“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應對措施

丁信利

摘要：現(xiàn)如今，我們國家的經(jīng)濟飛速發(fā)展，那么相對應的各項制度也越來越完善，與此同時在整體的財務稅收方面進行進一步完善工作，從中推出了一系列的“營改增”計劃。進行全方面的執(zhí)行，其中影響最大的行業(yè)應當屬于房地產(chǎn)行業(yè)。這篇文章主要講述的是“營改增”計劃，在比較發(fā)達的地區(qū)中城市房地產(chǎn)行業(yè)建設的整體影響情況，并且提出了比較有效的建議。

關鍵詞：營改增計劃；房地產(chǎn)企業(yè)；影響和方案

在我們國家，現(xiàn)在所執(zhí)行的稅收政策當中，增值稅主要來源以第二制造產(chǎn)業(yè)為主。營業(yè)稅主要來源于第三服務產(chǎn)業(yè)為主。目前，我們的主要目的是轉變經(jīng)濟的發(fā)展方向，在服務行業(yè)進一步發(fā)展來改變內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)結構，從而實現(xiàn)以服務經(jīng)濟為主要目的大改變。國家努力推行“營改增”的根本目的是為了減免稅收，按照目前的情況來說，其中大多數(shù)的企業(yè)已經(jīng)開始降低稅負，伴隨著“營改增”全面推行，稅負將會有很大程度的降低。我們實行“營改增”的目的是，從中建立一套系統(tǒng)完善的體系，能夠對所有行業(yè)和交易行為有一個公平公正的稅收政策，做到真正的公平。

一、營改增的發(fā)展歷史

首先來說一下，營改增發(fā)展的過程。在我們國家稅收結構當中，占主要地位是增值稅和營業(yè)稅兩種流轉型稅收制度，這兩者是分開并且獨立的。根據(jù)現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展情況，增值稅收和營業(yè)型稅收逐漸的經(jīng)營已經(jīng)打破了現(xiàn)有的商品和勞務流轉課稅的統(tǒng)一性，這樣以來就形成了不公平的稅收制度。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)已經(jīng)充分說明，現(xiàn)行的財務稅收政策已經(jīng)不適合當前的發(fā)展，其中制度不完善的問題也相應發(fā)生，這種稅收政策已經(jīng)不再是我們所需要的了。新型的財務稅收體系進行改革，國家已經(jīng)開始逐漸的推出了“營改增”計劃。在二零一六年三月十八號的時候，國家國務常務通過會議審議決定全面的推行“營改增”試點計劃。其中在二零一六年的五月一號那天開始，已經(jīng)將建筑行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)，金融類行業(yè)，有關于生活服務類型行業(yè)等這些方面全部歸入到“營改增”的試點范圍以內(nèi)。這其中對于這四大類型的產(chǎn)業(yè)影響是不相同的，這篇文章主要講述的是，在推行“營改增”計劃以后，離不開人們?nèi)粘Ｉ畹姆康禺a(chǎn)行業(yè)的影響以及對應的策略等。

二、“營改增”政策對于房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的影響

（一）在稅收負擔方面的影響

伴隨著“營改增”政策的大力實施，其中對房地產(chǎn)行業(yè)影響很大，主要體現(xiàn)在企業(yè)稅收方面。由于現(xiàn)在稅種的整體變化，引起稅率方面相關的變化，出現(xiàn)稅基減少，計稅方法的不同，通過以上的變化導致應納稅收的額度也相應的發(fā)生了變化。僅僅從營業(yè)稅收和增值稅收這兩個方面進行考慮，房地產(chǎn)的企業(yè)為一般納稅人，一年度內(nèi)整體收入其中包括稅收營業(yè)收入的毛利潤為R，然后再減去進項稅收和整體的營業(yè)成本所得的比例為C，這中間的營業(yè)稅收稅率大約在百分之五左右，其中增值稅率占百分之十一左右。根據(jù)這個數(shù)據(jù)可以得知，營業(yè)稅收的方案下，營業(yè)稅額度為=R*5%。那么在增值稅收方案下，增值稅銷項額度為=R/（1+11%）*11%=0.0991R。

從上述兩種公式中可以看出營業(yè)的稅收和增值稅收的整體征收標準不同的。在進行征收增值稅的時候，稅收基數(shù)中沒有稅收的收入這一項，和征收營業(yè)稅收相比較稅收基數(shù)要小很多。在增值稅收方面有一項規(guī)定，就是允許企業(yè)用進項稅收額度做為抵扣，這中間存在稅負轉嫁的可能性。

在平衡方面進行分析，我們假設C等于33.79%的時候，房地產(chǎn)行業(yè)的征收營業(yè)稅收或者是增值稅收，這時候是平等的關系。當C大于33.79%的時候，房地產(chǎn)的征收營業(yè)稅收和增值稅收相比較的話，營業(yè)稅收的稅比較小。那么相反的，當C小于33.79%的時候，房地產(chǎn)征收和增值稅收相比較大話，營業(yè)稅收的稅比較大。

通過上述的分析，我們僅僅考慮在營業(yè)稅收和增值稅收兩者平衡的狀態(tài)下，企業(yè)在整體運行的過程中，根據(jù)營改增的規(guī)定稅金和附加的營業(yè)稅收或者是增值稅收的稅基在計算方面計算出應該所納的稅收額度，營業(yè)稅收和增值稅收的額度差異會造成營業(yè)整體稅金和土地增值稅，以及企業(yè)所得稅方面的相關變化。所以，我們說“營改增”的計劃的推行，不是說企業(yè)的稅收一定會減少，而是企業(yè)在結合自身經(jīng)驗情況以后，通過內(nèi)部的控制和管理使其兩者得到平衡，這樣以來才可以做到最大程度的稅收減免。

（二）“營改增”對于房地產(chǎn)開發(fā)成本方面的影響

在我們國家開始大力推行“營改增”計劃以后，房地產(chǎn)行業(yè)要想取得更大的利潤增長點，就需要在進項抵扣方面下功夫，進項抵扣方面在房地產(chǎn)行業(yè)中占有比較重要的影響。所以房地產(chǎn)行業(yè)如果能夠合理的利用好稅收籌劃方面就能夠很好的控制企業(yè)所產(chǎn)生的成本問題，從而減輕稅收的負擔。這樣一來就需要我們在土地成本和開發(fā)建設成本以及財務費用方面下功夫進行分析和研究。

其中根據(jù)國家規(guī)定可以得知，房地產(chǎn)行業(yè)中一般納稅人在進行銷售自己開發(fā)的土地項目的時候，土地的價格款項可以在銷售額度中進行扣除，以此來實現(xiàn)差額計征?？梢缘弥鄳挠嬎愎剑轰N售額=（全部款項和價外的整體費用-當時可以進行扣除的土地價款）/（1+11%），從這個公式中可以看出相當于可以抵扣整體百分之十一的進項稅收，其中允許扣除的土地價款，意思是向政策，或者是有關土地管理部門所進行直接支付的土地價格款項，這其中包括拆遷補償款項和土地變更用途的款項等一系列相關的費用、不能夠進行扣除。那么我們假設其中不能扣除的部分占土地總價值的百分之二十，這樣一來可以進行抵扣的進項稅率大概在百分之八點八左右。

三、整體行業(yè)對策分析

（一）增值稅收發(fā)票管理方面和供應商方面的管理

我們知道增值稅收的專用性發(fā)票其中具有交稅收成功的作用，與此同時還是銷貨方面和進貨方面納稅義務互相抵扣的證明。伴隨著“營改增”的大力發(fā)展，在房地產(chǎn)行業(yè)將迎來了稅收率上升的問題，那么怎樣有效的提高房地產(chǎn)行業(yè)應對問題的策略，這就需要在增值稅收發(fā)票上面下功夫，可以利用正規(guī)的發(fā)票來進行抵扣稅收。所以，房地產(chǎn)行業(yè)在進行進項的購買之前，首先要做的就是對于供應商的選擇方面要有進一步的要求，從中選擇比較正規(guī)的供應商，為我們提供質(zhì)量好的商品和正規(guī)的增值稅收專用發(fā)票。在實際工作過程中，我們所獲得的增值稅發(fā)票，應該做到仔細的檢查，確認發(fā)票項目是否齊全符合要求，以免造成不必要的損失。

（二）成本控制，稅收計劃

“營改增”在房地產(chǎn)成本方面主要體現(xiàn)在三個方面：土地采購成本方面，建設安裝成本方面，整體的財務費用方面。其中土地采購的成本根據(jù)不同地區(qū)和發(fā)展程度整體價格差異是比較大的，其中一些一二線城市房地產(chǎn)的價格大概在幾萬每平方米，那么在一些比較小的城市，價格在一萬元上下。土地的價款差額計征，是按照建設面積的整體比例從中來計算進行扣除的，在企業(yè)開始建設以前首先應該考慮到這一方面的問題。房地產(chǎn)企業(yè)除了要支付安裝勞務費以外，還要支付一些零星的勞務工作費用和整體使用貨物的費用，這一部分款項也是沒有辦法扣除的。這樣一來就需要企業(yè)在施工的過程中進行合理的調(diào)整，把應該繳納的增值稅收合理的分攤到各項環(huán)節(jié)中去。

四、結語

在我們國家全面應用“營改增”政策的出發(fā)點，是為了減少企業(yè)的稅收壓力。各方面企業(yè)要積極響應國家的這一政策，對于公司內(nèi)部財務管理方面要逐漸加強，進一步提高內(nèi)部的控制和整體稅收計劃體系，充分的結合自己企業(yè)的發(fā)展，做到整體的轉型，最大程度配合稅收政策，以此來提高企業(yè)的盈利空間。

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