城鎮基準地價更新工作的必要性及更新技術剖析

孔令偉

摘 要：隨著我國社會經濟的不斷發展，城市化建設步伐逐漸加快，城鎮土地區域的經濟發展差異逐步加大，所以要采取科學的方式，全面的對城鎮土地價格進行綜合評價，同時也是不斷規范化土地市場的價格，更是城鎮發展的必然趨勢。當下，針對城鎮基準地價的管理方式和預算方式，必須要加以更新和完善，逐步完善地產市場和土地交易。城鎮基準地價的更新是當下政府部門首要工作之一，也是為了促進社會經濟的發展和問題。本文重點分析城鎮基準地價更新的必要性，讓后詳細介紹基準地價更新的基本原則，最后針對城鎮基準地價更新技術進行全面介紹。

關鍵詞：城鎮基準地價；更新；必要性；更新技術

隨著城鎮經濟的不斷發展，各項規章制度都在不斷的完善和更新，從而全面適應經濟發展的需求。那么在城鎮基準地價上，仍是傳統的標準，從基準地價上，無法了解當地地區經濟發展狀況和未來的趨勢，已經完全不能滿足當下的需求，所以在城鎮基準地價上，也要學會與時俱進，順應時代發展的需求，不斷進行更新，逐步完善，對城鎮基準地價進行更新勢在必行。

1 城鎮基準地價更新的必要性

城鎮土地價格的變動是根據基準土地價格為依據，然后根據市場行情進行合理的制定土地價格，同時政府部門對土地價格進行干預時，也是通過基準土地價格為基礎展開相關活動，基準土地價格對一個地區的經濟發展具有重要的影響，關系到當地的社會秩序和土地價格的管理[1]。政府部門對土地價格管理方式主要就是通過不斷更新基準土地價格。基準土地價格更新，有利于市場制度的完善，保護土地以及人民群眾的合法權益，規范土地市場交易，適當的調節市場，保證市場和諧穩定。另外基準地價更新，還能有效的控制地價波動，避免發生較大的價格差異，有利于土地的合法使用。最后基準地基不僅是土地稅制定的依據，還是企業改革清算的依據。基準地價的更新是不斷完善市場經濟體制，還是不斷完善土地制度的重要措施。

2 基準土地價格更新的基本原則

土地價格的影響因素不僅僅是當地的經濟發展狀況，還有地理位置和人文環境等等，總之影響土地價格的因素較多。基準地價表示當地土地的可利用價值，合理的基準地價和更新有利于充分發揮土地資源的效益，使土地資源得到合理利用。隨著經濟的不斷發展和人們的需求增加，那么土地價值也會因此而發生變化，那么就需要對基準土地價格進行實時更新[2]。基準土地價格更新并不是隨意更新，需要參照一定的原則進行。

2.1全面分析原則

在進行基準地價更新時，首先要分析當地的社會環境和市場環境，綜合考慮所有因素。因素包括當地城鎮的市場經濟水平、自然環境、人口分布等等，對這些因素進行全面統計和整理，最后全面分析，讓后將分析的結果為依據對基準土地價格進行及時更新。這樣會讓基準地價更具有市場價值。

2.2主要因素原則

前面說過影響城鎮土地價值的因素較多，對更新基準地價的影響因素同樣也多，那么面對較多因素中首先要對眾多因素進行分析，確認影響土地價值最大的因子，然后把影響最大的因素作為更新基準地價的主要因素。

2.3地域差異原則

影響地域差異主要有社會影響因素和自然影響因素，然后把這兩者影響因素進行不同組合就會出現不同的地域分異，也就詳細的表達出不同的土地有不同的價值。那么在更新基準地價時，就需要充分考慮到該地區的特征和條件，然后進行綜合分析，確認其中的組合規律，分析出不同地域的土地價值分布規律。

3 城鎮基準地價更新技術措施

3.1技術路線

土地定級之前要對影響土地因素進行科學合理的計算，確認影響土地因素的分步規律。然后請相關專家對此全面進行評價，把每個影響因素的作用值進行累計，以累計后的值，對不同類別的土地進行級別劃分，最后還需要驗證土地級別劃分是否合理和正確，最后得出正確的土地級別分類規律[4]。

土地級別分類后，還需要確認市場交易的全部詳細信息，比如地價檢測和交易地點，然后再進行全面的科學的分析，并結合當地的市場經濟發展規律和城市發展規定等因素確定基準地價更新的價格。這就是基準地價更新的技術路線。

基準地價更新還需要使用電子信息技術，需要全面了解該地區的規劃和編制等方面的詳細資料，并進行收集和整理所有資料，然后把這些數據全部輸入到計算機內，形成相應的圖表并進行保存，實現計算機信息化管理。

3.2技術方法

要想準確的確認該地區的土地質量，就必須全面考慮影響土地價值的影響因素，然后在把這些影響因素對土地進行判定。使用評定各影響因素的技術方法確認每個地區的土地質量差異。一般情況下都是采用特爾菲法對各個影響因素、因子和權責進行確認[5]。土地質量的級別劃分基本上都是采用距離遞減法和相對值法，定級單位劃分方式采用的是網格法，定級單位的分值計算方法采用的是加權分值求和法，土地級別確認方式采用的是總分頻率曲線法。

4 結語

對于城鎮規劃和地產市場的發展來說，城鎮基準地價及時更新非常重要。那么在基準地價更新時必須要全部遵守基本原則，同時還要采用信息技術和土地定級等技術路線，并采用相應的技術方法對城鎮基準地價進行更新，這樣才能保證更新的基準地價更為準確和科學。

參考文獻

[1] 萬齊錦，安放舟.城鎮土地定級與基準地價更新調整研究——以察布查爾錫伯自治縣為例[J].安徽農業科學，2016，（12）：268-272.

[2] 黃海，劉學，鮮玲.基于GIS技術的城鎮基準地價評估[J].技術與市場，2018，（6）：115-116.

[3] 李瑩.推進城鎮基準地價科學化評估的探究[J].赤峰學院學報（自然科學版），2017，（23）：78-79.

[4] 顧一峰.關于城鎮基準地價更新工作的探討[J].魅力中國，2016，（28）：67.

[5] 韓娜娜.城鎮土地基準地價更新調整若干問題探討[J].建材與裝飾，2015，（37）：291-291，292.