山東省新型農村社區住房建設探究

李振杰

摘 要：隨著工業化城鎮化和城鄉一體化的快速推進，農村正逐漸改變了“一戶一宅”農民居住模式，搬進集中式單元住宅樓。引導農民由分散居住向適度集中居住，是改善農民居住條件、集約節約用地、改善農村環境的有效措施。近年來，全國各省、市地區在積極的推進社會主義新農村建設，建設有中國特色的社會主義新農村。正是在這種趨勢下山東省提出建設新型農村社區，大力推廣新農村建設。本文主要從新型農村社區中的住房建設出發，通過對山東省內新農村住房建設進行探究，通過了解山東省新型農村社區建設的現狀和問題，然后對此進行分析。通過對國內新農村住房模式的分析，發現新農村建設模式的優勢和劣勢，對劣勢產生的原因進行探究，借鑒新農村模式的優點，建立山東省新型農村社區住房建設的模式，最后提出山東省新型農村社區住房建設提出需要注意的問題和建議。

關鍵詞：新型農村社區 住房建設 模式 問題

一、山東省新型農村社區住房建設的背景、問題

（一）山東省新型農村社區住房建設背景

山東省總人口約9637萬人，土地面積1571.26萬公頃，全省縣級單位數140個，鄉鎮單位數1857個，包括128個鄉級單位，1118個鎮級單位。農業人口約為5646萬人，全省總人口約為9637萬人，農業人口占總人口的58.62%，全省的農用地約為1156.62萬頃，約占全省土地總面積的74.61%，而全省的建設用地約為251.06萬公頃，約占全省土地面積的15.98%。山東省耕地面積達707.0萬平平方米，占全省土地面積的45 .1%，占全國耕地面積的7.1%，僅次于黑龍江和河南.是全國的農業大省。“三農”問題是山東省在發展中的所要面對的重要問題。

（二）山東省新型農村社區住房建設的問題

1.住房規劃設計不合理2.拆遷改造措施不合理3.農民現實住房與新型社區住房存在很大差距4.新建樓房無法與環境相協調 5.資源浪費嚴重

二、新型農村社區住房建設模式

（一）新型農村社區住房建設模式

1.農民集體集資統一建房模式

集體集資統一建房模式，是指具有民事行為能力人，以民主議事的方式集合在一起，自愿簽署共同合作的協議，共同成立有獨立法律地位的機構，以非營利的方式運作項目，以銀行托管的方式管理資金，通過聘請專業的設計、施工隊伍來建設住宅樓或小區，擁有公平的住房分配方式和合理的退出機制，共同分享商鋪和公共設施收益。

2.開發商—集體合作開發模式

目前我國的房地開發僅是指對城市土地資源為對象的開發模式，由于農村土地是實施集體土地所有，與城市不同的土地制度，并且政府嚴格限制開發商對農村土地的開發，以保證土地使用性質不變更，式。，開發商進軍農村市場，可與新農村社區集體合作建房，中心村提供土地，開發商負責融資、規劃設計與施工建設，同時約定開發商的利潤水平，一般較低，開發商在建設過程程中的成本狀況應向村集體公開并接受監督。

（二）新型農村社區住房建設模式的問題

三種新型農村社區住房模式在推廣時，雖然推動了新型農村的建設，但是也顯現出不少弊端。部分地方忽視經濟發展的客觀存在，照搬模式進行新農村建設，對當地的新農村的建設造成了一定阻礙，當然模式中也存在不少問題。

1.無法籌集足夠的建房資金

在農民集體集資建設模式中，首先農民集資雖然充分發揮農民的積極性，但是由于新農村住宅社區資金龐大，大部分農戶承擔的不起，忽略了農村經濟發展的客觀性。

2.缺乏有效的監督

開發商和村集體合作建房，雖然解決了資金問題，但是開發商往往以經濟利益為主，注重自身的能夠獲取的利潤，部分開發商在新農村建設中，首先考慮的是自己能夠獲取多少利潤，從而忽視了農民的根本利益。

三、山東省新型農村社區住房建設政策性建議

對于山東省新型農村社區住房建設的模式切記不可照搬，照抄一定要符合當地實際情況，合理對模式進行修改，確保新建農村社區符合當地農戶的根本利益。使他們喜歡并且愿意住在新建社區。

（一）完善金融體制，農村住房建設資金渠道多元化

目前農戶借款渠道很窄，一種是從正規農村金融機構借款，以信用社貸款為主；另一種是非正規渠道借款，以向親友借款為主；其他的諸如從民間金融組織借款等途徑只占很小的比例。因此，要逐步建立集中調度、統籌使用、可供融通的住房信貸資金，辦好農村住房抵押貸款業務，擴大住房建設資金來源。政府拆遷補償款，村集體公用資金、地方企業投資和農戶存儲資金，擴大資金來源，同時要盡快建立與之相適應的兼顧貸款人風險和借款人負擔的住房貸款抵押、保險、擔保制度及住房保障制度。

（二）科學規劃設計新型農村社區住房

對于每一個新型農村社區建設的派遣專家組進行實地考察，規劃要與當地的經濟發展現狀、風土人情、居住風俗、習慣、地理位置、人文景觀相適應。在規劃作出前應進行大量的資料調查，分類匯總找出主要矛盾加以論證解決。對于新型農村位置選擇，要嚴格按照當地地勢、土壤環境、氣候條件，適當的聽取當地勞動群眾的意見，考慮一切應該考慮的問題，做到適宜居住的人性化規劃，既要有科學性，又必須兼顧美觀、整體每家每戶的實際經濟情況，使每家每戶能夠住的進來，住的舒服。

（三）制定合理的拆遷政策

對于拆遷補償標準要公正公開，嚴格的按照市、縣政府制定的拆遷補償標準，進行補償，未經允許不得私自變更拆遷補償標準。每家每戶的拆遷補償費用要做到公開透明，在村中的公告欄中進行公開。根據被拆遷房屋結構、成新、區位、用途、建筑面積及裝飾裝修等因素，由有資質的房地產評估機構按照市場價進行評估，按評估價進行補償。對于每家每戶的賠償條目要向各家各戶予以書面說明，并且公告欄中，貼出省、市政府制定的關于本地區賠償條目的政策、文件通知。使得每家每戶的賠償金額根據賠償條目能夠算出，并且農戶對賠償金額有異議可以提出核查，做到透明公開。新型農村社區建設不僅僅是推行城市化進程，更是改善農村落后面貌，改變農村臟亂差的有效手段。

參考文獻：

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