇權。最后，“被貸款”租戶在發現權益受損時應注意保存相關電子證據和合同文本，及時向有關部門投訴或向人民法院起訴，合理合法維護自身權益。