銀行業(yè)該如何看待長租公寓金融

吳坤嶺

長租公寓這種商業(yè)模式事實(shí)上已經(jīng)存在很多年了，過去我們常用“二房東”這類的詞匯來稱謂。2018年6月份開始，由于北京房租漲價，政府認(rèn)為是中介機(jī)構(gòu)從中抬高房租所致，因此刮起了房地產(chǎn)市場的整頓風(fēng)，而長租公寓這種形式，成為了這次房屋租賃市場整頓的焦點(diǎn)。由于長租公寓形式大量存在，令政府決策面臨著難題，業(yè)界也是爭論非常大。我根據(jù)自己多年對國內(nèi)外房地產(chǎn)的研究和對于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的探索，發(fā)表一下我個人的觀點(diǎn)。

長租公寓符合市場規(guī)律

對于銀行業(yè)來說，是否該參與長租公寓的投資，主要應(yīng)該搞清楚長租公寓這種商業(yè)模式是否具有合法性和是否具有長遠(yuǎn)的發(fā)展前景。關(guān)于長租公寓的問題，我個人旗幟鮮明地認(rèn)為，符合市場規(guī)律，不存在違法性問題。

首先，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或投資運(yùn)營機(jī)構(gòu)長租業(yè)主的房產(chǎn)， 對房產(chǎn)進(jìn)行管理，有利于減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，所謂術(shù)業(yè)有專攻，業(yè)主將可以用于出租的房屋委托給專業(yè)機(jī)構(gòu)來打理，具有降低社會交易成本、提高社會效率的好處。而對于求租者來說，由于有了諸如“自如”這樣的品牌長租機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，在使用房屋的過程中遇到任何問題都可以得到標(biāo)準(zhǔn)化的解決，不至于找業(yè)主扯皮。近些年，由于住戶生活條件的改善，出現(xiàn)了原來安置性住房，幾乎一個小區(qū)大多數(shù)房產(chǎn)都出租的現(xiàn)象，如果有長租公寓這種機(jī)構(gòu)存在，甚至對于小區(qū)的物業(yè)管理都會給予巨大幫助。

次，有人提出長租公寓商業(yè)模式的存在是否會出現(xiàn)P2P 現(xiàn)象。對于這個問題，我們必須冷靜地分析一下P2P行業(yè)出問題的原因。P2P行業(yè)出問題的主要原因在于借款人違約不被納入征信系統(tǒng)，違約沒有成本，所以才使得大量的借款人違約，借錢不還。近兩年，P2P平臺紛紛倒閉，投資人集體維權(quán)現(xiàn)象出現(xiàn)。這種現(xiàn)象出現(xiàn)后，國家征信系統(tǒng)開始將P2P違約納入征信系統(tǒng)以后，投資人違約現(xiàn)象立即消失了，應(yīng)該說P2P又開始了新的發(fā)展機(jī)遇。同樣道理，只要我們制度設(shè)計(jì)合理，相應(yīng)法律維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，那么就一定會良性發(fā)展的，而且非常具有廣闊的前景。

最后，長租公寓具有準(zhǔn)REITs特征。大家都知道，我國目前處于發(fā)展中狀態(tài)，大量的房地產(chǎn)交易都是首次交易，即以購買新房為主，未來成熟的房地產(chǎn)一定是以二手房交易和出租交易為主，特別是持有物業(yè)將成為主要的商業(yè)形態(tài)，房地產(chǎn)信托投資基金等金融產(chǎn)品必將大行其道，廣泛發(fā)展。美國已經(jīng)設(shè)立了第三金融市場，即資產(chǎn)證券化市場，我國近些年在發(fā)展資產(chǎn)證券化方面徘徊搖擺，但隨著商業(yè)性物業(yè)總量的積累，資產(chǎn)證券化是必然發(fā)展的一條道路。所謂REITs是資產(chǎn)證券化的一個主要門類，而長租公寓金融雖然不屬于房地產(chǎn)信托類業(yè)務(wù)，但它是依據(jù)《物權(quán)法》而衍生出來的類似于REITs的業(yè)務(wù)，可以預(yù)見，隨著房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的成熟和完善，長租公寓金融必然會大行其道的。

從上面分析看，我個人認(rèn)為，作為銀行業(yè)特別是中小商業(yè)銀行，如果不關(guān)注長租公寓的商業(yè)形態(tài)，跟蹤研究其發(fā)展規(guī)律，設(shè)立產(chǎn)品，則必然失去一種機(jī)遇。

長租公寓金融產(chǎn)品該如何設(shè)計(jì)

長租公寓金融產(chǎn)品大體可以分為三種形式。第一種，經(jīng)營性物業(yè)貸款。依據(jù)《物權(quán)法》，租約受到保護(hù)，針對長租公寓運(yùn)營商的信用條件，在對于物業(yè)進(jìn)行針對性管理的情況下，提供貸款周期為5～10年的經(jīng)營性物業(yè)貸款，利率不必上浮，甚至可以下浮。第二種，基金形式。可以設(shè)置結(jié)構(gòu)化基金，即運(yùn)營商或其他投資人作為劣后級合伙人，而銀行作為優(yōu)先級合伙人，一般說來，2∶8的結(jié)構(gòu)即可以，信用條件好的甚至可以1∶9，當(dāng)然信用條件稍差的也可以按照3∶7設(shè)計(jì)。如果有夾層投資者參與其中， 則更是好事兒。第三種，理財產(chǎn)品。銀行可以面向保險公司或高凈值人群發(fā)行理財產(chǎn)品。不論哪種形式，收益率都是“魔鬼”， 如果運(yùn)營商的內(nèi)部收益率達(dá)不到機(jī)會成本，那么這種投融資模式一定不會持續(xù)，如果內(nèi)部收益率能超過融資成本，那么就可以長足發(fā)展。我們通過專業(yè)分析得知，運(yùn)營商有條件實(shí)現(xiàn)財務(wù)成本平衡，況且，按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，擇優(yōu)汰劣，具有整合能力和管理能力的運(yùn)營機(jī)構(gòu)，不斷擴(kuò)張規(guī)模，形成有影響力的品牌，就可以降低綜合管理成本，從而為融資留出空間。對于銀行來說，長租公寓由于租約收入具有規(guī)律性，現(xiàn)金流穩(wěn)定，如果有任何異常波動，幾乎可以當(dāng)日發(fā)現(xiàn)狀況，因此，從未來發(fā)展的角度，我認(rèn)為是一個非常好的金融產(chǎn)品。

在技術(shù)層面上，銀行對長租公寓機(jī)構(gòu)提供貸款或優(yōu)先基金份額的同時也可以作為托管銀行和收支結(jié)算銀行，達(dá)到攬儲和擴(kuò)大服務(wù)的效果，放大資金使用效率，借助互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)營管理模式， 可以有效地管理資金和降低運(yùn)營成本。

銀行應(yīng)該積極地參與長租公寓業(yè)務(wù)，找出金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)的最佳方案，從而為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)體系的完善做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，同時也是為銀行自身創(chuàng)利尋找機(jī)遇。

安全性問題

互聯(lián)網(wǎng)是金融安全管理的神器

長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)，本身有成熟的網(wǎng)絡(luò)條件，銀行系統(tǒng)可以在設(shè)定好防火墻的前提下，介入運(yùn)營機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)，“實(shí)地”觀察運(yùn)營機(jī)構(gòu)的合規(guī)性，而即時的收付都可以網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)。參照政府房管局對于房屋交易的管理模式，以網(wǎng)簽和上網(wǎng)為準(zhǔn)則，這樣的話， 在法律糾紛處理上就有了非常清晰的界定，甚至?xí)驗(yàn)榫W(wǎng)簽而降低或消除糾紛的出現(xiàn)。

市場風(fēng)險

一種好的商業(yè)模式出現(xiàn)后，勢必存在過度競爭或市場波動的風(fēng)險，從而會有相對較弱的運(yùn)營機(jī)構(gòu)敗下陣來，難免威脅到投資的安全性問題。因此，我們認(rèn)為在市場發(fā)展長租公寓業(yè)態(tài)的初級階段，可以先試行30%兜底的模式，而運(yùn)營方應(yīng)該將全部的股權(quán)質(zhì)押給貸款銀行，在必要的時候可以強(qiáng)行并購或接管。隨著運(yùn)營者信用條件的逐步升級，可以發(fā)展到20%甚至10%兜底的條件。

增加主動風(fēng)控意識

《物權(quán)法》的出臺，特別是租約物權(quán)逐漸參與市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，為銀行業(yè)投資輕資產(chǎn)運(yùn)營創(chuàng)造了條件，而主動風(fēng)控是彌補(bǔ)銀行投資管理的有效方法。我們認(rèn)為，主動風(fēng)控的措施有以下幾種建議：第一，與運(yùn)營機(jī)構(gòu)簽定合同，銀行有隨時強(qiáng)行干預(yù)合同執(zhí)行的權(quán)力，對于合同要實(shí)行備份，防止出現(xiàn)套資金現(xiàn)象；第二， 對于支付給業(yè)主方的租約，由銀行直接賬戶撥付，而且可以要求業(yè)主在本銀行開戶；第三，租約收入必須進(jìn)入銀行，可以由銀行代收。雖然這種業(yè)務(wù)不屬于股權(quán)投資范圍，但由于運(yùn)營機(jī)構(gòu)為輕資產(chǎn)運(yùn)營，所以對于運(yùn)營機(jī)構(gòu)的股權(quán)質(zhì)押和管理監(jiān)督還是必要的，這也是主動風(fēng)控的必要措施。

總而言之，我們認(rèn)為在做好風(fēng)控的前提下，雖然運(yùn)營機(jī)構(gòu)為輕資產(chǎn)運(yùn)營者，仍然是可以參與的，而且可以相見，其市場前景是非常好的，這也是我們探索參與輕資產(chǎn)運(yùn)營投資的一種嘗試。參與長租公寓的金融設(shè)計(jì)，對于探索銀行業(yè)投資輕資產(chǎn)運(yùn)營意義非常重大，所以我建議銀行界的朋友們予以關(guān)注。

（作者系《銀行家》研究中心高級研究員）