淺析不動產(chǎn)登記申請的法理與規(guī)則

封賢月

摘 要：登記申請，屬于不動產(chǎn)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，它是不動產(chǎn)所有者個人權(quán)利實施的前提，具有基礎(chǔ)性、程序性、以及制度性等特征。基于此，本文結(jié)合我國不動產(chǎn)管理相關(guān)制度，著重對不動產(chǎn)登記申請的法理與規(guī)則進行探究，以達到充分社會制度管理作用，科學(xué)調(diào)節(jié)不動產(chǎn)管理體系目的。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；登記申請；法理與規(guī)則

1 引言

隨著社會資源開發(fā)形式逐步增加，社會資源整合開發(fā)的管理制度也在逐步完善。而不動產(chǎn)管理，作為國內(nèi)資源管理的主要部分，基本實現(xiàn)了規(guī)范化、體系化管理，尤其是不動產(chǎn)登記申請環(huán)節(jié)，作為不動產(chǎn)主動啟動機制，屬于特定的程序法行為。為了確保不動產(chǎn)登記人的利益，規(guī)避虛假登記錯誤問題，就必須明晰其登記申請的法理與規(guī)則。

2 不動產(chǎn)登記申請的法理探究

2.1 不動產(chǎn)等級申請的法律屬性

依據(jù)我國物權(quán)法草案規(guī)定：不動產(chǎn)等級申請，是指民事主體，請求登記機關(guān)做出登記行為，該行為是申請人表達個人意愿的過程，具有程序法行為特質(zhì)，而并不屬于法律行為。同時，不動產(chǎn)等級申請行為，一旦運行，又要帶動登記機關(guān)的相關(guān)行為，這些行為中，又有可能涉及到其他人的利益。因而，不動產(chǎn)登記申請的法律屬性，就應(yīng)是在物權(quán)程序法的前提下，申請人行為具有程序法意義，又具有特定環(huán)境下，物質(zhì)所有權(quán)法律行為，這是不動產(chǎn)登記申請的雙重屬性[1]。

2.2 登記同意與物權(quán)行為

從兩者概念層面來說，登記同意，主要是指登記機關(guān)接受申請人的申請，也屬于程序法行為范疇。而物權(quán)行為，是指不動產(chǎn)登記申請后，申請人撤銷、撤回等行為。一般來說，物權(quán)行為可分為：純粹性法律行為、純粹性程序行為、以及雙重法律屬性行為三種。以不動產(chǎn)交易為例解析這三種行為：①交易雙方未達成登記申請，且賣方不同意轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，買方為了達成協(xié)議，就必須通過物權(quán)法協(xié)議進行登記行為調(diào)節(jié)；②交易雙方均同意，一方具有不動產(chǎn)所有權(quán)，一方具有不動產(chǎn)使用權(quán)的行為；此時登記機關(guān)可直接按照程序進行不動產(chǎn)登記；③交易雙方未達成登記申請，且買方不接受不動產(chǎn)房屋所有權(quán)變更，賣方為了實現(xiàn)登記同意，需分析程序和法律雙重行為。也就是說，不動產(chǎn)等級雙方的不動產(chǎn)登記同意與否，將對物權(quán)行為產(chǎn)生相應(yīng)影響。

3 不動產(chǎn)登記申請的規(guī)則探究

3.1 不動產(chǎn)登記申請的一般行為

3.1.1 不動產(chǎn)登記申請方式

我國不動產(chǎn)登記申請時，雖然可依據(jù)當(dāng)事人的口頭形式進行登記申請，但實際操作時，依舊需要申請人，給予不動產(chǎn)書面進行登記申請。一般來說，不動產(chǎn)登記申請的書面文件內(nèi)容需包括：申請人身份、申請登記種類、原因、以及目標等內(nèi)容。同時，申請人也需向有關(guān)管理部門，提交登記證明。如，不動產(chǎn)所有權(quán)證明、不動產(chǎn)繼承遺囑等書面文件，待申請人以上登記文件審核通過后，申請人即可進行登記受領(lǐng)。

3.1.2 不動產(chǎn)登記申請生效

所謂不動產(chǎn)登記申請生效，是指申請人獲得了不動產(chǎn)所有權(quán)，一方面，不動產(chǎn)登記申請生效時間上，主要按照達到生效原則進行時間判定。若，不動產(chǎn)登記申請人，采用直接書面方式進行申請，則在申請機關(guān)同意申請后，申請人接收到申請文件時，即算是申請生效時間。若，申請人采用間接書面申請，如，電子郵件、數(shù)字電文等，則以數(shù)據(jù)進入登記機關(guān)電子系統(tǒng)的初始時間為標準。另一方面，不動產(chǎn)登記申請完成后，申請人也將同時受到登記機關(guān)的后續(xù)行為約束，如，登記機關(guān)，有權(quán)定期對不動產(chǎn)所有者的資產(chǎn)進行審查。

3.1.3 不動產(chǎn)登記申請撤回

不動產(chǎn)等級申請撤回，是指不動產(chǎn)登記申請人，向登記申請機關(guān)提出不動產(chǎn)所有權(quán)登記否定行為。但不動產(chǎn)登記行為生效后，就屬于完成了不動產(chǎn)認證行為，它就像法律訴訟案件審理中相關(guān)條件，支撐著案件后續(xù)審判的一系列行為。由此，若申請人想要實行不動產(chǎn)登記申請撤回，就必須在登記申請程序完成前實行，否則將無法撤回。

同時，登記機關(guān)對申請人的撤回行為，也應(yīng)給予相應(yīng)判斷，確保不動產(chǎn)登記申請撤回后，不會造成相應(yīng)的負面影響，方可同意申請人登記申請撤回請求。如，A與B關(guān)于某處不動產(chǎn)提出登記申請，A提交申請后，考慮到個人利益，想要撤回登記申請，而B在A撤回登記申請后，個人利益將受到相應(yīng)損失，此時，登記機關(guān)將駁回登記申請撤回請求。若，A提出登記申請撤回，并不會對B造成損失，此時，登記機關(guān)可同意A的登記申請撤回要求。這兩種不同登記申請撤回結(jié)果，就是登記機關(guān)判定行為判定的代表。

3.2 不動產(chǎn)登記申請的法律效力

依據(jù)我國不動產(chǎn)申請的相關(guān)理論可知：不動產(chǎn)登記申請，主要包括：買賣、交換、遺贈、抵押、分割等形式。隨著國內(nèi)不動產(chǎn)市場交易形式多樣化轉(zhuǎn)變，不動產(chǎn)申請的登記申請的法律效力也進一步明晰，筆者將其歸納為：形式效力和實體性效力兩部分。

3.2.1 形式效力

所謂形式效力，是指登記申請人的申請行為，具有一定的法律效力。從登記申請人在提交申請材料的那一刻開始，到申請條件驗證、申請后續(xù)分析等行為，都受到法律保護。如，登記機關(guān)可在登記申請人提交申請材料后，對申請人的不動產(chǎn)相關(guān)材料審核、檢查，均屬于正常行為，而登記申請的申請意愿，也將作為登記機關(guān)工作實行的參考標準[2]。

同時，不動產(chǎn)登記申請的形式效力中，也著重突出不動產(chǎn)登記申請人，在登記機關(guān)處的企動力分析。即，登記機關(guān)對不動產(chǎn)登記申請人的申請動因分析，主要是通過登記申請人，是否具有不動產(chǎn)登記申請的行為進行判斷，這一點也可作為不動產(chǎn)后期管理期間，對不動產(chǎn)登記申請人行為屬于一般行為登記行為是否合理判斷的主要依據(jù)。如，登記申請人若在未登記申請前開展關(guān)于房屋所有權(quán)等方面爭奪，則可認定為登記申請人的行為不合理。反之，登記申請人已經(jīng)通過登記機關(guān)同意，獲得房屋所有權(quán)，則再繼續(xù)繼續(xù)運用物權(quán)法維權(quán)時，即可判定登記申請人的房屋所有權(quán)爭奪合理。

3.2.2 實體性效力

所謂實體法律效力，是指一旦不動產(chǎn)登記申請人的申請生效，申請人即獲得了不動產(chǎn)的所有權(quán)，當(dāng)事人必須按照不動產(chǎn)登記申請的相關(guān)法律制度、以及相應(yīng)的不動產(chǎn)要求，實行不動產(chǎn)管理，否則就屬于違反物權(quán)法的行為。同時，不動產(chǎn)登記申請的法律效力，也表現(xiàn)為不動產(chǎn)登記申請后，會對不動產(chǎn)登記順序排列產(chǎn)生一定的影響，即不動產(chǎn)登記申請人，將享有與實體法律程序下，相互對應(yīng)的系列權(quán)利。如，所有權(quán)等。

3.3 不動產(chǎn)登記申請的法律責(zé)任

不動產(chǎn)登記申請的法律則認為，主要是指登記機關(guān)的錯誤登記行為，對登記申請人造成的損害，此時，登記機關(guān)需承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。一般來說，該類法律責(zé)任主要包括：①登記申請人向登記機關(guān)提供書面材料后，登記機關(guān)在未完全審核狀態(tài)下，實行不動產(chǎn)登記同意，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記錯誤，屬于登記機關(guān)失職行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任；②登記機關(guān)受到個人能力限制，并未發(fā)現(xiàn)登記申請人提供的材料中的虛假信息，直接進行房屋登記同意的行為，也應(yīng)由登記機關(guān)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

4 結(jié)束語

綜上所述，淺析不動產(chǎn)登記申請的法理與規(guī)則探究，是當(dāng)代法律制度實踐中整合的理論整合，對社會法律制度靈活運用具有指導(dǎo)性作用。在此基礎(chǔ)上，把握不動產(chǎn)登記申請中不動產(chǎn)等級申請的法律屬性、登記同意與物權(quán)行為的法理，應(yīng)把握不動產(chǎn)登記申請的一般行為、不動產(chǎn)登記申請的法律效力、不動產(chǎn)登記申請的法律責(zé)任的法律規(guī)則。因此，關(guān)于不動產(chǎn)登記申請的法理與規(guī)則分析，將為國內(nèi)不動產(chǎn)行業(yè)管理提供新趨向。

參考文獻：

[1] 肖威娜.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記存量數(shù)據(jù)整合利用淺析[J].國土資源導(dǎo)刊，2018（1）：86～90.

[2] 屈茂輝.不動產(chǎn)登記申請的法理與規(guī)則[J].法學(xué)研究，2007（2）：89～98.