中國房價(jià)調(diào)控之淺談

王利

【摘要】房子是每個(gè)家庭最為關(guān)注的事情，中國傳統(tǒng)過的觀念，有了房就有了家，有了家才能安居樂業(yè)。本文將從房子的市場(chǎng)屬性來分析房價(jià)，以及政府所做的調(diào)控政策在房子的市場(chǎng)屬性中如何起到對(duì)房價(jià)的調(diào)控的理論分析。

【關(guān)鍵詞】調(diào)控 供給 需求 剛性需求

一、前言

對(duì)于如何化解高房價(jià)帶來的普通群眾的家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，國家出臺(tái)了很多的調(diào)控政策，各個(gè)地方也有適宜當(dāng)?shù)氐恼叱雠_(tái)，但似乎對(duì)于高房價(jià)沒有起到任何的調(diào)控作用，甚至有越調(diào)控房價(jià)越是走高的態(tài)勢(shì)。以西安為例，2017年進(jìn)行了3次樓市調(diào)控政策，仍舊沒有抑制住房價(jià)一步一步走高的態(tài)勢(shì)，從年初的均價(jià)7000多一直漲到了10000萬多。使得一般的普通家庭對(duì)于高房價(jià)面前怯而止步。

二、按照房子的供給方來講

一座房子的成本基本可以分為建造房子的地面土地及地上的建筑物，按照現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)，房子的建造成本在1500元每平方米左右，那么，房價(jià)建造成本中的很大一部分就是房屋下面的土地。

如圖所示，P代表房子的價(jià)格，Q代表房子的供給，S代表土地供應(yīng)，D代表房子的需求。土地作為一種稀缺資源，他的供給長期來說相對(duì)穩(wěn)定，所以我們假設(shè)土地的供應(yīng)處于不變的水平，那么，他就是如圖所示的S1線，是一條垂直向下的直線，不管土地的市場(chǎng)價(jià)格如何變化，土地的供應(yīng)量保持相對(duì)的穩(wěn)定不變。市場(chǎng)房子的需求曲線為D1時(shí)，房子的均衡價(jià)格就是S1與D1的相交點(diǎn)A點(diǎn)的價(jià)格PA。當(dāng)需求量上升時(shí)，上升為D2是，供給不變，仍是S1，這時(shí)的房屋均衡價(jià)格就是D2與S1的交點(diǎn)B點(diǎn)的均衡價(jià)格PB，顯然可以看出，當(dāng)需要上升時(shí)，房價(jià)PB大于PA點(diǎn)的均衡價(jià)格，也就意味著房價(jià)的上升。

從房價(jià)的供給方面來說，房價(jià)的調(diào)整策略：

（一）去中心化城市策略

長期以來，我國的住宅土地由地方政府長期供應(yīng)，地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)環(huán)境，當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃批復(fù)當(dāng)?shù)刈≌恋氐墓?yīng)S，所以，房子的供給S一方長期受地方政府的掌控，取得的土地買賣收入也歸地方政府的財(cái)政收入。在很長的一段時(shí)期內(nèi)，有些地方政府就是依靠買賣城市建設(shè)用地而取得當(dāng)?shù)匾徊糠重?cái)政收入，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。像北、上、廣這樣的大城市，城市的發(fā)展已經(jīng)很發(fā)達(dá)，城市的住宅建設(shè)用地供給也很少，這就導(dǎo)致房子的有限供給，在供給有限的條件下，北上廣的人口居高不下，購房的需求也很旺盛，在這種高需求的態(tài)勢(shì)下，高房價(jià)在所難免。

為了解決北京的中心城市壓力，國家提出了“雄安新區(qū)”，“雄安新區(qū)”的設(shè)立，一方面吸引在北京工作，投資的一部分人群前往新區(qū)，同時(shí)，新區(qū)有相應(yīng)的土地的供應(yīng)，而“雄安新區(qū)”的房價(jià)目前也不是很好，很利于投資環(huán)境。這樣就減少了北京地區(qū)的人口壓力，人口減少，北京的購房需求也會(huì)相應(yīng)的減少，購房需求的減少，在北京房市供給一定高的情況下，北京的房價(jià)會(huì)出現(xiàn)一定的下滑。

（二）擴(kuò)大房源的土地供給制度

我國今年出臺(tái)了新的房市土地供應(yīng)的政策，國土資源部部長姜大明說，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度。這就擴(kuò)大了土地的供應(yīng)渠道，土地供應(yīng)的渠道增加，意味著土地的供給曲線從S1右移至S2，在市場(chǎng)需求不變的條件下，市場(chǎng)房價(jià)的均衡價(jià)格就是S2與D1的交點(diǎn)C點(diǎn)，此時(shí)的房價(jià)為PC，顯然，PC價(jià)格的房價(jià)低于PB房價(jià)的價(jià)格。所有，國家擴(kuò)大房市土地的供應(yīng)渠道，對(duì)于緩解我國的房價(jià)走勢(shì)有一定的積極作用。

（三）房產(chǎn)稅的出臺(tái)，增加現(xiàn)房的市場(chǎng)供應(yīng)

今年兩會(huì)期間，國家終于在呼喊了7年之久的房產(chǎn)稅有了最明確的答復(fù)，目前全國人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)、財(cái)政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草房產(chǎn)稅法律草案。總體思路就是立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)。并且力爭在2019年完成全部立法程序，到2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù)，這就意味著國家已經(jīng)將房產(chǎn)稅作為了一種重要的房價(jià)調(diào)控手段，提上了正式的議程。房產(chǎn)稅作為一種重要的調(diào)控政策。在西方國家，例如美國，房產(chǎn)稅也是作為一種重要的房市調(diào)控的手段，已經(jīng)運(yùn)行了好多年。

在美國的房產(chǎn)稅是房產(chǎn)永久持有的一個(gè)基本保證。房產(chǎn)稅征收的主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，它是自1792年起征，至今已經(jīng)有一段比較長的歷史，他們的房產(chǎn)稅經(jīng)過長期的運(yùn)作和調(diào)整，目前也已經(jīng)形成了較為完善的稅收政策體系。全美國的每個(gè)州每年都征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅主要由房貸利息、保險(xiǎn)費(fèi)用和地稅組成。

但是，每個(gè)州以及州內(nèi)各縣市征收房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)都不同，稅率也分布在1%～3%之間根據(jù)各地的情況不等，并且每年都會(huì)根據(jù)地方政府的預(yù)算需求而改變。同時(shí)，不同地區(qū)每年征收房產(chǎn)稅的頻率也不一樣，例如費(fèi)城每年只收一次，而新澤西州每年則會(huì)征收四次。如果停止繳稅了，房子所有權(quán)就屬于美國政府，政有權(quán)對(duì)長期遲繳、不繳納房產(chǎn)稅的物業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的處置。美國在征收方面的房產(chǎn)稅政策可以為我國借鑒使用，當(dāng)然也要符合我國的國情，使得房產(chǎn)稅真正的實(shí)現(xiàn)中國化。我國房產(chǎn)稅的實(shí)施，根據(jù)我國的國情，對(duì)于是居住條件的家庭住房予以保障，但對(duì)于有多套住房的家庭來說，房產(chǎn)稅的實(shí)施或許是一定的打擊，多擁有住房就多交房產(chǎn)稅。前幾年爆出的“房叔”、“房姐”，也就是這次打擊的目標(biāo)對(duì)象。有了這些“房叔”、“房姐”手頭的現(xiàn)房的拋售，市場(chǎng)上就有了房源的供給，對(duì)于房價(jià)也會(huì)有一定的緩沖作用。同時(shí)，對(duì)于準(zhǔn)備持有房產(chǎn)作為投資性的投機(jī)商們，他們的多套擁有住房也會(huì)讓他們陷入房產(chǎn)稅的泥潭而飽受損失，所以對(duì)于投機(jī)房客來說，房產(chǎn)稅也是一劑良藥。

房產(chǎn)稅作為一個(gè)世界通行的稅種，不會(huì)加大所有擁有住房人民的經(jīng)濟(jì)壓力，他是按照房屋的評(píng)估值來征稅，對(duì)于家庭的住房和保障性住房的免征稅，收入歸地方政府，對(duì)于有多套住房的才會(huì)被征稅。所以，他真正的目的是讓房子回歸他的居住屬性，這也是李克強(qiáng)總理所說的“房子是用來居住的”。

房產(chǎn)稅的實(shí)施對(duì)于我國的房市有一定長期宏觀調(diào)控用，但僅靠房產(chǎn)稅一項(xiàng)來調(diào)控房價(jià)的走勢(shì)，肯定不能起到有效的解決房市的泡沫。只有按照市場(chǎng)規(guī)律，按照房市的供求關(guān)系來研究房價(jià)，理清供求平衡點(diǎn)，讓房價(jià)理性的回歸到供求平衡點(diǎn)才是真正解決房市泡沫。

三、從房子的需求方面來講

在我國，房子是每一個(gè)家庭的頭等大事，有房就會(huì)有心里安慰，傳統(tǒng)的心理促使著人們的購房欲望。80后90后是現(xiàn)在的購房的主要人群。這種剛性的購房需求，使得各地的購房需求居高不下，對(duì)于一二線大城市來講，這種剛性的購房需求也是促成房價(jià)高漲的需求方面的動(dòng)力因素。

綜上，國家從宏觀層面對(duì)我國的房市調(diào)控下了很大的力氣，也出臺(tái)了很多的政策，這個(gè)對(duì)于普通老百姓來講，是好事一件件。有了國家的政策的出臺(tái)與實(shí)施，房價(jià)的理性回歸，讓普通老百姓都能夠買得起房，住得起房，這就真正的實(shí)現(xiàn)了居者有其房。讓房市回歸李克強(qiáng)總理所講的，房子是用來住的，不是用來炒的。