不動產統一登記后房產測繪面臨的問題及對策

徐俊燕

摘要：不動產登記后房產測繪工作的有效落實，不但能夠根據房產實際狀況判定住戶的固有資產數額，以此為住戶經濟財產提供更全面的保障，同時憑借房產測繪數據，更可以增強地方不動產管理部門對地區建筑環境的管控力，由此避免房產糾紛等問題的出現。本文基于房產測繪內容展開分析，在明確常見問題與優化對策同時，期望能夠為后續不動產體系的構建提供良好參照。

關鍵詞：不動產；房產測繪；常見問題；解決對策

一、房產測繪工作內容概述

房產測繪工作主要是通過房屋及用地信息的采集，為房屋產權、開發利用、房產交易、征稅稅費與規劃建設提供資料的措施。期間，房產測繪需要根據房屋位置、功能特點、建筑面積、占地面積、結構形式、分戶面積、建筑高程等多方面數據進行調查，通過專業且規范化的監測措施，確定相應數據的精準性與完善性，同時還需要根據相關法規，確定房產的實際數據信息并給予獨立的編號，以便于地方房產管理工作的順利開展，并能夠為住戶經濟權益的保障搭建可持續平臺。

二、房產測繪工作常見問題

1. 房產測繪面積數據問題

房產測繪是基于居住建筑等不動產形式，對房產經濟價值進行判定的一項必要前提工作，以便于不動產估值時具備詳細的數據參照，并能夠結合現階段經濟市場環境，判定戶主名下固有資產總額。此項措施的落實，不但能夠為住戶房屋交易提供更加客觀的數據參照，由此憑借精準數據降低了房產交易中出現糾紛的風險，同時憑借房產測繪等工作的有效落實，更有助于房產編碼與檔案管理等工作的落實，由此為住戶的經濟權益提供保障，也便于建設企業在房產項目方面的管理。另外，從房產測繪的工作內容來看，測繪工作從工程規劃階段便一直持續跟進，在工程建設完畢后，可由建設單位指派對建筑工程狀況進行更細致檢測，由此判定工程是否按照圖紙內容進行施工，并通過詳細數據的記錄，更便于房產數據的統計與交接，由此將相關信息提供至樓盤表內，以便住戶選擇時具備更詳細的面積數據參照。

故而，房產測繪工作的流程與憑據采集工作有以下幾方面問題：

（1）根據工程圖紙，判定工程占地面積、建筑面積、道路紅線、建筑位置、規劃許可、單元層數、建筑性質、結構形式、公共面積等復雜的數據信息流程，難以保障測繪工作的真實性與精準性。

（2）根據我國不動產房屋編碼要求編制的房屋代碼期間，需根據圖紙內容，進行的預測繪、實測繪，并根據房產環境判定各層的公共分攤面積，在此期間極易引發住戶糾紛。

（3）根據實際測量結果編制的房產測繪成果報告難以被有效利用。

2. 不動產測量問題分析

根據我國現階段實行的不動產測量規范可知，不動產測量工作涵蓋了分戶房產測量、控制測量、建筑面積測量、使用面積測量、界址測量等內容，在測量工作開展期間，測量人員必須根據影響不動產經濟數據的參數特性展開測量，以便獲取更完善的數據判定住戶不動產總額，為后續不動產測量報告的編寫提供數據參照。

而在不動產編寫報告的依據主要有地籍調查與房產測量規范，同時報告內容也涵蓋了土地與房屋產權等方面的信息，以便為住戶的經濟權益提供保障。但也因此基于不同規范的要求，極易使得報告編寫存在偏差，無法為住戶提供更適宜的登記服務平臺。

3. 不動產制度變革問題

在現階段不動產制度的影響下，我國多數測繪單位雖然已經轉變了測繪管理認知，使得各地房產測繪工作更貼合當前政策要求，但部分地區住戶卻并未實時跟進國家政策，使得極大多數不動產計算理念仍舊停留在傳統認知階段，如此不但極易造成房產數據統計的偏差，同時更易引發房產糾紛，使不動產管理與數據采集工作的正常開展受到影響。

三、房產測繪工作問題解決對策

1. 加強不動產測繪知識的推廣

在目前不動產統一登記形勢下，要形成一份多用途的不動產測量報告用于房產交易管理和不動產登記，可以由國土測繪、房產測繪的專業隊伍根據專業化分工，分別完成地籍測量、房產測繪，再整合成不動產測量報告，也可以由一個測繪機構獨自完成一份完整的不動產測量報告。對于專業性的房產測繪、國土測繪機構來說，需要認真學習房產測繪、地籍測量方面的知識，全面掌握不動產測量所需要的技能，以應對房產交易、不動產登記的需要。

2. 構建完善的地理信息數據庫

根據我國經濟發展需求，地方要建立完善地理空間信息數據交換共享平臺，實現不同部門之間多源異構數據的交換共享，加快自然資源與空間地理基礎信息庫和國土資源數據云平臺建設。目前，部分地方已經對于加強測繪地理信息工作達成一致，由地方測繪管理部門負責建立測繪地理信息數據庫，并負責運營管理和維護，實現測繪地理信息數據共享。各測繪機構共享測繪成果，利用測繪數據“云平臺”，基礎數據可以互相利用，避免重復測繪。

3. 增強測繪成果的可利用性

根據《房屋交易與產權管理工作導則》，測繪機構應在采集規范劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質等信息后，根據房屋代碼與測量規范等形成房產預測繪成果報告。房產測繪成果實行備案管理，只有經過備案的房產測繪成果信息才能記載至樓盤表中。房產測繪成果資料包括書面資料和電子數據資料。房產測繪成果資料內容和形式，應符合房產管理部門備案要求。房產測繪機構對房產測繪成果的真實性、準確性、合法性負責。

4. 做好不動產代碼的編制工作

《房屋代碼編碼標準》規定：房屋登記單元代碼由26位阿拉伯數字組成，前25位為本體碼，其中行政區劃代碼為9位，基本單元代碼由12位基本單元幢代碼和4位戶代碼組成，最后一位為識別碼。《不動產權籍調查技術方案》則依據以上標準規程，使不動產單元代碼采用七層28位層次碼結構，由宗地代碼與定著物代碼構成。為滿足房產交易、不動產登記等各方面的需要，房產測繪機構應出具適合房產交易、不動產登記的不動產測繪報告書。

5. 圖幅號與宗地代碼宜并存

鑒于房產測繪機構長期以來使用的是圖幅號、丘號、幢號來確定房屋的唯一性，目前我市稅務部門征收契稅、個人所得稅等稅種確定基準價的參考數據均關聯到圖幅號、丘號、幢號，尚未建立與宗地代碼與定著物代碼相關聯的的稅務征收評估系統。因此，房產測繪機構出具的測繪報告書除生成不動產單元代碼外，可以備注圖幅號、丘號、幢號，待時機成熟后再統一采用不動產單元代碼。

四、結語

房產測繪工作在不動產統一登記后的有效落實，不但能夠為地方建設單位提供更全面的數據平臺，通過詳細的數據判定住戶持有固定資產數值，以便住戶經濟權益得到保障，同時測繪工作的有效落實，更能夠增強地方部門對土地利用的把控性，以便城市規劃等工作的開展具備更詳細的數據參照。故而，在論述不動產統一登記后房產測繪面臨的問題及對策期間，必須明確房產測繪工作店內容與潛在問題，在提供完善的優化對策后，才能保障后續不動產登記工作的質量。

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