文旅活力區域公司的打造

摘 要：2015年文旅地產走進大眾的視野，許多大房企爭先進入文旅領域，小的房企和部分其它產業者也爭先進入這片貌似"藍海"的領域。經過跌跌撞撞的2016、2017，來到了2018年。2018、2019也將會是文旅向實踐探索推進的關鍵一年。在此過程中，因為文旅發展的特色：受政策、規模、資金等各方面的影響，傳統地產的思維、管理與之不相適應，如何管理區域公司，如何深刻把握發展核心，勇立潮頭是這個時代的話題。

關鍵詞：文旅；同和；驅動；鏈條；助動；促動；保障

文旅，顧名思義，要和文化旅游沾邊，不像住宅、商業，只要有錢有人就能開發。文旅地產有自己的特點，受各種因素影響較多，一些預控的手段削弱，群雄逐鹿的時代如何發揮地區公司的優勢，如何加強集團公司的把控；如何打造一個真正的與之匹配的文旅團隊就顯得更加迫不及待！

區域公司管理上：巧放權：1、集團公司主導產品定位、產業鏈的布置、產品的前期審核、IP設計的對接等適當讓區域公司主要領導參與，旨在讓執行者其了解產品的設計定位和產品鏈的設置、核心IP的作用及后運營的模式，便于總分兩級的協調。2、增強區域公司的主動工作的意識，集團在大計劃、預、控的模式下大授權：給予關系維護資金支配的擁有權；給與土地后期獲取的操作權；給與合作單位的選定權；在便于穩定、形象進度的打造上給于有限工程資金的支配權；給與對集團相關配合職能追蹤權；資金平衡獨立權或優先使用權；監管干部的考核權及退返權；要責任：1、區域對年、季、月目標分解，讓區域部門有計劃，人人有目標；2、根據年度計劃嚴格考核，堅決督進原計劃執行落地，體現計劃考核的嚴肅性，旨在提升團隊對目標產生敬畏感，形成主動整合、挖掘資源主動達成目標習慣；3、熔煉團隊，通過不間斷的文化培訓同和“三觀”，通過拓展融合團隊形成為目標互幫互助的氛圍。嚴格各維度考核，迫使人人做目標的驅動源，使總分兩級良性運轉，狼性團隊形成；強統籌：考慮區域公司全生命周期的運營，利用動態的計劃、預算、現金流等手段提煉年度重點工作，重要時間節點，根據啟動資金調節開發順序、步距，根據現金凈流量調節現有可銷售物業的去化，利用項目貸、政策支持、融資租賃、信托基金、合作開發的形式平衡現金流，使得成為血肉的生命體；

集團機構管理匹配上：1、角色轉變，變指令為服務、幫助，發揮總部資源優勢協調各部門快速解決問題，及時反饋督促落地；2、推行制度、流程，用制度管人，流程管事，加大問責體系的建立，形成協調會議參與第一接手人就是責任人的做法，簡化機構界面、削弱人為界面；3、花的力氣用在產品的研發上，不同區域文化植入、整合、提升創新并形成自身的IP品牌，有利于中后期輕資產、輕重資產結合模式的探尋；4、智商是工具，情商是操作，不斷提煉企業文化，熔煉、交流使目標一致勠力同心；

驅動環節的打造上：1前驅動：區域是目標實施者、承擔著、價值的直接締造者，也是主責方，更應是驅動主動輪，短期可通過主動輪的帶動作用，強制鏈條職能的發揮。區域在運轉的過程中充當“源”、“督”的雙重角色；2、職能后驅：任何管理手段先進性都要與運營匹配促進發展，目前階段不應機構分工的細化，相反而應整合職能部門，減少滯動壁壘。給集團輔動部門匹配的協調權和主動應變的特權，推行主動、流程作保障有力實施服務、幫助、督查、考核的職能輔助驅動；一旦主驅動出現相關問題，后驅及時變為前驅，短暫“代位”作用保障鏈條能源不失；3、文化轉能：公司要不斷提煉文化、宣貫文化，通過培訓、座談、拓展、復盤的手段達到三觀同和；通過培訓對公司體制、流程、模式了解、熟識、運用、指導，使不同文化的涓涓細流匯聚成清泉；通過培訓增進企業、員工相互理解形成提醒、幫助的和諧向上團隊氛圍、形成人人有目標、個個齊同抗，人人爭先，勠力同心的狼性團隊；促潤結合：用上、下級、周邊、協調部門的多邊考核體系促進團隊建立、融合、聚焦來促進鏈條同向運轉，同樣用培訓、熔煉座談、議事制度潤滑驅動與鏈條的咬合，使得公司運轉平穩有力；

通過在集團機制調整、權責明晰的界面，區域制度、流程深化落地，通過培訓、熔煉、目標分解等手段打造一支對產品有想法、對運營有思考、對公司有統籌的狼性團隊，通過對啟動資源、規劃、運營的分析，調整先期開發的順序和開發步驟使之與前期現金平衡對沖；通過整體項目策劃書的編制強制性進行全生命周期的思考，利用開發計劃、預算等預、控動態結合的手段，根據現金的流量關系提煉出各個時期、各個階段的重要的“里程碑”任務（譬如土地獲取的要求），就有了攻堅克難的目標；根據現金流量表的凈值統籌考慮可銷售物業的去化時間和采用其它方式的凈現金流入時間，通過各種方法、渠道（項目、金融產品、合作、政策性支持）完成資源的流入使區域既能在把控集團產品要求執行上不走樣，也能融合自身區域的優勢創新、提升；主動性的進行資源的整合、挖掘、維護良好的“政企”、“融企”、“企企”關系是目標達成的保障；目標的敬畏感強制性要求一個有機的誕生。區域公司不知道全生命周期思考、不知道產、融、銷的結合，不知道怎么過日子。首當其沖的結果是公司無法運轉，更不要說目標，更無法評估運營的效果。

結束語：讓區域鏈條驅動高效平穩，形成制度保障、文化轉換、同和，形成總分兩級人人爭先，個個驅動，共榮共生、相得益彰；兩輪強勁、平穩；保障平滑有力，從而使區域成為利潤、知識、經驗價值貢獻的活力造血、自營的單元體；良性的運營體制是目標達成的保障、文化是潤滑、促進；超強活力的肌體是任務的承擔者、更是執行者。活力個體關乎集團戰略的落實和整個集團運行是否平穩；“小河無水，”大河且能長久不干，發揮區域個體的活力作用不容小噓！

作者簡介：

任東浩部屬設計院十年技術管理 ；十年TOP16強地產集團文旅項目區域總項目全過程操盤 經驗；高級工程師、注冊一級結構師、一級建造師、監理師、評估師、咨詢師等；