中國房地產(chǎn)調(diào)控的歷程、特征與得失

楊紅旭

限購、限價(jià)、限貸仍是目前主要的調(diào)控措施。行政管制見效快，但也存在損害市場機(jī)制、誤傷自住需求、干擾企業(yè)自主經(jīng)營的問題，未來應(yīng)更多考慮使用經(jīng)濟(jì)手段

當(dāng)前，正值房地產(chǎn)調(diào)控深入進(jìn)行之際，部分熱點(diǎn)城市調(diào)控成效正在顯現(xiàn)。回顧歷史，2003年之后，全國房地產(chǎn)市場調(diào)控成為常態(tài)，幾乎每年都有新政出臺(tái)。現(xiàn)在到了梳理一下過去十幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)的時(shí)候。

調(diào)控的背景與目標(biāo)

1.穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。2003-2007年，中國經(jīng)濟(jì)增速不斷攀升，加之1998年房改之后住宅市場化快速推進(jìn)，出現(xiàn)了過熱苗頭。因此，這一階段的房地產(chǎn)調(diào)控政策，也含有抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱，從而為宏觀經(jīng)濟(jì)降溫的目標(biāo)。比如2005年的“國八條”明確提出：“當(dāng)前一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、商品住房價(jià)格上漲過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序比較混亂等突出問題。”

而在宏觀經(jīng)濟(jì)增速明顯下滑的時(shí)候，為了刺激經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)住下滑勢頭，也會(huì)有意拉動(dòng)房地產(chǎn)。比如2008年4季度救樓市，就是在“四萬億”刺激計(jì)劃背景之下進(jìn)行的。再如2014-2015年經(jīng)濟(jì)增速下滑之際，房地產(chǎn)去庫存政策隨之推出。

2.穩(wěn)定房價(jià)。穩(wěn)定房價(jià)、抑制房價(jià)過快上漲，是2003年以來中國房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)，尤其是2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控，主要目標(biāo)甚至可以說唯一目標(biāo)就是抑制房價(jià)。

在2005年上半年、2007年、2010年、2013年、2016-2017年這些房價(jià)高漲的年份，中國多實(shí)行緊縮型調(diào)控政策。而當(dāng)房價(jià)低迷之際，為了穩(wěn)定房價(jià)，就會(huì)推出鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，比如2008年4季度-2009年、2012年（降息、房貸放松）、2014-2015年。由此預(yù)計(jì)，2019 -2020年，隨著房價(jià)低迷，政策會(huì)重新轉(zhuǎn)為擴(kuò)張。

3.優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)。增加普通住房、中小套型住房供應(yīng)，是過去十幾年房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)之一，其中尤以2006年“90/70新政”為典型。與此同時(shí)，別墅用地供應(yīng)得到抑制，比如2003年出臺(tái)別墅用地禁供令，2010年又出新政要求禁供容積率低于1的住宅用地。

4.規(guī)范市場秩序。幾乎每輪緊縮型調(diào)控都會(huì)將規(guī)范市場秩序作為重要內(nèi)容之一，過去曾多次出現(xiàn)多部委聯(lián)合進(jìn)行專項(xiàng)市場檢查（比如新房銷售定價(jià)、捂盤囤地等）的情況。

調(diào)控措施與周期

1.2003-2007年：緊縮型調(diào)控。1998年房改之后，在樓市快速發(fā)展過程中，難以避免產(chǎn)生了局部投資過熱、房價(jià)增長過快等諸多矛盾。于是自2003年起，中央開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。

（1）2003年試探性調(diào)控。2003年6月，出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（“121號(hào)文”）收緊信貸：房企申請開發(fā)貸，其自有資金應(yīng)不低于30%；首套房貸首付比例仍是二成，對二套房貸適當(dāng)提高首付比例。不過當(dāng)時(shí)全國樓市不算熱，只有上海等少數(shù)地區(qū)較熱。所以，調(diào)控在社會(huì)上引發(fā)了一定程度的爭議，后來中央出臺(tái)了“國18號(hào)文”，既不打壓，也不鼓勵(lì)，卻首次提出房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。“121號(hào)文”執(zhí)行效果不明顯，原因在于調(diào)控初始階段難以判斷市場走勢是否真的偏熱，政策有點(diǎn)糾結(jié)。需要提及的是，2003年開始禁止別墅用地出讓。

（2）2004年調(diào)控開始動(dòng)真格。隨著宏觀調(diào)控全面展開，政府在樓市調(diào)控上吃了定心丸，大力緊縮地根和銀根。政策規(guī)定2004年8月31日后不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，必須以“招拍掛”方式出讓（即著名的“8.31大限”）；國務(wù)院在全國范圍內(nèi)凍結(jié)農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地半年。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。

（3）2005年調(diào)控升級(jí)，全面打壓，直指房價(jià)。2004年開始，全國房價(jià)大漲，尤其是以上海為代表的長三角地區(qū)。上海房價(jià)在2004年底到2005年初的幾個(gè)月內(nèi)大漲了三成左右。于是，2005年3月國務(wù)院提出八條調(diào)控方針，5月轉(zhuǎn)發(fā)七部委的八條細(xì)則，被稱為“新老國八條”，拉開了全面性、綜合性、高強(qiáng)度調(diào)控房地產(chǎn)的序幕。主要措施包括：加大對閑置土地的清理力度，對超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；對個(gè)人購買非普通住房超過2年轉(zhuǎn)手交易的，按差額征收營業(yè)稅；僅對普通住房給予優(yōu)惠政策支持。

（4）2006年調(diào)控升級(jí)。“國八條”讓長三角降溫，但全國諸多地區(qū)的房價(jià)仍在上漲。2006年5月，國務(wù)院針對少數(shù)大城市房價(jià)上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾突出等問題出臺(tái)六項(xiàng)措施調(diào)控房地產(chǎn)。幾天后，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)九部委的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（“國15條細(xì)則”）。主要措施包括：（1）“90/70新政”。套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。（2）對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅；購買非普通住房超過5年轉(zhuǎn)手交易的，按差額征收營業(yè)稅。（3）個(gè)人住房按揭貸款首付比例不得低于30%；對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付比例20%的規(guī)定。（4）尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立。另外六部委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（“限外令”），規(guī)定境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人才可購買符合實(shí)際需要的自住商品房。

（5）2007年調(diào)控完善與轉(zhuǎn)型。2007年房價(jià)飆升，但在2005-2006年連續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策后，2007年的政策并不多。最主要的房地產(chǎn)政策是 “二套房貸新政”：第二套（含）以上住房，貸款首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。12月份，又出臺(tái)“補(bǔ)丁文件”，明確第二套房以“戶”為單位進(jìn)行認(rèn)定。這一政策效果顯著，證明房貸政策是最重要的調(diào)控工具。另外，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，標(biāo)志著國家開始“惡補(bǔ)功課”，大力推進(jìn)保障房。其后，九部委發(fā)布了《廉租住房保障辦法》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。

2.2008-2009年：擴(kuò)張型調(diào)控。2008年9月，金融危機(jī)席卷全球，中國經(jīng)濟(jì)增速也出現(xiàn)快速下滑，房地產(chǎn)市場也于下半年持續(xù)降溫。在這一背景下，10月22日，財(cái)政部和中國中國人民銀行出臺(tái)救市政策：首次購買普通自住房和改善型普通自住房，貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付比例調(diào)整為20%；對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。2008年12月，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》出臺(tái)，除了重申上述政策，另外還包括：爭取用3年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題；對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策（由5年縮至2年）；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。

3.2010 -2013年：緊縮型調(diào)控。隨著2009年房價(jià)暴漲， 2010-2013年抑制房價(jià)成為調(diào)控核心目標(biāo)。新政一次比一次嚴(yán)厲，可細(xì)分為五波。

（1）第一波緊縮型調(diào)控：2009年12月“國四條”、“國十一條”出臺(tái)。2009年12月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“國四條”，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭；力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，用5年左右時(shí)間基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶區(qū)改造，有條件的地方爭取用3年時(shí)間基本完成。2010年1月，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“國十一條”），進(jìn)一步細(xì)化“國四條”，最重要的措施包括：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

（2）第二波打壓型調(diào)控：2010年4月“國十條”出臺(tái)。2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（“國十條”），被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)（即限購政策，但其后僅有北京跟進(jìn)）。加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策（即房產(chǎn)稅）。

（3）第三波管制型調(diào)控：2010年9月 “9.29新政”出臺(tái)。為鞏固樓市調(diào)控成果，多部委出臺(tái)新政，將“國十條”中部分內(nèi)容升級(jí)，變成了全國“一刀切”：對貸款購買商品住房，首付比例調(diào)整到30%及以上（之前90平米以上最低為20%）；暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款（“國十條”中只要求房價(jià)過高城市有選擇性地實(shí)行）。另外，還要求“房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”（限購升級(jí)，后有20多個(gè)城市跟進(jìn)）。

（4）第四波“三限令”：2011年1月“新國八條”出臺(tái)。1月26日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出“新國八條”，行政性干預(yù)色彩繼續(xù)加重。一是限購范圍擴(kuò)大：各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，對2套當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ?套非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法證明非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶彛ê髞砉灿?8個(gè)城市實(shí)行）。二是首次提出限價(jià)：2011年各城市政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布（結(jié)果大部分城市都將房價(jià)增幅定為：不超過GDP或收入增幅）。三是收緊二套房貸：首付比例不低于60%（之前不低于50%）。四是收緊營業(yè)稅，對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按全額征收。另外，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則上同意部分城市進(jìn)行對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，上海、重慶開征房產(chǎn)稅。

2012年，房地產(chǎn)調(diào)控政策總體平穩(wěn)，除了指導(dǎo)商業(yè)銀行對于首套房貸進(jìn)行利率優(yōu)惠外，既沒有出臺(tái)新政，也沒有放松舊政。唯一值得關(guān)注的是：整個(gè)7月份，為了防范房價(jià)上漲，連敲四次警鐘，堅(jiān)決防止房價(jià)反彈。這一套“系列拳”可以算是一次“準(zhǔn)新政”。10月份，決策層表態(tài)，調(diào)控手段還需要逐步完善，更加注重市場和法治手段。由此可見，決策層很清楚限購限貸這種行政干預(yù)手段，只能用于短期救急，不宜當(dāng)作“補(bǔ)藥”長期吃。

（5）第五波：2013年2月“國五條”出臺(tái)。重要內(nèi)容包括：第一，完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制，要求全國35個(gè)大城市按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房）價(jià)格控制目標(biāo)。第二，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，要覆蓋全市，一手二手房皆限，外地有證明者只能擁有1套房。第三，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，對房價(jià)上漲過快的城市，中國人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市政府新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高二套房首付比例和貸款利率。第四，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征；擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。總體來看，“國五條”及細(xì)則頗具新意，但多數(shù)地區(qū)并未從嚴(yán)落實(shí)。

4.2014 -2016年1季度：擴(kuò)張型調(diào)控。2014年樓市低迷，部分地區(qū)房地產(chǎn)庫存積壓嚴(yán)重，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑，于是開始擴(kuò)張型調(diào)控，可分為四波地方層面的新政潮。

（1）第一波：2014年3月政府工作報(bào)告提出“針對不同城市情況分類調(diào)控”。這意味著要打破全國“一刀切”式的調(diào)控模式，也就暗含著允許部分樓市低迷的城市放松之前部分緊縮型政策。其后，很多地方政府陸續(xù)放松限購等政策。

（2）第二波：2014年9月“9.30新政”。9月30日，中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，其中明確，首套房貸款最低首付比例為30%，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。對擁有1套房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。此次“央四條”意在通過加強(qiáng)對居民購房的金融支持，以達(dá)到刺激市場需求的目的。

（3）第三波：2015年3月“3.30新政”。3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，要求對擁有1套房且貸款未結(jié)清，再次申請商業(yè)性個(gè)人房貸購買普通自住房，最低首付比例不低于40%。對擁有1套房并已結(jié)清相應(yīng)貸款，再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付比例為30%。同時(shí)財(cái)政部也發(fā)文要求，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

（4）第四波：2015年11月去庫存新政。中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議提出，化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。這是決策層首次提及房地產(chǎn)庫存問題，此后在12月召開的中央政治局會(huì)議上，再次提出要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革。

5.2016年2季度-2018年：分化型調(diào)控。2016年1季度，部分一二線城市房價(jià)快速上漲引起相關(guān)部門的關(guān)注，從滬深二市“3.25新政”開始，打破了過去兩年全國同步寬松的政策走勢，開啟了部分熱點(diǎn)城市緊縮型調(diào)控的新進(jìn)程。與此同時(shí)，非熱點(diǎn)地區(qū)繼續(xù)執(zhí)行寬松政策，尤其是去庫存政策。國家層面的調(diào)控新政只有一項(xiàng)，即2017年4月1日住建部與國土資源部出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位。

2016年以來，決策層重視發(fā)展住房租賃市場、租購并舉。2016年5月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》指出，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。2017年7月，住建部等九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取部分人口凈流入的大中城市（包括廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市）開展住房租賃試點(diǎn)工作。2017年8月，國土資源部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

調(diào)控的成效與不足

1.調(diào)控的成效。首先，2005年開始，調(diào)控的矛頭越來越多地指向持續(xù)上漲的房價(jià)。調(diào)控效果的評(píng)估也主要看房價(jià)變化。總體來看，歷次調(diào)控都有較為明顯的效果，調(diào)控不可能抑制房價(jià)中長期不漲，但在過熱時(shí)達(dá)到了短期降溫的效果。

其次，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。過去十幾年來，一二線城市中小套型占比增加，別墅供應(yīng)規(guī)模明顯減小，這有利于剛需購房。

再次，市場秩序有所好轉(zhuǎn)。土地出讓市場越來越透明，權(quán)力尋租現(xiàn)象大大減少。新房銷售市場在明碼標(biāo)價(jià)、開盤節(jié)奏、廣告宣傳等方面均有所改善。二手房交易市場中的不規(guī)范行為明顯減少。

2.調(diào)控的不足。第一，行政手段為主，經(jīng)濟(jì)手段不夠。限購、限價(jià)、限貸仍是主要的調(diào)控措施，部分城市近一年來新出臺(tái)了限轉(zhuǎn)售措施。行政管制見效快，但也存在損害市場機(jī)制、誤傷自住需求、干擾企業(yè)自主經(jīng)營的問題。未來應(yīng)更多考慮使用經(jīng)濟(jì)手段。

第二，需求端調(diào)控過多，供應(yīng)端調(diào)控不足。房地產(chǎn)市場天生存在房價(jià)變化過快與生產(chǎn)周期較長的矛盾，當(dāng)房價(jià)大漲時(shí)，新增供應(yīng)跟不上；而房價(jià)明顯降溫時(shí)，新增供應(yīng)減不下來。過去的房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)發(fā)力需求端，而對供給端的管理手段不足。

第三，短期措施太多，長效機(jī)制缺失。當(dāng)樓市劇烈變化時(shí)，管理部門往往是臨時(shí)抱佛腳，或者打壓、或者救市，心態(tài)著急、藥量過大，于是在治好一場病的同時(shí)，也埋下了新的病根。當(dāng)前稅收政策系統(tǒng)性不足，沒能起到較好保障市場平穩(wěn)運(yùn)行的作用，房地產(chǎn)稅遲遲沒有通過立法，熱點(diǎn)城市存在較旺的投資投機(jī)需求，亟待推進(jìn)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)。上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)也未達(dá)到預(yù)期效果，未來仍需根據(jù)國家的立法進(jìn)程予以完善。

第四，租售不平衡。1998年房改之后，住房商品化、市場化快速推進(jìn)，房產(chǎn)交易市場迅猛發(fā)展，但租賃市場發(fā)展滯后，形成了“售強(qiáng)租弱”的格局。租賃市場的發(fā)展能起到穩(wěn)定交易市場、平穩(wěn)房價(jià)的效應(yīng)，應(yīng)加快推進(jìn)“租購并舉”。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院副院長）