關于不動產轉讓及股權轉讓合理避稅的初探

閻志娜

摘 要：隨著市場化經濟體制的不斷加深，不動產轉讓和股權轉讓案例近年來有著明顯的增多，其中以土地使用權和房地產等資產為主，是當前最為常用的稅收籌劃手段。我國相關稅務部門已經注意到了股權轉讓中所帶來的問題，出臺了相關的法律法規來開展反避稅工作，意圖遏制住股權轉讓過程中的稅務籌劃渠道。但是畢竟我國的法律體制還不是十分健全，并且在股權轉讓的過程中轉讓方所承擔的稅負是十分巨大的（營業稅方面），因此借助稅收政策上的差異是完全可以進行稅務籌劃的。筆者從我國股權轉讓過程中的稅收政策出發，在充分解讀我國稅收政策的基礎上，探究不動產和股權轉讓過程中雙方企業在稅務籌劃方面存在的問題，并提出適當的改進措施，為企業實現合理避稅，降低轉讓資本提供一些參考和借鑒。

關鍵詞：不動產轉讓 股權轉讓 合理避稅 問題和措施

一、引言

十八大以來，我國市場化經濟體制不斷加深，企業改革也如火如荼的進行著，受到世界經濟和國內市場、政策的影響，企業并購的案例數量明顯增加，尤其是在資產和股權的轉讓方面，更是層出不窮，似乎股權轉讓已經成為未來一段時間企業發展的趨勢。目前國內外文獻中還沒有單獨對股權式資產轉讓過程中的稅務籌劃問題進行剖析，筆者只能依據目前現有政策，對各種稅負進行不同的重組方案預算，通過對總稅負進行比較，找到當前政策下不動產以及股權轉讓過程中的合理避稅方案。

二、目前股權轉讓和不動產轉讓過程中的稅收政策

（一）不動產轉讓和股權轉讓的區別

股權轉讓和不動產轉讓是有很大區別的，一是概念上的差別，股權轉讓是企業在政策允許下，將股東的權益通過轉讓的形式讓他人成為企業的新股東，這是一種民事上的法律行為。而不動產轉讓，是為了改善企業的運作環境，提升企業的運作效率，企業管理者對一定數量的不動產進行調劑處理。這二者的根本區別在于股權轉讓的主體是股東，而不動產轉讓的主體是公司。

（二）股權和不動產轉讓中的稅收政策

無論是哪一種轉讓方式，要實現合理避稅，我們首先必須要了解它們各自的稅收政策，這樣才能在保證不違反規定的基礎上實現合理避稅。

1、股權轉讓中的政策

在股權轉讓過程中，對于轉讓方而言，營業稅、增值稅、企業所得稅、契稅都是免除繳納的，因此在實際的轉讓過程中，轉讓方只需要繳納土地增值稅和印花稅。

2、不動產轉讓過程中的政策

在不動資產的轉讓過程中，轉讓方需要繳納的稅款是不確定的，需要依據實際情況分別繳納營業稅、增值稅、企業所得稅以及土地增值稅、契稅、印花稅，與股權轉讓形成鮮明的對比，在不動產轉讓過程中，需要轉讓方繳納的稅種較多，稅務部門在這一方面有著詳細的說明。

三、企業利用股權轉讓的方式進行資產轉讓

（一）股權式資產轉讓的優勢

利用股權式進行資產轉讓收購，操作方式便捷，它僅僅讓股權發生了變化，被收購一方企業的主體并沒有發生變動，因此企業所有的資產全也未發生變動，只需要辦理內部人員的股權變更記錄即可完成，這是資產收購所不具有的。其他優勢如下：

首先，這種收購模式獲益大，在收購完成后，收購方能夠獲得目標企業的資產占有權和支配權，被收購一方企業的商標權，經營許可權以及企業享受的優惠稅收政策也可以直接被收購方拿來使用。其次是收購價格很低，目標企業的土地使用權在收購的過程中并不涉及，因此收購方可以免去一大部分的營業稅。第三，收購流程較為簡單，股權收購二者只要達成協議，便可以到工商部門辦理簽署產權轉移手續，不需要像汽車、房屋的過戶一樣還需要到不同的機關辦理，十分繁瑣。

（二）股權式收購的缺陷

收購風險大，這這種收購方式所帶來的第一個問題便是風險問題，被收購方無論之前承擔著怎樣的權利和義務，在收購完成后也是永恒不變的，需要收購方進行承擔，因此，如果目標公司在收購前的談判過程中對于企業的稅負、債務以及虧損等未曾言明，則這部分負擔會由收購方承擔，這種股權減值現象在實際的收購過程中并不少見。

（三）股權式資產轉讓稅務籌劃的重難點

股權式資產轉讓形式實際就是企業資產轉讓過程中的避稅措施，但是隨著我國稅收體制的不斷完善，相關部門對于此種交易方式的摸索也更加清晰，從去年開始已經出現了從制度到機制上的改變，這樣的反避稅政策修改讓企業股權轉讓過程中的稅務籌劃工作變得難上加難。

1、股權式資產轉讓相關載體的分析

將資產轉讓進行虛化，以股權轉讓的形式開展，這種混淆二者定義的行為是納稅人避稅的重要措施之一。之所以采用這種方法，是稅收政策規定股權轉讓不需要繳納稅款，但是近年來通過這種方式避稅的企業數量實在態度，相關部門已經不得不第對此進行調查和研究，估計在不久的文未來會有針對此項措施的反避稅政策，到那時再尋找新的避稅點是不動產轉讓過程中將面臨的一大難題。

2、免征范圍的重新界定

在今后，股權式資產轉讓可能將會被界定為資產轉讓，這樣不動產在轉讓的過程中的界定范圍發生的變動可能會產生流轉稅，這對于轉讓的雙方都是不利的。我們可以在實質判定原則指引下，對該項目資產轉讓定義為股權式資產轉讓，納入稅收管理之列。

（四）股權式資產轉讓如何開展稅務籌劃，實現合理避稅

由于在資產轉讓過程中稅務成本過高，因此對于轉讓方而言，在對不動產等資產轉移之前，為了達到合理避稅而又不違反國家政策的情況下，對于那些比較單一的資產，例如房產、地產等，可以避開資產轉移而采用股權轉移的方式，例如可以設置分公司，將房地產轉變成股權，再與收購方進行交易，實現了資產的虛化，從而實現了合理避稅。

稅務籌劃的過程中，一定要關注國家的相關政策，我國在稅務政策的改革方面變動較大，在避稅中必須讓轉讓行為在政策規定的非稅范圍內，這樣的避稅才是合法的，否則便是偷稅漏稅。在資產收購中進行資產虛化轉變成股權進行收購，實際操作時企業應該極其謹慎，要將自身運作情況和資產負債情況調查清楚，同時要對稅收政策進行前瞻，在充分了解當下的基礎上，預測未來政策變化趨勢，從而提早找到股權轉讓過程中的避稅點。

對于受讓方而言，由于在股權轉讓過程中納稅額度不大，項目不多，因此整個過程中主要針對避稅的合法性進行反復審查，最大限度的降低收購風險，不能讓稅務風險發生。為了保障后續工作能夠順利開展，可以讓轉讓方在轉讓合同上作出一定的擔保，最好是在收購額的支付方式上采用分期付款，這樣一旦存在問題，還能夠有談判回旋的余地。

四、案例分析

上面我們對于不動產轉讓和股權轉讓進行了對比和分析，在實際的轉讓過程中，股權轉讓相較于不動產轉讓有著明顯的優勢，為了證明這一避稅點的正確性，我們將用案例進行分析。

【案例】A公司在2016年花費1000萬買了一塊地皮，并且在這塊地上注冊了K房地產公司，注冊資金為2000萬，這樣公司的資產構成全部都是這塊土地的地皮價格，到2018年2000萬元的土地增值到6000萬元，K公司決定轉讓，投資建設其他項目。

目前對于K公司而言有幾種轉讓方式以供選擇：

一是不動產直接轉讓方式，將這塊地以6000萬元的價格賣給M公司，這種轉讓方式屬于資產轉讓，依照稅收政策規定，K公司在轉讓后需要交納營業稅、土地增值稅、印花稅這三項，單項交稅金額為：

營業稅=4000*5%=200萬元

城建稅和教育費附加=200*（3%+7%）=20萬元

印花稅=6000*0.05%=30萬元

土地增值額=6000-2000-200-20=3780萬元

3780/1220=309.84%

所以土地增值稅為1841萬元

企業所得稅為484.75萬元，一共需要交納稅款為2575萬元

二是充分利用稅收政策進行避稅后：

通過上面的稅務計算我們能夠發現，如此高的稅款主要來自于土地增值稅這個方面，如果不采用資產轉讓的方式轉而采用資產股權式轉化，國家相關法律法規規定，對于單純的股權轉讓，不收取土地增值稅和營業稅，那么只需要繳納企業所得稅4000*25%=1000萬元。通過對比，在不進行稅務籌劃的時候，需繳納2500多萬的稅款，而在稅務籌劃后，稅款降低到了1000萬元。

雖然在實際的轉讓過程中還會涉及到其他的因素和金額，但跟1500萬元的差額相比完全可以忽略不計，當然我們在案例說明中只是列舉了一個最為簡單的資產構成，即只有一塊地皮，并沒有涉及到其他資本構成因素，但也足以說明了問題。

五、結束語

合理避稅充斥著企業運作的整個過程，避稅行為的發生，揭示著國家稅收體制的不完善，目前各行各業企業數量都趨近于飽和，企業要想在激烈的市場競爭中占得先機，就比從內部出發，加強制度的完善，加強稅務籌劃，降低風險的發生。但是企業在稅務籌劃的過程中應該牢記，雖然避稅并沒有違反稅法的相關規定，但是它破壞了市場的公平性和穩定性，企業在避稅的過程中首先要考慮到代價的問題，不能因為一時的避稅而給企業帶來不必要的風險和損失。近年來我國的市場經濟體制改革不斷深化，國家在反避稅方面出臺了越來越多的政策，企業的避稅點越來越少，在這種情況下，在股權轉讓和不動產轉讓的過程中，要加強對國家政策的研讀和前瞻，爭取盡早找到避稅點，為企業降低稅負奠定基礎。

參考文獻：

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