強(qiáng)化小型基建工程項(xiàng)目管理中前期物業(yè)管理

肖永秋

摘要：在現(xiàn)階段建筑工程施工項(xiàng)目的發(fā)展中，存在許多問題，其中建設(shè)管理與使用管理存在脫節(jié)的現(xiàn)象是最主要的問題。在基建工程項(xiàng)目管理工作進(jìn)行的后期，并沒有對(duì)前期的物業(yè)管理工作給予足夠的重視，導(dǎo)致在物業(yè)管理工作開展中，可能在經(jīng)營與實(shí)際操作方面出現(xiàn)問題。在基建工程項(xiàng)目管理中，如果沒有站在業(yè)主的角度對(duì)建筑體的正常使用和后期的物業(yè)管理工作給予充分的考慮，就可能導(dǎo)致后期物業(yè)管理工作中存在著巨大的漏洞，使物業(yè)管理工作的功能布局存在缺陷。本文主要對(duì)小型基建工程管理中如何加強(qiáng)前期的物業(yè)管理工作進(jìn)行詳細(xì)分析。

關(guān)鍵詞：小型；基建工程；項(xiàng)目管理；前期；物業(yè)管理

1 引言

根據(jù)以往物業(yè)管理工作的經(jīng)驗(yàn)，在物業(yè)管理中常出現(xiàn)的問題包括車位擁擠、住房使用功能不全、空調(diào)位置設(shè)置欠妥、建筑物內(nèi)部的管線布局不合理等，這些問題都在一定程度上增加了物業(yè)管理工作的難度，為了解決這樣的問題，就必須對(duì)已經(jīng)投入使用的建筑物進(jìn)行改造，同時(shí)也給物業(yè)管理單位和建筑施工單位帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。基建項(xiàng)目工程管理前期物業(yè)管理工作的開展，是從整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段開始，到物業(yè)接管驗(yàn)收的整個(gè)質(zhì)量監(jiān)督過程，通過該環(huán)節(jié)的操作，能夠?qū)ㄖ飪?nèi)部相關(guān)設(shè)施的排布進(jìn)行嚴(yán)格的把控，使基建工程管理工作的質(zhì)量得到保障。

2 基建工程項(xiàng)目管理前期物業(yè)管理介入的作用

2.1 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入

在建筑工程基建項(xiàng)目施工工作正式開始之前，需要對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)化的設(shè)計(jì)規(guī)劃，而在現(xiàn)階段的發(fā)展中，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員大多數(shù)都是從設(shè)計(jì)技術(shù)和美觀等角度來考慮問題，而忽略了對(duì)建筑體建成后的使用和管理問題。物業(yè)管理工作在設(shè)計(jì)階段就介入其中，能夠代替業(yè)主與工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)者之間進(jìn)行交流，同時(shí)還能夠根據(jù)以往的一些設(shè)計(jì)方案，對(duì)一些細(xì)節(jié)進(jìn)行進(jìn)一步的優(yōu)化，根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需求提出一些建設(shè)性的意見，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理。可以有效的避免設(shè)計(jì)缺陷給后期物業(yè)管理工作帶來的不便。

2.2 在施工階段的介入

在施工階段積極的融入物業(yè)管理工作，能夠直接參與到工程的監(jiān)督與管理工作中，能夠在一定程度上使基建工程項(xiàng)目管理的質(zhì)量得到保障。在施工階段介入物業(yè)管理工作，能夠從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工和設(shè)備安裝工作的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的問題，制定相應(yīng)的解決措施，避免影響的進(jìn)一步擴(kuò)大。雖然，在實(shí)際建設(shè)中，每個(gè)施工單位都有一個(gè)獨(dú)立的質(zhì)量監(jiān)督管理部門，但是這些部門開展的工作只是站在建筑物結(jié)構(gòu)安全與質(zhì)量的角度上進(jìn)行監(jiān)督，而忽略了一些細(xì)節(jié)。物業(yè)管理工作的介入就能夠根據(jù)其特殊的工作經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)對(duì)細(xì)節(jié)質(zhì)量的把控，能夠更詳細(xì)、更周密的對(duì)基建工程項(xiàng)目施工管理工作的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。

2.3 在驗(yàn)收階段的介入以及接管移交

通常狀況下，在建筑工程的驗(yàn)收階段，開發(fā)商只注重物業(yè)整體的交付使用，而忽略了后期物業(yè)管理工作更加全面和細(xì)致的工作需求。就可能導(dǎo)致物業(yè)管理細(xì)節(jié)處存在問題，而在驗(yàn)收過程中并未及時(shí)的發(fā)現(xiàn)，給后期物業(yè)管理工作的開展帶來了極大的不便。當(dāng)在工程驗(yàn)收階段接入物業(yè)管理工作后，可以根據(jù)物業(yè)管理工作的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)建筑物在使用功能方面的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，就后期可能對(duì)業(yè)主的正常使用產(chǎn)生影響的問題，與建設(shè)單位之間進(jìn)行交涉。物業(yè)管理部門在對(duì)基建工程項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收的過程中，要嚴(yán)格按照國家的法律規(guī)定來開展驗(yàn)收工作，確保工程施工的質(zhì)量達(dá)到要求。

3 前期物業(yè)管理的介入模式

在基建工程項(xiàng)目管理前期物業(yè)管理工作的推進(jìn)中，主要采用的物業(yè)管理工作模式有以下幾種，分別是建筑施工企業(yè)自身的物業(yè)管理公司直接加入到施工管理工作中；企業(yè)單位內(nèi)部的物業(yè)管理部門直接參與到工程管理工作中；聘請(qǐng)外部的物業(yè)管理公司或者是物業(yè)管理專業(yè)人員加入到工程管理工作中。雖然是三種不同的管理模式，但是實(shí)際的工作性質(zhì)以及具體的操作環(huán)節(jié)并沒有多大的區(qū)別。不管是什么形式的物業(yè)管理單位，在工程管理中開展工作首先需要做的就是加入到工程施工工作的每一個(gè)階段，包括施工設(shè)計(jì)、圖紙會(huì)審等。要能夠站在業(yè)主的角度上，在充分了解基建施工具體情況的基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)管理工作的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)建筑工程的一些細(xì)節(jié)上的質(zhì)量控制和實(shí)施布局進(jìn)行優(yōu)化，并提出一些具有建設(shè)性的意見，要能夠在最大程度上滿足業(yè)主各方面的物業(yè)管理需求。

4 加強(qiáng)前期物業(yè)管理介入措施的內(nèi)容

4.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入內(nèi)容

（1）考察建設(shè)項(xiàng)目的道路施工是否完善通暢，消防安全設(shè)施是否配套完善。

（2）對(duì)建筑物的水電氣供應(yīng)狀況進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段要考慮到實(shí)際使用需求，預(yù)留出一些發(fā)展空地。

（3）消防設(shè)施是每個(gè)建筑設(shè)計(jì)中必不可少的公用設(shè)施之一，要進(jìn)行全面的消防布控，徹底解決消防死角。

（4）加強(qiáng)對(duì)安全保衛(wèi)系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，要對(duì)建筑物周邊加強(qiáng)攝像頭的布控，給業(yè)主的后期居住使用提供安全的環(huán)境。

（5）加強(qiáng)對(duì)建筑項(xiàng)目的保潔綠化設(shè)置，垃圾桶以及清潔用水的布置要合理，在綠化設(shè)計(jì)時(shí)要綜合考慮綠化植被的生長條件以及是否便于管理。

4.2 施工階段介入內(nèi)容

在施工階段介入物業(yè)管理工作，能夠加強(qiáng)監(jiān)理單位的監(jiān)理力度，使得監(jiān)理工作變得更加細(xì)致，下面對(duì)一些需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容進(jìn)行分析。

（1）督促施工單位加強(qiáng)質(zhì)量把關(guān)。由于物業(yè)管理人員具有一定的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，能夠清楚的掌握建筑物在后期使用過程中可能出現(xiàn)的問題和可能出現(xiàn)問題的地方。例如屋面、外墻、衛(wèi)生間的漏水，水電管線以及設(shè)備的安裝等問題，物業(yè)管理單位都能夠根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)對(duì)這些問題進(jìn)行處理，盡早解決，防止造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

（2）物業(yè)管理單位的介入要能夠及時(shí)的發(fā)現(xiàn)建筑物中一些設(shè)施配置不合理和不適用的地方，要及時(shí)的向施工單位反應(yīng)進(jìn)行，制定優(yōu)化方案，避免在后期使用中開展改造工作。

（3）驗(yàn)收以及管理移交階段介入內(nèi)容。在該操作環(huán)節(jié)中介入物業(yè)管理工作，能夠有效的彌補(bǔ)監(jiān)理單位、施工單位工作過程中的缺陷，使得驗(yàn)收工作變得更加的細(xì)致全面，能夠在一定程度上使得建筑工程的施工質(zhì)量得到保障。

5 前期物業(yè)管理工作介入的對(duì)策

通過對(duì)工程管理前期物業(yè)管理工作介入的分析，能夠清楚的知道物業(yè)管理工作對(duì)工程管理工作正常開展的重要性，但是在實(shí)際建設(shè)發(fā)展中，物業(yè)管理的前期介入工作推行起來卻非常的困難，這是因?yàn)樵趯?shí)際推行中會(huì)受到兩方面的限制，其一是建設(shè)施工單位對(duì)工程管理工作中物業(yè)管理工作的介入并沒有足夠的重視；其二是物業(yè)管理單位缺乏相關(guān)的專業(yè)性人才。加強(qiáng)在工程管理前期物業(yè)管理工作的介入，建設(shè)出更加符合業(yè)主需求的建筑物，需要我們從以下幾個(gè)方面來開展相關(guān)工作：

（1）提高建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)，分析物業(yè)管理對(duì)基建工程管理工作的重要性，更新傳統(tǒng)的發(fā)展觀念，讓員工和企業(yè)管理者從思想上能夠?qū)ξ飿I(yè)管理工作有著新的認(rèn)識(shí)。

（2）重視對(duì)物業(yè)管理人才的培養(yǎng)，要開拓多種人才培養(yǎng)的途徑，為物業(yè)管理工作的深入發(fā)展打好人才基礎(chǔ)。

（3）加速立法進(jìn)程，建立一套科學(xué)、完善的物業(yè)管理法律體系，為物業(yè)管理工作前期介入的發(fā)展保駕護(hù)航。

6 結(jié)束語

隨著一些小型基建工程建設(shè)的進(jìn)一步推進(jìn)與發(fā)展，工程管理中的前期物業(yè)管理工作越來越受到重視，要能夠意識(shí)到物業(yè)管理工作的介入給工程管理工作的質(zhì)量以及建筑施工的質(zhì)量帶來的積極作用。在未來的發(fā)展中，還要繼續(xù)加大對(duì)物業(yè)管理介入工作的研究力度，為小型基建工程項(xiàng)目的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

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