房地產開發管理中存在問題與解決途徑研究

李景安

摘 要：近些年，房地產市場愈發愈火熱，而且有較強的發展趨勢。隨著關于房地產開發招標施工等制度的不斷進步，采用了較為先進的管理理念，完善并實施開發管理體系，用來提高房地產開發水平，成為房地產開發商亟待研究和解決的重要問題。

關鍵詞：房地產；開發管理；問題；解決途徑

1 簡析房地產開發管理工作在整個行業的重要性

隨著我國人民整體消費水平有所提升，其消費觀念也從保守轉型為承受基礎上的理性長遠消費，這種需求量的劇增直接使房地產行業在整個經濟市場的迅速膨脹，并且產生了劇烈的競爭局面，很多相關的企業為了實現高效的競爭優勢，在整個經濟綜合市場站穩腳跟，其開始實行高效的房地產開發企業的管理工作，這對于增加競爭優勢，拉升經濟增長具有重要的意義。在當下的經濟發展環境當中，當代的房地產管理工作可有了新的氣象，無論是在研究細節上，還是在運行理論上，都更加規范化、科學化和人性化，這種發展是針對整個房地產管理行業的福音，其影響力和價值都不容忽視的。在房地產企業發展的過程中，要想平穩順利的發展，必須以提升經濟效益作為根本目標，在不斷成熟的完善的相關機制下，嚴格控制好每一個工作細節，從而能夠使其有條不紊實施和開展相關工作。

2 房地產開發企業資金管理存在的問題

2.1 融資方式單一

資金是房地產開發企業發展的基本條件，由于監管部門對股權融資條件要求的提升，相關企業不得不開展債務性融資，來維持企業的正常運營，但這也造成了房地產企業的負債率急劇增長。截止到2015年，滬深A股中的房地產企業平均資產負債率高達65.3%，還有24%的房地產開發企業負債率超過了80%。在實際融資活動中，雖然債務性融資的融資渠道有很多，但在實際經營過程中，適合企業進行融資的模式卻很少。根據相關數據統計，截止到2015年，我國整體房地產開發企業的資金到位數量為125203億元，債務性融資就高達76165億元，而且以個人按揭貸款為主。由此可見，房地產開發企業的融資模式過于單一。由于較高的負債和單一的融資方式，為相關企業的發展造成了嚴重影響。

2.2 資金使用效率低下

資金使用效率低下一直是我國房地產企業的共同問題，很多企業在資金投放完成之后，并不能獲得新的資金供給，如此一來，便很難再形成新的房地產產品。除此之外，土地是房地產開發企業最重要的生產材料之一，但近年來，由于過度圈地現象十分嚴重，導致企業資金利用率進一步下降，在很大程度上打消了一定的機會成本。尤其是對于負債較多的房地產開發企業，如果后期的銷售業績不佳，資金鏈便遲遲不能得到修復，再加上銀行貸款利息數量的越來越多，整個房地產開發企業將會面臨巨大的風險[2]。

2.3 資金回流存在問題

很多房地產開發企業沒有對資金管理工作提高重視，導致預算工作開展十分不合理，也沒有建立完善的資金預算制度，最終引起資金無法有效回流。在房地產開發企業發展過程中，如果不能對市場、經濟等環境進行充分把握，進行盲目建設和盲目投資，一定會導致相關投資無法得到正常回報，將企業帶入十分困難的發展境地。在資金回流過程中，企業應注重對資金預算管理制度的建立，避免企業資金運轉出現影響

3 房地產開發企業資金管理問題的解決對策

3.1 房地產開發建議書管理要點

房地產開發建議書是項目開發的前期工作，主要任務就是對房地產建設項目做好準確的市場調查和有效評估，確保項目開發能夠符合本企業的實際情況及國家相關政策和規劃要求，綜合考慮本企業所具有的財力、物力、人力資源，做好各方面的統籌和資源整合。與此同時，項目管理人員還應該對建設規模、建筑方案、目標客戶群和銷售方案、建設周期等相關問題做好深入的研究和分析，對運營期資金的籌措和投入做出合理安排，力求控制合理的財務費用水平，通過對項目開展詳細調查研究，勾勒出整個項目運營的輪廓，解決好“要什么”的問題，為房地產項目開發工作奠定良好的前期保障，確保后續工作的順利進行。

3.2 房地產開發可行性管理要點

可行性研究階段是確保項目建設順利落實的重要依據，房地產企業作為主要的委托單位，通過工程咨詢、設計單位等對項目進行深入的可行性研究，在這個過程中必須結合房地產開發項目的經濟可行性及技術可行性進行分析，通過對多個房地產開發項目進行研究對比，尋找出項目存在的不確定因素和風險因素，提出規避不利因素的措施，同時總結出科學性、客觀性、經濟性、技術性的可行性意見，其中風險因素包括政策風險、規劃變更風險、財務風險等，可行性階段的要點在于對風險和不利隱患的識別和規避措施。可行性報告的編制必須在房地產企業及咨詢單位的確認基礎上，結合具體的研究內容進行編寫，并到相關部門審批后方可作為編制設計文件以及投資項目的主要依據。

3.3 房地產開發設計階段管理

項目建議書解決了“要什么”的問題，在項目設計階段就是為這個“要什么”繪制藍圖。在設計階段經濟指標與技術運用是至關重要的兩個內容，設計階段主要為實現兩方面的內容進行平衡，一個好的房地產項目設計，是經濟性和技術性協調統一的成果，設計階段的重點在于項目方案設計，一個項目百分之七十的成本在這個階段已經確定了，從總平面布置到戶型設計，從建筑立面和景觀設計，再到設備的配置標準，一旦確定了，背后就是資本的投入，就是成本，所以這階段主要考慮成本的投入是否有效，是否能產生增值效果。另外項目開發設計是后續施工階段的依據，其準確性、安全性和可實現性其對于整個項目建設來說意義重大。項目管理團隊必須調研對標準確，時間安排合理，根據前期項目建議書和可行性報告的內容，按照成本計劃協調設計單位，做好開發設計管理工作。

3.4 采用多樣化融資手段

銷售是資金回流最好的途徑，房地產開發企業如果想要降低經營風險，需要利用銷售實現融資。另外，消費者對房地產的品質需求已經上升到了新的高度。相關企業在發展過程中，需要對產品定位、開發服務等項目進行進一步創新，實現資金占用成本的有效降低。房地產企業還可以通過與其他企業開展項目合作來吸引資金。例如，房地產企業可以和組織項目開發企業進行合作，通過共同開發、利潤共享、資金共投等，實現企業融資手段的有效增加。近年來，我國房地產金融市場的政策逐漸松動，房地產開發企業的融資渠道也出現了多元化發展，但仍然無法滿足相關企業對資金的需求。因此，想要實現房地產市場融資結構的多元化，還需要加強房地產市場與證券市場的相互對接，開發出新的融資途徑和市場，對房地產開發企業的融資結構進行合理調整。

4 結束語

綜上所述，當前房地產市場日益激烈，越來越多的企業將發展方向放在房地產項目的開發上，如何利用由于自身資源配置，促進企業健康發展，是所有房地產企業重點關心的話題。為了達到更好的經濟效益，房地產企業必須準確把握市場動態，做好提前的預測，運用現代化房地產開發管理措施，全面落實項目管理工作切實提高企業開發管理水平和房地產項目質量，為廣大業主提供更加安全可靠的房地產產品。通過對房地產開發管理重要性及特點、管理要點進行分析，希望能夠促進我國房地產企業開發管理實踐工作的有效開展，促進整個產業的健康長久。

參考文獻：

[1] 顧熙杰.房地產開發管理中存在問題與解決途徑[J].河南建材，2017（4）：47～48.

[2] 董霞.房地產開發項目管理難點的探討[J].住宅與房地產，2017（3）：8.