金融泡沫的表現及解決措施
——以深圳房地產為例

文/王翌，廣東輕工職業技術學院

1 引言

隨著資金的大量涌入，房屋的價格飛速上漲，慢慢地房地產市場便被催生了泡沫。房地產業要發展必然伴隨著巨額的資金流動，其中金融機構的貸款是房地產業的主要資金來源。房地產泡沫的破裂所引發的金融危機會導致銀行無法收回貸款，金融系統無法正常運作，社會經濟結構失衡，整個國家甚至都可能深陷危機中很久不能脫身。因此承認房地產市場泡沫的存在，并采取措施進行遏制是十分必要的，關系到國家的經濟安全，國計民生。

2 深圳市房地產泡沫的表現

文章主要選取房價收入比、租售比、房地產開發資金中國內貸款所占比重等多個泡沫測度指標，以此來衡量深圳市房地產市場中泡沫有沒有出現以及泡沫的大小。

2.1 房價收入比

從表1可以看出，深圳房價收入比從2007年到2009年一直保持在5與7之間的位置，2010年伊始，房價收入比出現大幅度提升，而且始終處于高位區域，只是在2008年受制于美國次貸危機的沖擊而出現了很短時間的下降，其余時間不見有回頭之勢。整體看來，深圳市場的房價收入比沒有處在國際慣例所設的合理區域，可以判斷出深圳房地產市場的泡沫在不斷的增加。

2.2 租售比

租售比可以簡單的理解就是購房者將房子出租收取租金，多長時間內能夠收回房子的本金。表達方式為:租售比B=每套房屋平均年租金/每套房屋平均價格以此得出的租售比，在數值上通常用百分比表示，相當于投資收益率。

2.3 房地產開發資金中國內貸款所占比重

房地產開發資金中國內貸款所占比重這個指標可以反映銀行貸款向房地產的集中度，如果房地產開發貸款所占比重過高，泡沫的生成與破滅對銀行的破壞力就越大，而且越容易產生金融危機，所以房地產開發資金在國內貸款所占比重可以用來分析和預測房地產市場的非正常變化。表3顯示，深圳房地產開發資金中國內貸款所占比重比較高，在20%～30%之間說明房地產開發企業資金來源結構存在隱患，房地產資金主要來自銀行等金融機構的放貸，而且所占比重很高。

表2 2007-2016深圳市租售比

表3 國內貸款與資金來源總數比值表

2.4 商品房空置率

該指標能夠反映房地產市場供求狀態是否協調，房地產市場過熱時常表現為商品房空置率大。目前，我國對空置率的計算方法還沒有統一，但通常采用以下公式對該指標進行計算：空置率=商品房屋空置面積/近三年商品房竣工面積之和。商品房空置率的計算結果如表4所示。

數據來源：《中國房地產統計年鑒》2007-2016 年各期、《深圳市統計年鑒》2007-2016 年各期

由表4可以看出，2007-2016年深圳商品房空置率整體上呈現先升后降的趨勢，而且一直處于安全區域。從 2007年開始，由于房價的不斷走高，房地產市場引入大量資金，炒房現象出現，使得商品房空置率上升，2008年商品房空置率達到 6.042%，接近警戒臨界值 8%。自 2007年以來，政府出臺了一系列相關政策，進一步規范了房地產市場，同時，消費者以觀望居多，對房地產投資更為謹慎，導致商品房空置率處于比較低的水平。

表4 2007-2016年深圳市商品房空置率

3 深圳市房地產泡沫產生的原因分析

3.1 經濟持續高速發展、城市化水平高

近年來，深圳市GDP以每年超過10%的水平高速發展，而GDP的快速增長也促進了深圳市房地產業的發展。2001年固定資產投資額為1985年的14.63倍，且年增長速度也是非常的快。2014年l-11月，深圳市房地產累計完成開發投資315.3萬平方米，比上年同期增長20%，占社會投資的比重由上年的55%上升到56.9%，是深圳市投資最主要的支撐點。毫無疑問，深圳市房地產需求呈快速增長狀態，商品房價格過高也就是必然的。

3.2 供需產生矛盾

人口數量的增加。人口數量是影響深圳市的基本因素，人口數量的增加，意味著潛在需求的增加。這一潛在需求會隨著人們支付能力的增長而日益轉化為現實需求，就會導致商品房價格過高。人口結構的變化。在城市人口數量及其購買力不變的情況下，人口結構對住宅的需求也有著較大的影響。

投資意識。當商品房價格過高時，消費型購買者預期將來購買會帶來更大的支出，投資型購買者希望資產的持有會帶來更大的增值，于是爭相購買，繼續抬高房價。再加上投機者利用市場信息的不對稱，宣揚房價繼續上漲的觀點，形成大規模跟風購買，造成短期內房價非正常上漲。

3.3 地價過高

地價過高是高房價的重要原因。首先，土地批租制度存在明顯的缺陷。城市土地使用權有償出讓就是土地批租制。使用權取得時，用地者要將批租期限內的大部分稅費一次性繳付，短期內會造成地價過高，間接抬高了房價。其次，土地出讓過程中的非正常因素造成土地使用價格隱性上漲土地批租價格成為少數不法之徒進行權錢交易的資本。

4 深圳市房地產泡沫的解決措施

房地產泡沫不僅直接威脅我國房地產行業的安全，還會對我國的經濟造成不利影響，所以必須嚴厲打擊投機，防止泡沫的出現，本文從以下幾點給出了一些建議：

4.1 改變住房供給結構，恢復房改初衷

在房地產商的控制下，房價只會上漲不會下降。一些發達國家的大都市，租房占據了房地產業的百分之五十的份額，住房租賃業發展的很快。我國在這方面有很大的欠缺，房屋租賃業發展緩慢而且市場規模小，行為不規范，成本高，收益低，嚴重影響了租賃市場的發展，因此需要我國政府制定相應的對策來解決這類問題。

4.2 引導消費者合理購房

房地產的投機行為增加與房地產泡沫有著密切的聯系。應該在全社會范圍內實行政策倡導“適度消費”，建立科學的消費觀和住房觀。一是按需購買，自己的收入水平有多高，就購買與之相適應的房屋。二是促進二手房市場的發展，通過對市場情況的了解和居民心理想法的預期制定政策來保障二手房市場的發展，使得二手房市場進入正規的渠道發展。

4.3 加強金融監管防范金融風險

政府應當加強金融監管，防范金融風險，讓金融機構對房地產業的資金支持保持在可控水平。由于房地產泡沫的形成很大程度上依賴于銀行存款，因此合理調整商業銀行信貸規模和結構是優化銀行資金配置、調整銀行資產結構、提高資金質量、降低金融風險的關鍵。建議銀行積極參與政府保障性住房建設，城中村改造等項目。同時加強中央銀行與金融監管部門、中央銀行與商業銀行以及商業銀行之間的溝通與合作，共同化解房地產泡沫引起的金融風險。加強對個人住房貸款管理，提高購買第二套住房的首付比例，禁購第三套住房，嚴禁發放零首付個人住房貸款，對于目前部分城市實施的限購政策進行適當推廣。

5 結論

對待事情要兩方面分析，多方面了解，不能因為問題的存在就把整個房地產市場一棍子打死，否則會給整個房地產市場帶來毀滅性的打擊。政府在解決問題的時候，應該開始尋找更好的財政收入或者培育更好的財政收入。因為創新才是關鍵。消費者和投資者們理性的回歸是可喜的，但是他們的最基本住房需求還是需要解決的，實現居者有其屋，對于我國政府來說仍是任重而道遠。