“租金貸”亟待監管

宋慧芳

8月20日，鼎家突然宣布破產，并被安排進入破產清算程序。記者了解到，鼎家在與租客簽訂租房合同時，會推薦租客使用工商銀行、愛租哪、365分期等分期支付APP，在未告知租客會產生借貸關系的情況下，租客通過APP一次性把租金付給了鼎家。這導致鼎家破產后，租客不僅拿不回押金，還要每月向這些APP還款。與此同時，房東卻未收到鼎家應付的租金。

既然租客付了租金，那么本該轉交房東的租金去了哪？有分析認為，鼎家的商業模式簡單說就是利用租客的信用，向網絡金融機構套取大量幾乎零成本的擴張資金。除了鼎家外，很多中介機構都在利用這種方式加快企業資金回籠。由此高風險的租金運營模式進入公眾視野，牽涉其中的“租金貸”也引發監管機構重視。

行業跑偏

近年來，萬科、龍湖、遠洋、旭輝等行業龍頭開發商，紛紛選擇以白建團隊或合作的方式進入長租公寓領域；鏈家自如、魔方公寓、青年匯、蘑菇公寓等各類長租公寓品牌涌現；互聯網巨頭阿里巴巴、京東等也相繼宣布進軍住房租賃市場。數據顯示，截至2018年3月份，全國范圍內各類長租公寓品牌達1200多家，房源規模逾202萬間。

大量資本進入長租公寓行業，本應有助于推動行業快速發展，但在現實中，一些資本加持的企業為搶占房源，哄抬租價、隨意挪用租金，反而放大了行業風險。在中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉看來，大量資金進入長租公寓市場，卻并未改善租房問題，這是因為在落地的時候，這個行業跑偏一。以往很多租賃企業用的是租金沉淀和押金沉淀的作法。如今在資本挾持下，借用了外部金融杠桿，帶來風險是必然的。

據東方金誠統計，截至8月21日，已發行長租公寓ABS共8單，總規模98.07億元，產品類型包括類REITs、CMBS、信托受益權ABS。此外，遠洋地產長租公寓ABS等已獲交易所審批通過。

據業內的知情人士透露，“長租公寓公司一般以季度或半年度向房東支付房租，而通過發行ABS可以一次性得到幾乎全年租金。如此一來，可以得到約半年或9個月房租的資金池，從而產生巨大的資金錯配空間。由于在此ABS計劃中，信托僅起到通道作用，并未實際監管托管賬戶，從而讓長租公寓公司可支配池內資金進行擴張，簽訂更多房源從而擴大市場占比。”

然而很多企業租金收益規模太小，或者說企業資質不夠，本身是不能發行此類證券化產品。或者說即便是發行了，不一定會有機構來認購此類產品，進而導致金融創新失敗。因此為了快速回籠資金加速擴張眾多長租公寓在通過發行ABS融資的同時，包括像白如、相寓、蛋殼在內的眾多長租公寓也采用了“租金貸”的形式完成。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“租金貸”這個新的金融創新模式，說明企業急功近利，希望通過金融工具實現資金回籠從而快速擴張規模。不過問題在于，租房者不知道這個合同，所以它既是違規的也是不道德的，關鍵是被查處后會遺留很多衍生問題。

謹防圈套

據報道，我愛我家相寓推出的“押零付一”業務，由消費者綁定本人名下儲蓄卡作擔保，通過第三方互聯網金融公司向指定銀行申請貸款，第三方互聯網金融公司將租戶需繳納的租金總額一次性轉賬至我愛我家，消費者按月繳納房屋租金及5.8%的“服務費”給該金融公司。如此這般，租客在不知情的情況下貸了款。在辦理分期貸款時，客戶需在“開通存管賬戶”頁面授權500萬元資金托管額度，輸入銀行卡號、設置存管交易密碼、確認存管交易密碼等3項信息就能完成相關操作。

嚴躍進告訴《中國經濟信息》記者，租賃金融貸已經涉嫌有非法集資的嫌疑，因為此類貸款本身沒有經過租客的同意，用比較隱匿的方式來發放貸款。中間若是出現問題，則會比較尷尬。比如說租賃業務中間暫停，此類貸款業務相關風險就會出現。而此類貸款的資金如果沒有流入到租賃市場，而是挪作其他用途，顯然就是以此類租賃業務為基礎，違規融資，同時也違規進行資金的運用。房東與租客的關系限于合同約定的權利與義務的范圍，但是”租金貸”的介入會產生新的內容，可能會導致租客信用透支、企業破產后出現”多米諾骨牌”效應，其帶來的潛在社會風險必須警惕。

就此情況，北京盈科律師事務所全球合伙人、全國不良資產中心副主任郭韌在接受《中國經濟信息》記者采訪時，從專業的法律角度進行分析時表示，在租客不知情的情況下，誘導租客使用貸款形式進行支付，是否違反相關法律還要具體看這個“不知情”究竟是怎樣的情形，比如租客在簽署一系列文件時，未查看其所簽署的文件，這個很難會被認定為不知情。

郭韌進一步指出，作為中介方，為租客提供居間服務，其作為居間方本身就負有審慎義務。如果在此過程中，中介欺騙租客，告知其所簽署的文件僅僅為房屋租賃合同，未涉及貸款方面的事宜，且中介方從始至終未告知租客貸款的事宜，我們認為中介作為服務方，不僅沒有為租客的利益考慮，甚至未明確告知貸款事宜，本身違反了其與租客之間的居間合同中的約定以及《合同法》中相關規定。

《合同法》第四百二十五條規定：居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。

根據該條規定，郭韌指出，如果租客因中介未履行居間義務甚至故意欺瞞重要情況的，租客可以起訴中介要求其承擔損害賠償責任。但是郭韌律師提醒廣大租客，民事訴訟中最為關鍵的是證據，租客在與中介溝通過程中，應適當注意保留相關的關鍵證據。

加強監管

長租市場背后的金融亂象引發了多個監管部門的重視。此前北京市住建委披露，針對近期媒體關于個別住房租賃企業哄抬租金搶占房源的報道，聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源等。

8月27日，深圳市互聯網金融協會發布了《關于防范“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》，對“租金貸”存在的風險做出提示，并吁請會員單位不要與違法違規的長租公寓中介服務商開展類似“租金貸”業務。

其實在郭韌看來，長租公寓“租金貸”本身具有其自身的優勢。眾所周知，租金的支付模式一般都是付三押一或者是按季度支付，在一線城市，房屋租金價格不菲的情況下，一次性支付四個月租金對很多租客來說確實不容易。如果其能利用本身良好的個人信用，通過貸款的形式，緩解租金壓力，這其實是一件好事，對于房東來說也省心省力。

對于前段時間網爆的長租公寓被玩壞，這其中雖然有監管不力的因素，但是在郭韌看來，“租金貸”本身是一項非常好的創新的金融產品。要通過監管的力量來引導長租公寓“租金貸”的模式，首先應加強對三方金融機構的資質的審核。其次，對資金的用途應加強監管，保證資金專款專用，再次，對于金融機構放款的資金數額應適當限制。

最后，郭韌認為，最為關鍵的是要加強對中介機構的監管，如果發現有中介機構違法行為，如平臺跑路的，司法機構應嚴格按照法律規定追究相應的民事或刑事責任。