增商業物業比重息率高越秀地產

鏘賢

內房越秀地產（00123.HK）上月銷售額按年大幅下降近五成，銷售面積亦按年降四成，在中美貿易戰及內地調控樓市的內外夾攻下，市場憂慮房地產市場將出現下行。然而內地政府調控房地產行業的目的是維穩，相信樓市不會大起大落。

中美貿易摩擦升溫，內地樓市調控加劇，市場憂慮房地產市場迎來寒冬。事實上，房地產行業作為中國的經濟支柱，政府通過行政手段調控樓價，主要目的是維穩。越秀地產（00123.HK）日前公布9月份銷售數據，期內合約銷售額按年下降約47%至23.83億元（人民幣.下同），銷售面積亦按年下降35%至10.87萬平方米。

截至9月30日止，越地僅完成全年銷售目標550億元的65%。受杭州政府限價政策影響，越地于當地的樓盤價格不及預期，又因推盤步伐稍慢，令上月銷售業績有所下滑。然而根據越地今年的鋪排節奏，相信仍可完成全年550億元銷售目標，亦力爭達成2020年取得銷售額1，000億元的目標。

土儲充足力拓南沙

土儲方面，鑒于現時市場環境不明朗，越地將會相對謹慎。目前越地土地儲備約3，500萬平方米，可支撐未來數年發展，因此不會在市場價格過高的時候急于買地。不過若價格合理，相信越地仍會出手。事實上，不少內房在現時市況下均有所顧慮，相信越地會傾向增加商業物業發展比重。

該公司將廣州南沙作為未來發展的重點區域，目前有靈山島尖三個項目及濱海新城一個住宅項目，總建筑面積分別為70萬平方米及102萬平方米。另外，該公司將加大商業地產板塊的投入，冀望2025年時，相關領域可為公司帶來三分一的營收。

越地今年上半年純利按年上升19%至13.14億元；合同銷售金額280億元，大增40%；已售而未入賬金額561億元，大增41%。越地全年盈利預測27億元，每股盈利約0.218元。以越地近日收報1.2港元計，現價相對明年預測市盈率（P/E）約4.8倍，遠低于過去八年平均約12倍，亦較旗下越秀房托（00405.HK）的12.2倍，折讓61%。

越地今年預測市賬率（P/B）僅0.48倍，略低于過去八年平均的0.6倍，但較越秀房托的0.87倍折讓45%。越地預測息率達8.1厘，較越秀房托預測息率7.2厘高。至今年6月底止，越地手上現金258.3億元，銀行借貸527.7億元，凈借貸269.4億元，凈借貸相對股東資金比率64%，較去年底下降8.5個百分點，亦遠低于一般民營內房企業。

潛在升幅近三成

越地P/E、P/B、股息率，皆較越秀房托吸引，股價亦落后。今年以來，越地跌18%，越秀房托只跌6%。有越秀房托者，宜換馬到越地。越地息率達8.1厘，較紅籌指數平均3.5厘高出1.3倍，可逢低收集。股價若不幸再跌一成，股息率將接近9厘。券商平均給予越地目標價1.62港元，潛在升幅近三成。