長租公寓亂象頻出原因何在

文 劉榮虎

近期，原被業界看做行業“新風口”的長租公寓，因涉嫌高價收房、推漲房租、租金貸款引發各界關注，在杭州一名租住自如房源的男租客患急性髓系白血病離世，其家人委托第三方機構檢測他租住過的房屋顯示甲醛超標后，更被看做“資本嗜血”的負面典型推向了輿論口誅筆伐的風口浪尖。隨著媒體加入，除已曝出的甲醛超標、私下借用金融杠桿無序競爭、資金鏈斷裂爆倉租戶背鍋等問題外，租房市場長期存在的一些亂象也被挖掘揭露。叢生的亂象讓火爆的長租公寓市場遇冷。

長租公寓是房地產三級市場的一個新興行業，是房屋中介服務機構先行將業主的房屋租賃后，進行裝修改造，配齊家具家電，再以單間的形式進行出租的租賃新模式。它與當前城市化發展的大潮相應，符合都市年輕白領的口味，也獲得各方資本的追捧，本應獲取巨大的發展空間，健康成長為城市人群住有所居房源的良好補充，但為何行走不遠就亂象頻生呢？

城市租賃住房供需關系的劇烈轉換是亂象頻現的大背景。客觀講，租房市場中“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲價、房租欺詐、被迫搬家、不退還押金等亂象過去一直是以各種形式存在的。但在中國人傳統居家觀念中房子就是“家”，即使在當前房價高企、必須掏空“六口人”錢袋才付得起一套房子首付的情況下，人們也偏好于自有住房，從而不斷將資本擠壓進購置房產中。據西南財經大學發布的《中國家庭金融調查報告》顯示，中國家庭住房自有率為89.68%，遠超世界的60%左右。這就導致前幾年租房市場特別是非熱點城市的供需不旺盛，也使租賃市場中的問題限于個性化、小范圍。伴隨著近幾年我國城市化進程的加速，人口向大城市流動加快，以及熱點城市房價過高帶來的“買不起”和為防房價過熱采取的“限購”現象，租賃市場供需關系急速轉換，租賃模式也由最早的熟人介紹、同城發布信息等直接租賃演變為以中介機構為主導的模式。隨著“房子是用來住的，不是用來炒的”以及“租售并舉”、“租購同權”政策的落實，租賃市場迅速火熱，長租公寓因模式創新引發資本紛紛逐獵。與迅速壯大的市場、快速切換的模式伴生的是各類問題的放大、相關配套舉措的滯后，以及各類亂象的頻出。

行業競爭空間和層次的狹小是亂象頻現的內生動因。市場經濟條件下利益與風險并存。長租公寓雖有模式創新，但技術門檻并未相應抬高。面對巨大的市場和極易復制的模式，各路資本奔涌而至，據統計，國內TOP30房企已有三分之一進入。長租公寓還處初創，盈利模式尚不清晰，利潤仍主要來自租金與收房差價。以單套房為例，在收房價、裝修投入一定的情況下，盈利部分通過房屋裝修改造后出租房間數的增加和品質的提升來獲取，部分利用減少空置、增加周轉來擠壓，兩部分獲利空間有限，要多賺錢只有增大規模。各方資本不得不擠入同質化的跑馬圈地、規模競爭“窠臼”，在靠燒錢爭搶房源、尋求規模擴張的狹小空間中角逐。隨著參與方增多、競爭加劇、低價房源減少，租金定會趨高。為在競爭中站穩腳跟，大的公司會選擇以自身信用擔保將租金回籠后擴充規模，小的企業則不惜私用租戶個人信用從P2P平臺貸款使資金回籠后再投資，這樣“加杠桿”無疑增加了各方風險，無論哪個環節出現問題，除了企業破產，租戶也將步入既無房住還要還貸的困境。更有不良企業和運維人員為降成本，不斷在壓縮裝修成本和空置期上用歪心思，自此“甲醛房”丑聞被不斷爆出，各類亂象頻頻出現。

政府規范監管步伐的滯后是亂象頻現的外在主因。長租公寓亂象頻現的背后折射出相關部門對房屋租賃行業規范監管的滯后和無力。目前，國內還沒有出臺房屋租賃法、房產交易法和房產資本管理辦法等針對房屋租賃的頂層制度設計與立法，致使相關部門對租賃市場難以依法歸置。法律上尚無專門詳細的租賃房屋環境安全衛生標準，判斷室內空氣質量是否達標，仍依據原國家質監、衛生、環護部門2002年批準的《室內空氣質量標準》和住建部門2013年發布的《民用建筑工程室內環境污染控制規范》。沒有建立系統性的法律體系，出現問題相關部門只能以約談、發文等軟性限制為主，房東、租戶或機構等各方維權渠道不暢通，有時只能寄希望于媒體曝光或偶發事件引起社會關注。資本雖無善惡，但追求增值為其本性。在無硬性標準規范、無剛性法律法規強制、無暢通渠道溝通疏解的狀態下，單憑行業自律和輿論制約，怎能限制充盈的資本一路狂奔，處處見縫插針攪弄風云？

當前我國已處于人口由中小城市向一二線大城市快速聚集流動的城市化發展階段，人們除了物質空間的變移，還會感受文化背景、道德理念、精神心理差異的沖擊。當在農村和中小城市所維系的用血緣、親戚朋友等因素搭建起來的熟人社會關系土崩瓦解，與陌生人社會相配套的契約、法治、制度等柔性約束機制還未完全搭建，行業與人們之間的關系維系主要傾向于金錢時，亂象頻出也就在所難免。