“以房擇校”的前世今生

在我國，“孟母三遷”的故事被傳為佳話。如今，父母為孩子選擇良好教育環境的良苦用心不輸孟母。為了孩子能順利就讀名校，享受優質的教育資源，很多家長不惜花費重金購買學區房。社會對學區和學區房趨之若鶩的背后，其實折射出的是社會對優質教育資源稀缺的焦慮。

“以房擇校”如何而來？緣何能引發家長們的執著追逐？又如何破解學區房之困？

“以房擇?！钡挠蓙?/h2>

說到學區房，就離不開“就近入學”的政策。

近年來的學區房熱也引發了學界關注。研究指出，“就近入學”政策，是國家為了保障孩子的入學問題而出臺的?！熬徒雽W”在1986年通過的《教育法》中就有規定，但直到2005年前后，“學區房”的概念真正誕生，2010年前后學區房才迅速火起來。研究者認為，20世紀末開始住房市場化改革后，通過購買住房獲得優質教育資源才成為可能。

2014年，教育部印發《關于進一步做好小學升入初中免試就近入學工作的實施意見》，推進義務教育免試就近入學，之后出臺的《教育部辦公廳關于進一步做好重點大城市義務教育免試就近入學工作的通知》則要求到2015年，包括北京在內的19個重點大城市實行義務教育免試就近入學政策，并在2015年100%實行劃片區就近入學政策，100%小學劃片區就近入學，90%以上初中實現劃片區入學，每所劃片區入學的初中90%以上生源由就近入學方式確定。

新政的出臺，打擊了入學招生與考試成績掛鉤、收擇校費、“關系戶”等上學渠道，但各大中城市按片劃分學區，尤其在大城市，帶優質學區入學名額的商品房與優質教育資源綁定，成為獲得就讀名校的途徑，學區房也開始相應漲價。

當時曾有評論指出，“就近入學”政策保證了適齡兒童基本入學權利，使每個孩子都有學校可上，卻無法保證每個孩子都能享受高質量的教育?！翱此乒降膭澠瑓^免試就近入學仍然是一種教育選拔，這種選拔不是由智力和勤奮主導的考試來決定，而是與學生的原生家庭的社會地位存在非常密切的關系。有實力買到學區房的家長，創造條件把孩子送到更好的學校，這也就意味著要花費更多的錢。”評論中說。

以北京為例，2014年，北京市小學就近入學比例為92.26%，初中就近入學比例為77.64%。同年，北京市啟動義務教育綜合改革，取消“共建生”“條子生”，雖然之后各區入學政策每年都有些許細節上的變化，但始終堅持就近入學原則，學位與房產、戶籍的聯系更加緊密。

例如在2016年，海淀區的入學政策實行“6年一學位”，即同一個房子地址，6年內只能進行一次入學登記，西城區則規定要在該區買房或租房，即實際居住，才能保障孩子入學。如此，以一套學區房獲得入學資格，成為保障孩子進名校的最好辦法。

專家指出，“學區房熱”的根本原因就是義務教育階段優質教育資源稀缺，教育資源空間配置不均衡，名校和名師過度集中在一定范圍內。

中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華說，對優質的教育資源的激烈競爭，在強調“就近入學”的制度下，形成了買房擇校的機制，“只要存在不均衡的教育服務，就會存在對學區的追求”。

針對“以房擇?！本褪恰耙藻X擇?！钡恼f法，鄒琳華表示，在市場上，房子就是價高者得，收入高的人群就能享受更好的公共服務，其實這并不公平，基礎公共服務、基礎教育應當是公平的，所以這始終還是教育公平的問題。

中國教育科學研究院研究員儲朝暉也指出，解決學區房熱，還是應當給家長適當的選擇空間，但前提是實現教育資源均衡，沒有明顯的校際差距。由于目前各地無法做到教育公平，所以若短期內政策完全放開，又會加劇學區房的熱度。

教育加房產的誘惑

對家長而言，學區房在子女教育過程中是個繞不開的話題。

我國重視教育的傳統和“不讓孩子輸在起跑線上”的觀念，導致社會對優質教育資源的競爭愈演愈烈，而教育資源與戶籍、房產掛鉤，則讓這種競爭直接體現為對學區房的熱捧。

北京的王玲（化名）剛剛購買了一套通州區的房子。雖然小區配建了幼兒園，附近也新建了一所小學，但尚未生育的王玲已經開始焦慮。

在王玲的概念里，“學區房”指的是對口有優質教育資源的房子，而非僅能保證孩子有學可上。家門口新建的小學今年開始招生，師資力量仍是未知數。她甚至還初步打聽了周邊中學的情況，“并沒有看到太多‘逆襲’的希望，沒有名校也沒有名師”。

王玲的丈夫則笑稱買這套房是“賭”未來。在他看來，隨著通州加快北京城市副中心的規劃落實，必然會吸引優秀教育資源進入，“網上很多人議論未來通州教育水平會上個臺階，也許還不錯呢?！?/p>

而另一個現實問題是，新購置的這套房產已讓王玲和丈夫背上了近200萬元的貸款，他們盤算著將來或許“以房換房”，但也深知購買具有優質教育資源的學區房會非常吃力。

對比之下，王玲丈夫的一位同事就走了“未雨綢繆”的路線。這位同事在妻子剛懷孕時，就開始研究走訪各名校對應的小區，最終花費400多萬元，在東城區購置了一套30多平方米的學區房，雖然這套一居室很難滿足居住需求，但他們只為名?！罢嘉弧保孔映山缓笠恢碧幱诔鲎鉅顟B。

兼具居住屬性、入學資格屬性和投資屬性的學區房，比普通住房擁有了更多的保值增值功能，然而這些價格高昂的房子中，有些連居住質量都無法保證。

專家指出，名校的教育品牌是長時間積累而來，因而要有歷史積淀，學生成績也是其教學實力、師資力量的證明。而在北京，很多傳統名校都分布在老城區，因此許多動輒幾百萬甚至上千萬元的學區房都是“老破小”。

鄒琳華曾做過的一項研究發現，2016年9月，北京市單價最高的30單二手住房交易，基本都發生在西城區的“老破小”小區，其中有8單樓齡都超過了30年。

一些學區房附屬的學位價值甚至超越了居住價值。前幾年，在北京的學區房市場，“過道房”“車庫房”等不具備居住功能的房屋卻賣出了天價。“這說明稀缺才是價值。”一位家長告訴筆者。

那么，購買學區房就是一種盲目行為嗎？許多人并不這么認為。

王玲告訴筆者，她出身農村，從小在農村上學，初高中則在縣城就讀。盡管當年她就是從這所“全縣最好的中學”考入了北京某重點高校，但時隔多年，王玲的口氣中依然略有遺憾，“那時學校的師資水平并不算高，很多成績優秀的同學也是在學校的高壓環境下刻苦學習才考上了好大學?！痹谒磥?，名校名師意味著更多更好的資源，學生的綜合素質和學習能力也會更強些，“就學習本身而言，說不定會事半功倍。”王玲說。

更多家長購買學區房是多方衡量后的理性選擇。

北京的某家長論壇中，一位家長分享了買房的經歷。購房前她也曾猶豫，在教改的大環境下，全家傾囊買學區房是否會有風險，但最終決定“賭一把教育均衡”，用410萬元買了套東城區價格“洼地”的房子。雖然房子位置差，對口的小學也是東城“非常墊底”的小學，但她不后悔，“對于我們這種短期內資金不足的小兩口蠻合適的，希望以后都是利好政策”。

“什么是剛需，學區房就是真正的剛需?！币晃患议L在論壇里說。

有了學區房就能一勞永逸嗎

只要購買了學區房就可高枕無憂？事實并非如此。

北京市三中院近日發布的一組數據顯示，該院2015～2017年審理的涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛的53起案件中，有兩成是學區房買賣。由于學區房特殊的戶口性質，戶籍情況對購買人的利益影響較大。有家長購買了學區房，卻因涉案房屋的遷出戶口障礙等原因無法遷入戶口，或遷入戶口后因學籍使用限制等無法確保子女入學。

不斷變動的入學政策，也讓“拼房”入學不再“保險”。

2017年，教育部印發通知，強調在教育資源配置不均衡、群眾擇校沖動強烈、“學區房”問題突出的地方，積極穩妥推進多校劃片（隨機搖號、派位），新舊片區變化設置合理過渡期限。

今年5月，北京各區發布的入學政策也嚴控以房擇校。朝陽區、豐臺區、東城區、海淀區均規定了房產登記時間，以區別老居民和新住戶。東城區教委明確，入學登記的實際居住房屋不動產權證書為2018年6月30日后取得的家庭，自今年起將實行多校劃片入學。海淀區自2019年1月1日起也將實行多校劃片。除豐臺區外，北京城其他五區還明確了“6年一學位”。此外，實際居住也成為嚴格審核的條件。

不過，對房產和學籍關系的諸多限制，并未消減家長對學區房的關注熱情。

在家長論壇中，關于學區房的討論熱度不減。據一名研究了較長時間學區房的家長介紹，現在學區房主要功能是保證“牛小”或“普小直升”?！芭Ｐ　本褪莾炠|小學，但小升初要派位，這意味著將來不一定能進入優質初中?！捌招≈鄙眲t是小升初時比較省心，普通小學對口的是所好中學，但很多“直升”的小學實力不如“牛小”。

對于多校劃片的政策，有分析認為，此舉會觸及已購“牛小”學區房群體的利益，而對于教育資源相對均衡的“普小”學區房則是利好消息，因為在教育資源優質均衡的教育強區，差學校很少，即使實施多校劃片，孩子也能入讀一所較好的學校。

在儲朝暉看來，多校劃片本身就是因各地教學資源存在較大差距而采取的措施，“如果學校之間沒有明顯差距，直接單校劃片就行，不需要多校劃片”。他認為，多校劃片是各方面壓力擠壓下的折中之舉，并非讓學區房降溫的措施，“一方面，一些比較好的學校想要在較大范圍內選拔學生，另一方面，一些家長也希望孩子入學有更多選擇，可以就讀周邊更好的學校。”

鄒琳華表示，從投資角度講，購買學區房的風險正在加大，雖然有人通過投資學區房獲益，但從長遠的角度看，這并非一個很好的選擇。學區房過度依賴于入學政策，一旦入學政策改變，學區房上所附屬的權利會隨之喪失，附帶的資本價值也會消失。

那么，就讀名校是否是決定孩子未來發展的唯一因素？對此專家表示，把孩子成才的希望全部寄托于學區房并不科學。

儲朝暉指出，影響孩子未來發展的因素既包括孩子自身，也包括家庭教育和學校環境的影響，光靠學區房起不了太大作用。他表示，在好學校就讀有利于孩子的發展，但其作用有限，孩子在學校能否跟其他孩子同步、受到的關注程度等都是重要的影響因素。

也有專家表示，比起費盡心思送孩子上好學校，家長應將更多精力和財力投入到改善家庭教育的質量上來。