探討我國住宅小區(qū)的管理模式選擇

摘要：近幾年來，城市人口迅速增加，房地產(chǎn)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的支柱型產(chǎn)業(yè)，對物業(yè)管理的水平和服務(wù)提出了更高的要求。但是從我國住宅小區(qū)的物業(yè)管理的實際情況來看，管理效果并不理想，為此有必要對其管理模式進(jìn)行優(yōu)化。本文首先總結(jié)了我國住宅小區(qū)管理存在的共性問題，然后具體論述了其優(yōu)化策略。

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)；物業(yè)管理；管理模式

科學(xué)、高效、完善的小區(qū)管理是保障城市居民健康，提高住宅品質(zhì)和生活幸福指數(shù)的重要因素。但是，由于我國住宅小區(qū)物業(yè)管理的起步較晚，所以目前還存在很多問題，影響著住宅小區(qū)管理水平和服務(wù)質(zhì)量地提升。為了改變這一現(xiàn)狀，本文就住宅小區(qū)的管理模式選擇從如下幾方面展開了論述。

一、我國住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

（一）業(yè)主服務(wù)力度有待提升

目前，住宅小區(qū)的物業(yè)管理存在的主要問題表現(xiàn)為：業(yè)主的具體要求無法得到有效的解決。也正是因為如此，住宅小區(qū)的物業(yè)管理人員在收取物業(yè)費(fèi)時，得不到業(yè)主的積極配合，以致形成惡性循環(huán)。通過相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主投訴的物業(yè)管理問題集中表現(xiàn)為：防盜安全管理不力、維修不及時、裝修管理不完善等。

（二）延伸服務(wù)的廣度和深度不夠

隨著人們生活水平的不斷提高，對生活品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量的要求也在逐漸提升。就小區(qū)的業(yè)主來說，他們對小區(qū)管理的服務(wù)需求較多，并不只是局限于綠化、保潔、維修以及接待等服務(wù)，還要求小區(qū)周邊的環(huán)境以及對應(yīng)的生活設(shè)施和便民服務(wù)等，能滿足生活的需求。前者屬于基礎(chǔ)性服務(wù)，而后者則屬于延伸性服務(wù)，不管是在工作量上，還是在管理難度上，都顯著高于前者。更重要的是，并不是所有的延伸服務(wù)都能創(chuàng)造出經(jīng)濟(jì)價值，但是小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和居民卻與之息息相關(guān)。同時，有的延伸性服務(wù)并不以物業(yè)管理者的意志為主，還需要其他的企業(yè)和相關(guān)部門予以配合。從當(dāng)前住宅小區(qū)延伸服務(wù)的現(xiàn)狀來看，其內(nèi)容不管是在廣度上，還是在深度上，都無法滿足業(yè)主的需求，亟待改善。

二、我國住宅小區(qū)物業(yè)管理的優(yōu)化策略

當(dāng)前住宅小區(qū)的管理模式還無法完全滿足小區(qū)建設(shè)和業(yè)主的需求，為解決這一問題，迫切需要對其管理模式進(jìn)行創(chuàng)新，堅持構(gòu)建和諧社區(qū)和人性化住宅空間的基本原則和目標(biāo)，結(jié)合住宅小區(qū)的硬件設(shè)施，選擇適合住宅小區(qū)實際情況的管理模式，具體策略包括如下幾種：

（一）堅持“以人為本”的管理模式

住宅小區(qū)在管理的過程中要堅持“以人為本”的理念，需要一定的前提條件，其中最重要的就是小區(qū)內(nèi)已經(jīng)具備相應(yīng)的硬件設(shè)施。如果住宅小區(qū)內(nèi)的硬件設(shè)施能夠最大限度地滿足管理標(biāo)準(zhǔn)，就能顯著提高住宅小區(qū)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量。以車輛管理為例，只有住宅小區(qū)由足夠的空間，車輛停放區(qū)域分布合理，物業(yè)管理的相關(guān)人員才能合理地設(shè)置車輛的卡位，劃定固定的停車區(qū)域，這樣就能有效地避免車輛亂停、亂放的現(xiàn)象。如果小區(qū)內(nèi)的車輛與行人無法分離，存在人車混行的現(xiàn)象，就會增加小區(qū)管理的安全隱患，卻有必要時，一定要嚴(yán)格采取人車分離的措施。當(dāng)然，采取這種措施可能會給業(yè)主帶來一些不便，如果溝通不到位，很有可能引起業(yè)主的抵觸情緒。為了避免該問題的發(fā)生，順利開展工作，就需要住宅小區(qū)的管理人員及時與業(yè)主進(jìn)行交流和溝通，加大宣傳力度，讓業(yè)主能在第一時間知曉，使其充分認(rèn)識到安全管理的重要性，獲得他們的理解和配合。

（二）合理對待業(yè)主的需求

所謂善待需求，就是指物業(yè)要盡可能地滿足業(yè)主提出的合理需求。這些需求涉及的內(nèi)容較多，但是不管大小，物業(yè)管理人員都要及時行動，提高工作效率，盡快解決業(yè)主反映的問題。當(dāng)然，很多時候業(yè)主提出的要求可能已經(jīng)超出了物業(yè)管理的范圍，最常見的就是房屋的質(zhì)量問題。如果遇到這種情況，住宅小區(qū)的物業(yè)管理人員就要及時和業(yè)主溝通，在自己的能力范圍內(nèi)，促成業(yè)主和開發(fā)商的協(xié)商。

（三）提高服務(wù)質(zhì)量

這一策略主要是針對物業(yè)管理中延伸服務(wù)不夠而提出，即為業(yè)主提供到位的服務(wù)。所謂服務(wù)到位，就是要求小區(qū)的物業(yè)管理人員不僅要能負(fù)責(zé)自身只能范圍內(nèi)的服務(wù)，還要能解決日常工作中的一些普遍性問題。例如，送餐、送水和商務(wù)服務(wù)等需要特意約定的服務(wù)。如果遇到的問題涉及其他的業(yè)主或者政府部門，自己無法解決，物業(yè)管理人員也應(yīng)該發(fā)揮媒介和橋梁的作用，及時向主管部門反映問題，確保能及時幫助業(yè)主解決問題。

（四）構(gòu)建良好的溝通平臺

在住宅小區(qū)公共事務(wù)的管理過程中，物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)該充分的發(fā)揮媒介作用，通過宣傳、組織或者是溝通等方法進(jìn)行一系列的動員工作，保證業(yè)主之間可以進(jìn)行良性的交流，為業(yè)主之間構(gòu)建一個溝通的平臺。

三、結(jié)束語

綜上所述，本文首先從業(yè)主服務(wù)力度有待提升以及延伸服務(wù)的廣度和深度不夠等兩個方面對當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題進(jìn)行了總結(jié)和概括，然后針對這些問題，從堅持“以人為本”的管理模式、合理對待業(yè)主的需求、提高服務(wù)質(zhì)量以及構(gòu)建良好的溝通平臺等四個層面對我國住宅小區(qū)管理模式的優(yōu)化策略展開了具體分析，希望能為大家提供參考，切實提高住宅小區(qū)的管理水平。

（作者單位：招遠(yuǎn)市住宅小區(qū)管理所）

作者簡介：王學(xué)勝（1969～），男，本科學(xué)歷，中級經(jīng)濟(jì)師.

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