買賣型擔保的法律定性與破產法檢視

韓佳璇

摘 要：房地產融資采用的是新型買賣擔保，簽訂房屋租賃合同的基礎上要簽訂房屋買賣條例合同，這樣在進行融資的一方不能夠償還本金和利息的情況下可以選擇的方法是終止相應的房屋租賃合同，情節嚴重的或者長期不能償還的情況下需要終止相應的房屋買賣合同，這種擔保方式就定義為買賣型擔保。在交易合同的基礎上對于融資方的做法進行約束，這種模式在市場經濟的調節中正在廣泛應用，即使國家并沒有出臺相應的政策法規，也需要在一定程度上引起重視。我國現階段明確了破產法指的是公司在經營過程中長期的入不敷出，導致債務無法償還，可以通過宣布破產的形式選擇向銀行抵押，對于破產法與買賣型擔保有很多相似點，對于不同的模式可以選擇不同的模式，本文就破產法的角度進行分析，探究買賣型擔保與破產之間的關系。

關鍵詞：買賣行擔保；法律；破產法

破產行為對于權利的解除主要分為撤銷全力，取消權力，取回權利以及解除管理員權利四個方面，在借款貸款對公司進行建設的過程中可以采用買賣型擔保模式進行融資，可以分為擔保，非擔保以及后讓式擔保三種模式，一旦公司由于經營不善導致破產之后，對于債權問題要予以明確，針對清償順位進行探究，對買賣行擔保的法律形式是否具有有效性作出一定的討論。

1 買賣型擔保進入市場經濟的來源

近些年，房地產市場呈現一個逐步開發的形式，很多房地產商由于資金流轉不通導致項目停運，越來越多的人選擇了合作化的融資模式，但是基于融資的理念，并沒有相應的法律條例予以保障。因此在市場經濟來臨的模式下，很多房地產融資公司選擇采用買賣型擔保作為市場融資的保障。買賣型擔保指的就是在簽訂融資借貸合同的同時，也要簽訂一份房屋買賣合同，在債務人無法按照約定償還相應債務以及利息的過程中，可以選擇調動簽訂的房屋買賣協議，將債務人的房產進行收購，作為相應融資債務的抵押歸到借貸人名下。通過這種擔保模式，可以讓借貸人與債務人雙方均存在一定的買賣基礎，亦相當于簽訂一份具有擔保性的協議，讓雙方在交易和融資的過程中能夠獲得彼此的信任。

現階段市場經濟中的買賣行擔保已經成為主流模式，在借貸人收回債務人的房產之后，可以通過拍賣的方式進行市值回收，但是對于回收過后的優先受益權并未作出明確規定。這樣也就將買賣擔保型經濟分為有效擔保和無效擔保兩種類型，由于理論基礎與實際操作之間存在一定的出入，而且并沒有相應的法律予以明確規定究竟優先受益者是債務人還是擔保人，因此一方面需要通過與相關部門進行協商及時完善相應的法律，另一方面也要對于市場經濟的買賣型擔保模式進行統一化，保證市場經濟的有序運行。

2 買賣型擔保的相關法律定性

2.1 讓與型擔保

讓與型擔保僅僅是市場經濟模式下存在的新興學說，并沒有過多的法律依據作為保障。現階段的讓與型擔保主要指的是當債權人無法對于債務進行自我償還時需要，要將相應的抵押物轉讓給借貸人，但是當債務關系清楚時需要將抵押物在轉回給債務人，一旦債務人并沒有履行相應的債權歸還義務則將抵押物的優先使用權轉為借貸人，因此，借貸人能夠在債務人償還不清相應的本金和利息時，獲得房屋的使用權，這種模式下的擔保受益稱之為讓與型擔保。

現階段對于讓與型擔保，仍存在兩種爭議，一種指的是讓與型擔保的優先受益人應當為債務人，即以債務人的抵押物基礎作為入手進行分析，即使債務人在未還清欠款的情況下，將抵押物轉贈給借貸人，但是在相同的模式下借貸人只能擁有相應抵押物在拍賣結束之后的錢款，并不能直接擁有相應抵押物的使用權；另一種說法是指借貸人能夠優先的在債務人無法還清本金和利息的情況下擁有抵押物的使用權，可以自由的進行支配，選擇是否進行拍賣或者是進行使用。這兩種學說所占的立場不同，對于受益人的要求也不同，但是在現階段并沒有相應的法律法規明確規定優先受益人的概念，以及在何種情況下受益人應當為何人，這就成為目前研究的主要方向。

因此在一定程度上經濟的所有權與法律的所有權是相互分割的，但是對于經濟與法律方面在市場經濟的模式下更需要法律的約束，要明確規定相應的受益人順序及所有權的歸屬才能夠讓市場經濟更加有序的有條理的運行。

2.2 后讓與型擔保

后讓與型擔保指的是在簽訂相應協議的基礎上，即使債務人并未按照相應的期限歸還本金與利息，但是借貸人在一定的時期內并不能擁有相應抵押物的使用權以及所有權，需要提供給債務人一定的時間作為基礎，在相應的時間過后如果債務人仍無法還清欠款，借貸人才能優先得到相應房屋的使用權或者所有權。后讓與型擔保對于債務人的收益較大，能夠給予債務人一個緩沖的時間階段，但是同樣由于并不存在相應的法律保障，因此可能會造成流產計劃，例如債務人在無法還清本金和利息的基礎上選擇放棄償還，而攜帶相應的抵押物所有證明潛逃。

3 買賣型擔保的破產法檢視

3.1 運用破產撤銷權

破產撤銷權的使用主要是防止相應的債務人在已確定無法償還相應債務的基礎上，選擇欺詐借貸人達到一定的目的，銀行通過對于債務人的所有物品進行綜合統計，以及拍賣得到的數目優先供給全部借貸人進行平均分配，這需要債務人在進行償還之前擁有比相應償還金額要大的不動產，對于不動產的所有權首先進行拍賣，但是在買賣的基礎上對于價格的規定存在一定的分歧，理論上在破產之前，對于房產進行預告登記的可不列入破產撤銷權利的范圍內。但是現階段對于破產的概念越來越模糊，即使債務人的不動產是期房或者仍未拿到食物的模板房，一般來說同樣是具有法律效益的抵押品，但是相應的借貸人卻無法通過拍賣或者轉讓所有權的形式獲得收益，因此在此方面需要進一步完善的條例及法律法規。

3.2 運用破產抵銷權

破產抵消權指的是債務人在償還一部分欠款的情況下，通過與借貸人進行協商私下，通過相應的市值評估將符合雙方意愿的資產進行轉移的破產模式，這種模式下對于抵押物的優先使用權和所有權直接歸為借貸人所有。破產抵消權的運用相對于其他權利而言具有一定的公平性和合理性，也更需要借貸人與債權人在溝通的過程中對于抵押物的市值評估要達到一定的認同性才能進行交易。無擔保經濟在一定情況下對于破產抵銷權是一定的沖擊效應的，會導致相應的借貸人無法得到實際物品的優先使用權和所有權。

3.3 運用管理人的解除權

管理人的解除權指的是借貸人與債務人之間會通過一個管理平臺來對相應的協議進行管理，在雙方中的一方提出解除相應條例的同時，平臺可以給予一定的評估，在債務人能夠償還借代人相應欠款的情況下，可以進行解除，選擇其他的方式對于債務進行償還，但是中途毀約需要考慮借貸人的意見，如果借貸人存在違背意見是需要統一看法或者債務人賠償借貸人相應的損失費。

3.4 運用破產取回權

在債務人不具有償還相應還款能力的基礎上會對于抵押物的使用權進行轉讓，但是對于抵押物的所有權相應的債務人仍然是具有此項權利的，在債務人具有一定的還款能力之后將所欠金額西數還清，可以獲得相應的抵押物的取回權，但是需要向借貸人進行一定的補償。

4 總結語

買賣型擔保與破產法之間存在相應的關系，現階段仍有很多問題存在分歧需要進一步的法律進行明確，這也作為未來的研究方向值得研究。

參考文獻

[1]徐陽光，袁一格.買賣型擔保法律與破產法檢驗之間的關系分析[J]，法律適用，2016（10）：12-13.

[2]韓一，李紅.買賣行經濟的法律定性與分析[J]，民商法研究，2016（12）：31-32.