租購(gòu)并舉關(guān)鍵在“同權(quán)”

何豐倫

與房屋產(chǎn)權(quán)相比，城市居民往往更為看重依附在產(chǎn)權(quán)之上的受教育權(quán)、養(yǎng)老保障、醫(yī)療等大量附屬權(quán)利。

日前召開(kāi)的中央全面深化改革委員會(huì)第四次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，改革重在落實(shí)，也難在落實(shí)。要把有利于增強(qiáng)人民群眾獲得感的改革放到更加突出位置來(lái)抓，對(duì)收入分配、教育、就業(yè)、社會(huì)保障、醫(yī)療、住房、環(huán)境治理、養(yǎng)老、食品藥品安全等問(wèn)題，要結(jié)合群眾的現(xiàn)實(shí)需求，有針對(duì)性地推出一批改革舉措。

今年以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市相繼推出“租購(gòu)并舉”的住房租賃市場(chǎng)改革方案，這是貫徹落實(shí)中央建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制要求、回應(yīng)人民群眾住房需求的具體舉措。而實(shí)施租購(gòu)并舉改革，其中一項(xiàng)關(guān)鍵的政策調(diào)整是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

與房屋產(chǎn)權(quán)相比，城市居民往往更為看重依附在產(chǎn)權(quán)之上的受教育權(quán)、養(yǎng)老保障、醫(yī)療等大量附屬權(quán)利，特別是子女的受教育權(quán)。如何實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，已經(jīng)成為人民群眾在住房問(wèn)題上的核心訴求之一，也是中央全面深化改革委員會(huì)第四次會(huì)議強(qiáng)調(diào)的一大“群眾的現(xiàn)實(shí)需求”。

從目前來(lái)看，一些涉及教育、衛(wèi)生、養(yǎng)老、社保等領(lǐng)域的改革仍在進(jìn)行當(dāng)中，“租購(gòu)并舉”的改革措施出臺(tái)后，將會(huì)面臨如何落地的問(wèn)題，特別是在一些人口凈流入的城市里，教育、衛(wèi)生、醫(yī)療等公共服務(wù)資源的短缺，造成“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策目標(biāo)實(shí)施落地的難度較大。

從我國(guó)實(shí)際情況來(lái)看，租購(gòu)不同權(quán)的根源在于公共資源配置的不平衡。對(duì)于租賃需求龐大的一線及熱二線城市，這種優(yōu)質(zhì)資源總量稀缺及分布不均的情況更加明顯，要做到真正意義上無(wú)差別化的同權(quán)，確屬不易。

在一些城市，對(duì)人口、土地供應(yīng)、戶籍等方面的控制措施，使得租購(gòu)?fù)瑱?quán)的實(shí)施面臨著剛性制約。與此同時(shí)，各地“租購(gòu)并舉”新政的門檻差別很大，有的成為“搶人才”的抓手之一，在某種程度上刺激了學(xué)區(qū)房的租房需求，導(dǎo)致不少城市學(xué)區(qū)房租金出現(xiàn)大幅上漲。

從改革初衷來(lái)看，“租購(gòu)并舉”、為租房確權(quán)，本身即代表著 “讓城市變得友善”。住房租賃市場(chǎng)的有序、快速發(fā)展，能夠給租房者帶來(lái)更多的安全感和認(rèn)同感。與此同時(shí)，更多人選擇租房，加上公租房建設(shè)等配套保障措施，在一定程度上將影響樓市供需關(guān)系，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的形成。

住房租賃市場(chǎng)改革的核心要義，在于推動(dòng)公共服務(wù)的均等化。由于房屋產(chǎn)權(quán)往往與教育、醫(yī)療等資源掛鉤，導(dǎo)致商品房購(gòu)房市場(chǎng)十分活躍，而租房卻成為住房體系的一大短板。因此，在前一段時(shí)間“租購(gòu)并舉”的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，未來(lái)還需要從以下幾個(gè)方面來(lái)持續(xù)破解改革落地問(wèn)題。

首先，在城市發(fā)展的新區(qū)加快試點(diǎn)落地，為新市民提供迫切的公共服務(wù)資源，比如，能方便辦理居住證、不被房東隨意驅(qū)趕、不被隨意漲租金等，在落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策時(shí)應(yīng)該更接地氣，重點(diǎn)考慮新市民眼下最迫切的需求。

其次，全面提升公共服務(wù)資源的配給能力。這需要住建部門會(huì)同教育、人力社保、衛(wèi)生健康、民政、財(cái)政、公安等多個(gè)相關(guān)部門共同協(xié)調(diào)推進(jìn)。比如，針對(duì)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)領(lǐng)域出臺(tái)相應(yīng)優(yōu)惠措施，放寬中小學(xué)及幼兒園的準(zhǔn)入門檻，簡(jiǎn)化行政審批流程，大力鼓勵(lì)和支持各類社會(huì)資本力量推動(dòng)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增加公共服務(wù)的供應(yīng)量。

最后，在推動(dòng)地方政府盡快將各類“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的政策落到實(shí)處的同時(shí)，也需要合理引導(dǎo)民眾的短期心理預(yù)期，避免出現(xiàn)“堰塞湖”效應(yīng)。一方面在一線和熱二線城市宜審慎推進(jìn)，另一方面將時(shí)間節(jié)點(diǎn)劃定，與我國(guó)住房租賃市場(chǎng)初步形成的步伐一致，最大限度地讓群眾“看得見(jiàn)，摸得著”，形成準(zhǔn)確的心理預(yù)期。